Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Immobilienkauf: Bedeutung & Überblick in Österreich

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Immobilienkauf spielt in Österreich eine zentrale Rolle, wenn ein Eigentumswechsel rechtlich abgeschlossen werden soll. Sie bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer vollständig bezahlt wurde und ermöglicht nach Vorliegen die Eintragung ins Grundbuch. Ohne diese Bescheinigung kann der Kaufvertrag nicht vollständig umgesetzt werden.  Alternativ kann ein Parteienvertreter, ein Notar oder Rechtsanwalt, die Steuer auch selbst berechnen, wodurch die Bescheinigung ersetzt wird. Erst danach können Kaufvertrag, Grundbucheintragung und Finanzierung final abgewickelt werden.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Immobilienkaufist ein behördlicher Nachweis (eine öffentliche Urkunde, jedoch kein Bescheid) des Finanzamts gemäß § 160 Abs. 1 Bundesabgabenordnung (BAO). Sie bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer ordnungsgemäß gemeldet und bezahlt wurde und somit keine steuerlichen Einwände gegen den Eigentumsübergang bestehen.

Käufer benötigen diese Bestätigung, um ins Grundbuch eingetragen zu werden, während Notar oder Rechtsanwalt sie für die sichere Abwicklung des Kaufvertrags nutzen. Auch für den Verkäufer schafft sie Klarheit, dass der steuerliche Teil des Geschäfts aus Käufersicht erledigt ist. 

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Immobilienerwerb ist von anderen Arten der Unbedenklichkeitsbescheinigung abzugrenzen. Andere Arten könnten etwa die gewerberechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (beispielweise vor Aufnahme eines Gewerbes), die bauseitige Unbedenklichkeitsbescheinigung bei Bauvorhaben (beispielsweise in Bezug auf die Statik eines Gebäudes) oder die finanzstrafrechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung bei Unternehmensprüfungen sein. 

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Hauskauf wird immer dann benötigt, wenn eine Immobilie entgeltlich gekauft wird. Das betrifft insbesondere den Erwerb eines Einfamilienhauses, Reihenhauses oder einer Doppelhaushälfte. Aber auch beim Erwerb einer Wohnung oder eines Grundstücks wird eine Unbedenklichkeitsbescheinigung benötigt. 

Ohne diese Bestätigung kann der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen werden, da das Finanzamt erst nach der gemeldeten und bezahlten Grunderwerbsteuer den Eigentumswechsel steuerlich freigibt. Die Bescheinigung bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer beglichen ist und aus Sicht des Finanzamts keine Hindernisse bestehen.

Auch beim Kaufvertrag spielt die Unbedenklichkeitsbescheinigung eine zentrale Rolle. Notar oder Rechtsanwalt dürfen den Vertrag erst vollständig abwickeln, wenn der steuerliche Teil erledigt ist. Für Käufer bedeutet das, dass erst nach Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung der Kauf rechtlich abgeschlossen und die Immobilie auf ihren Namen eingetragen werden kann.

In der Praxis ist die Bescheinigung außerdem dann wesentlich, wenn eine Bankfinanzierung in Anspruch genommen wird. Die meisten Kreditinstitute zahlen den Kreditbetrag nur dann aus, wenn die ordnungsgemäße Steuerabwicklung durch den Treuhänder gewährleistet wird.  Damit ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung ein wesentlicher Baustein für die Absicherung aller Vertragsparteien.

Beim unentgeltlichen Erwerb einer Immobilie, etwa durch Schenkung oder einen Übergabevertrag innerhalb der Familie, ist ebenfalls eine steuerliche Freigabe erforderlich. Erst nach dieser Meldung stellt das Finanzamt die entsprechende Unbedenklichkeitsbescheinigung aus oder der Parteienvertreter bestätigt im Rahmen der Selbstberechnung die korrekte Abwicklung. Ohne diese Bescheinigung kann der neue Eigentümer nicht im Grundbuch eingetragen werden, wodurch der Eigentumsübergang rechtlich unvollständig wäre.

Der Antrag auf eine Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Finanzamt beim Immobilienkauf erfolgt in der Regel durch den Notar oder Rechtsanwalt, meist in der Funktion als Treuhänder. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags meldet dieser den Eigentumsübergang beim Finanzamt. Die Berechnung der Grunderwerbsteuer erfolgt dann entweder durch das Finanzamt nach einer Abgabenerklärung oder im Zuge der Selbstberechnung durch Notar bzw. Rechtsanwalt. Sobald die Steuer bezahlt wurde, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Grundbucheintragung erforderlich ist.

Benötigte Unterlagen: Kaufvertrag, Personaldaten von Käufer und Verkäufer, Grundbuchsauszug, Objektunterlagen, Finanzierungserklärung oder Treuhandvereinbarung.

