Vorkaufsrecht: Das müssen Sie wissen

Das Vorkaufsrecht in Österreich begründet das Recht des Berechtigten zum bevorzugten Erwerb einer Sache für den Fall, dass der Verpflichtete diese verkaufen will. Dieses wird hauptsächlich im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen vereinbart. Der Vorkaufsberechtigte kann das Recht geltend machen, wenn der Eigentümer die mit dem Vorkaufsrecht belastete Liegenschaft an einen Dritten verkaufen möchte. Damit soll sichergestellt werden, dass die Kaufberechtigten sich den Zugriff auf Objekte sichern können, wenn der Eigentümer die Immobilie veräußern möchte. In diesem Beitrag können Sie nachlesen, was das Vorkaufsrecht alles umfasst.

Das Vorkaufsrecht in Österreich ist ein gesetzlich oder vertraglich geregeltes Sonderrecht. Schließt der Eigentümer von beweglichen oder unbeweglichen Sachen mit einem Dritten einen Kaufvertrag, so hat ein Vorkaufsberechtigter das Recht, das Objekt anstelle des Dritten zu gleichen Bedingungen zu erwerben.

Vorkaufsrecht Beispiel: Ein Ehepaar verkauft die Wohnung im Obergeschoss des elterlichen Hauses an ein befreundetes Ehepaar. Sie wollen aber unbedingt vermeiden, dass andere fremde Personen möglicherweise später die Wohnung erwerben und lassen sich deshalb ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eintragen.

Was passiert, wenn Sie…

Nachfolgend finden Sie Antworten zu Fragestellungen, welche häufig im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht für eine Immobilie gestellt werden.

… eine Immobilie erben, auf die ein Vorkaufsrecht besteht?

Das Vorkaufsrecht in Österreich gilt lebenslang für den Vorkaufsberechtigten und ist auch für alle gesetzlichen Erben (Empfänger oder Erben) des Immobilieneigentümers bindend. Der Vorkaufsberechtigte kann allerdings das Vorkaufsrecht nicht vererben, für ihn ist es ein höchst persönliches Recht, das nur ihm selbst zusteht.

… eine Immobilie verkaufen, auf die ein Vorkaufsrecht besteht?

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, auf welcher im Grundbuch ein Vorkaufsrecht eingetragen ist, muss dem Vorkaufsberechtigten zunächst entweder ein fix unterzeichnetes Angebot eines Käufers oder abgeschlossener Kaufvertrag vorgelegt werden. Der Kaufvertrag für die Immobilie kann nach Benachrichtigung des Vorkaufsberechtigten nicht mehr geändert oder aufgehoben werden. Vorkaufsberechtigte haben dann genau 30 Tage Zeit, das Vorkaufsrecht für sich zu nutzen. Unterschreibt der Vorkaufsrechtsinhaber das Angebot, kommt der Kaufvertrag automatisch in Form der Unterzeichnung mit dem Vorkaufsrechtsinhaber zustande. Der Verkäufer ist zudem verpflichtet, die erforderlichen Unterschriften zu leisten, damit die Vorkaufsberechtigten in das Grundbuch eingetragen werden können. Der Vorkaufsberechtigte ist an den vorliegenden Vertrag vollinhaltlich gebunden und hat alle im Vertrag genannten Bedingungen ohne Änderungsmöglichkeiten zu erfüllen. Ist also ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen, darf das Eigentumsrecht des Käufers nur dann im Grundbuch einverleibt werden, wenn feststeht, dass der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.

…. eine Immobilie kaufen, auf die ein Vorkaufsrecht besteht?

In jedem Fall muss die Immobilie zunächst dem Vorkaufsberechtigten angeboten werden, und zwar zu den Konditionen, welche Sie anbieten. Sie unterfertigen ein verbindliches Kaufanbot, welches dem Vorkaufsberechtigten vorgelegt werden muss. Dieser hat dann 30 Tage Zeit, vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Übt er sein Vorkaufsrecht wirksam aus, kommt zwischen ihm und dem Verkäufer ein Kaufvertrag zustande, der dem Vertrag mit dem Drittkäufer inhaltlich entspricht. Tut er dies innerhalb dieser Frist nicht, dann können Sie wie geplant die Liegenschaft erwerben.

Um zu verhindern, dass Sie Ansprüche aus dem (verbindlichen) Angebot bzw. Kaufvertrag geltend machen, werden diese in aller Regel mit einer aufschiebenden Bedingung versehen sein, nach der die Wirksamkeit des Vertrages von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängt. Sollte dies nicht der Fall sein, könnten Sie gegenüber der Verkäuferseite einen den aus der Zusage resultierenden Vertrauensschaden geltend machen.

Für die Eintragung eines Vorkaufsrechts im Grundbuch fallen Gerichtsgebühren an. Zusätzlich können insbesondere Kosten für die Vertragserrichtung, die Beglaubigung von Unterschriften und die grundbücherliche Durchführung entstehen. Die Gesamtkosten hängen daher vom jeweiligen Einzelfall ab. Üblicherweise bezahlt derjenige die Kosten für das Vorkaufsrecht, welcher dieses eingeräumt bekommt.

Damit Sie ein Vorkaufsrecht in Österreich ausüben können, muss dieses zunächst einmal überhaupt zu Ihren Gunsten bestehen. Grundbücherlich sichergestellte Vorkaufsrechte an Liegenschaften sind dabei im Grundbuch eingetragen. Hat der bisherige Eigentümer einen Käufer für seine Immobilie gefunden, muss er Sie darüber informieren. Sie als Berechtigter haben dann 30 Tage Zeit, Ihre Entscheidung zu treffen und den Verkäufer schriftlich über Ihre Absicht zu benachrichtigen. Die Konditionen für Sie als Vorkaufsberechtigten, dazu zählt insbesondere der Kaufpreis, dürfen nicht schlechter und auch nicht besser ausfallen als für den anderen vorgesehenen neuen Eigentümer.

Voraussetzungen

Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist, dass ein verbindliches Angebot oder wirksamer Kaufvertrag über den das Vorkaufsrecht betreffenden Gegenstand (meist ein Grundstück oder eine Immobilie) zwischen Vorkaufsverpflichtetem (bisheriger Eigentümer) und Drittkäufer (neuer geplanter Eigentümer) vorliegt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung des Vorkaufsberechtigten gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten (bisheriger Eigentümer). Die Ausübung hat unter Wahrung der gesetzlichen Ausschlussfristen zu erfolgen.

Frist

Bei unbeweglichen Sachen beträgt die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts 30 Tage. In dieser Zeit muss er seine Entscheidung treffen und den Verkäufer über seine Absicht benachrichtigen. Wenn dies nicht geschieht, wird angenommen, dass der Berechtigte von seinem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen will.

Abwicklung

Der Vorkaufsberechtigte muss grundsätzlich den vom Drittkäufer angebotenen Kaufpreis sowie die maßgeblichen Nebenbedingungen des Drittgeschäfts erfüllen. Dazu können insbesondere auch die vereinbarten Zahlungskonditionen und Fälligkeiten zählen.

Was erwartet Sie in den Fällen Immobilien als Erbschaft oder Schenkung? Im Falle einer Schenkung oder Erbschaft sollten Sie sich zunächst alle relevanten Unterlagen für die Immobilie besorgen. Erben (oder Beschenkte) könnten eine Immobilie in der Regel sofort verkaufen und den Erlös unter allen Beteiligten teilen. Geschenknehmer bzw. Erben haben im Falle eines beabsichtigten Verkaufs jedoch das Vorkaufsrecht zu beachten. Als Beschenkte oder Erben sind Sie daran gebunden. Beim Verkauf von Immobilien gelten unverändert die Regelungen zur Benachrichtigung des Vorkaufberechtigten und zur Abwicklung des Kaufvertrages.

Zu beachten ist, dass das Vorkaufsrecht im Falle einer Schenkung grundsätzlich nicht zum Tragen kommt. Auf eine Schenkung erstreckt sich das Vorkaufsrecht grundsätzlich nur dann, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde.

Für den Fall, dass Sie eine Erbschaft antreten und für den Erblasser eine Vorkaufsberechtigung auf eine Liegenschaft eingetragen war, verliert dieses mit dem Ableben des Erblassers seine Gültigkeit. Bei zeitlichen Befristungen eines Vorkaufsrechts oder einer explizit abweichenden vereinbarten Regelung kann dies anders sein. Die Einholung einer juristischen Beratung ist an dieser Stelle zu empfehlen.

Vorkaufsrecht umgehen?