Kurze Checkliste:

• Kaufvertrag unterschrieben?
• Grunderwerbsteuer gemeldet?
• Steuerzahlung erfolgt?
• Bescheinigung erhalten?
• Grundbucheintragung beauftragt?

So wird sichergestellt, dass der Prozess effizient abläuft und alle rechtlichen Voraussetzungen für den Eigentumswechsel erfüllt sind.

Für die Ausstellung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Der Unbedenklichkeitsnachweis stellt dann sicher, dass die Grunderwerbsteuer korrekt abgewickelt wurde und der Käufer steuerschuldenfrei ist. Die Bescheinigung wird durch das Finanzamt ausgestellt, wenn Abgabenfreiheit besteht, die Steuer vollständig bezahlt wurde, eine Sicherheitsleistung erbracht wurde oder die Einbringlichkeit der Abgabenschuld nicht gefährdet ist. Erst dann bestätigt das Finanzamt, dass keine steuerlichen Hindernisse gegen den Eigentumswechsel bestehen.

Neben den steuerlichen Anforderungen müssen bestimmte formale und vertragliche Bedingungen erfüllt sein. Grundlage ist ein gerichtlich oder notariell beglaubigter Kaufvertrag, der alle relevanten Vertragsdaten enthält. Außerdem muss der Notar oder eine bevollmächtigte Person den Vertrag beim Finanzamt anzeigen, damit die Grunderwerbsteuer festgesetzt bzw.  berechnet werden kann. Nur wenn alle Daten vorliegen, kann die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt und die Grundbucheintragung durchgeführt werden.

Die Kosten für eine Unbedenklichkeitsbescheinigung fallen in der Praxis gering aus, da das Finanzamt die Bescheinigung selbst in der Regel kostenlos ausstellt. Ausgaben entstehen hauptsächlich im Rahmen der Abgabenerklärung, der Selbstberechnung oder durch die Arbeit des Notars bzw. Rechtsanwalts, die diese Schritte im Zuge einer Treuhandabwicklung übernehmen. 

Diese Leistungen werden meist als Pauschale oder Bestandteil der allgemeinen Vertragskosten verrechnet. Zusätzlich können Gebühren für Beglaubigungen, Grundbuchseingaben oder das Erstellen notwendiger Unterlagen anfallen. Die Bescheinigung selbst verursacht jedoch keine direkten Gebühren.

Damit bleiben die Gebühren für eine Unbedenklichkeitsbescheinigung insgesamt moderat und zählen zu den üblichen Kaufnebenkosten.

Die Gültigkeit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung ist im Rahmen eines Immobilienkaufs nicht zeitlich befristet, sondern an eine konkrete Immobilientransaktion gebunden. Sobald die Grunderwerbsteuer für den jeweiligen Kaufvorgang korrekt abgeführt wurde, bleibt die Bescheinigung für diesen Vorgang dauerhaft gültig. Unterschiede zwischen Behörden spielen in der Praxis keine Rolle, da die Ausstellung bundesweit nach denselben Regeln erfolgt.

Vertragsänderungen, etwa eine Änderung des Kaufpreises oder der Vertragsparteien, können jedoch eine neue steuerliche Meldung erforderlich machen. In solchen Fällen muss eine aktualisierte Bescheinigung ausgestellt werden. In der ursprünglichen Form ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung also nur so lange gültig, wie der zugrunde liegende Kaufvertrag unverändert bleibt.
 

Für Käufer bietet dies Vorteile. Der gesamte Ablauf wird transparent, rechtlich sicher abgewickelt und das Risiko fehlerhafter Zahlungen minimiert. Damit ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Immobilienkauf ein wesentlicher Bestandteil der sicheren Finanzierungs- und Kaufpreisabwicklung.

Bei der Beantragung der Bescheinigung treten typische Fehler rund um die Unbedenklichkeitsbescheinigung auf. Häufig fehlen wichtige Unterlagen wie ein vollständiger Kaufvertrag, Identitätsnachweise oder objektbezogene Daten. Ebenso problematisch sind verspätete Zahlungen der Grunderwerbsteuer oder falsche Angaben, die zu Rückfragen des Finanzamts führen können. In manchen Fällen wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung abgelehnt, wenn die Einbringlichkeit der Steuer nicht gesichert ist.

Um diese Fehler zu vermeiden, sollten Käufer alle Dokumente frühzeitig zusammentragen, den eingebundenen Notar oder Rechtsanwalt umfassend informieren und die Steuer fristgerecht bezahlen. Eine klare Kommunikation mit dem Treuhänder sowie die sorgfältige Durchsicht aller Vertragsdetails sorgen dafür, dass der Vorgang reibungslos abläuft und die Bescheinigung ohne Verzögerungen ausgestellt wird.

_{Bildquellen: Worawi / Adobe Stock,  buritora / Adobe Stock, Freedomz / Adobe Stock
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.}