Beim Verkauf von Liegenschaften kommt gerade immer wieder die Frage auf, ob sich das Vorkaufsrecht umgehen lässt. Davon ist jedoch abzuraten, da Scheinangebote oder fingierte Tauschgeschäfte rechtliche Konsequenzen mit sich bringen. Wird ein Vorkaufsrecht verletzt oder umgangen, können dem Vorkaufsberechtigten unter den gesetzlichen Voraussetzungen Schadenersatzansprüche zustehen.

Ein Vorkaufsrecht kann für Mieter und Pächter von Wohnungen, Immobilien und Grundstücken bestehen. In Österreich gibt es Vorkaufsrechte für diese nur unter ganz bestimmten Bedingungen im Zusammenhang mit dem Mietkauf von Genossenschaftswohnungen.

Ein Vorkaufsrecht schränkt den Eigentümer einer Liegenschaft zunächst einmal dahingehend ein, dass er sein Eigentum nicht ohne Weiteres an einen von ihm präferierten Käufer frei verkaufen kann. Daher ist es wichtig zu wissen, wann das Vorkaufsrecht Österreich eigentlich erlischt.

Auf das Vorkaufsrecht verzichten

Jeder Vorkaufsberechtigte kann durch eine entsprechende Erklärung auf sein Vorkaufsrecht verzichten. Zudem sollten Sie wissen, dass es teilweise auch Vorkaufsrechte von Städten und Gemeinden gibt. Beispielsweise für Grundstücke, im Bereich der Wohnbauförderung zur Vermeidung von Spekulationsgeschäften oder zur Vermeidung von Mietkostenexplosionen durch Umwandlungen in Ferienimmobilien.

Vorkaufsrecht abgelten

Das Vorkaufsrecht beim Immobilienkauf in Österreich kann abgegolten werden, wenn der Begünstigte dem schriftlich zustimmt. Im Gegenzug erfolgt eine entsprechende Ausgleichszahlung für den Verzicht. Wurde das Vorkaufsrecht ausdrücklich auf den ersten Verkaufsfall beschränkt, kann es nach dessen Nichtausübung erlöschen.

Todesfall des Rechteinhabers

Mit dem Tod des Berechtigten erlischt auch das Vorkaufsrecht. Ist der Vorkaufsberechtigte verstorben, wird das Vorkaufsrecht gegen Vorlage der Sterbeurkunde aus dem Grundbuch gelöscht. Häufig werden Vorkaufsrechte nicht aus dem Grundbuch gelöscht, nachdem der Berechtigte verstorben ist (z. B. weil dies vergessen wurde). Da das Grundbuch diese Löschung nur auf Basis eines aktiven Antrages macht, bleiben diese Eintragungen oft noch jahrelang nach dem Tod des Vorkaufsberechtigten im Grundbuch. Sie müssen sich also in diesem Fall beim Verkäufer/ Makler erkundigen und nachweisen lassen, ob der Vorkaufsberechtigte noch lebt oder bereits verstorben ist.

Bei der Immobilienbewertung in Österreich spielt das Vorkaufsrecht in der Regel nur eine untergeordnete Rolle. Ein Vorkaufsrecht ermöglicht dem Berechtigten, die Sache im Vorkaufsfall zu den für den Drittkäufer maßgeblichen Bedingungen zu erwerben. Daraus ergibt sich keine wesentliche oder unmittelbare Wertminderung der Immobilie.

Allerdings kann ein Vorkaufsrecht die Rechtssicherheit und Planbarkeit für potenzielle Käufer beeinträchtigen: Ein Interessent weiß nicht mit absoluter Sicherheit, ob er die Liegenschaft tatsächlich erwerben kann, solange die Situation mit dem Vorkaufsberechtigten nicht endgültig geklärt ist.

Das Vorkaufsrecht in Österreich kann für Immobilienverkäufer und Kaufinteressenten ein potenzielles Hindernis darstellen. Dennoch erfüllt die Regelung einen wichtigen Zweck, indem sie Vorkaufsberechtigten die Möglichkeit gibt, ihr Kaufrecht wahrzunehmen oder gegebenenfalls Schadensersatz geltend zu machen. Es ist ratsam, dass alle Beteiligten sich gründlich informieren und idealerweise im Voraus mit dem Vorkaufsberechtigten klären, ob Interesse am Erwerb besteht.

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