Privater Eigentümerwechsel in Österreich: Ablauf, Kosten, Steuern & Rechte 2025

Ein privater Eigentümerwechsel in Österreich beschreibt den rechtlichen Übergang einer Immobilie auf eine andere Person. Diese Immobilienübertragung, auch als Besitzerwechsel einer Immobilie bezeichnet, kann durch Kauf, Verkauf, Schenkung oder Erbschaft erfolgen. Da ein Eigentümerwechsel mit rechtlichen, steuerlichen und organisatorischen Schritten verbunden ist, ist eine sorgfältige Planung notwendig, um eine reibungslose und rechtssichere Abwicklung sicherzustellen.

Wird von Privatpersonen in Österreich eine Immobilie verkauft oder übertragen, spricht man von einem privaten Eigentümerwechsel. Die Gründe dafür sind vielfältig. Häufig handelt es sich um einen Verkauf, eine Erbschaft oder eine Schenkung innerhalb der Familie. Auch im Scheidungsfall, wenn eine Partei in der Immobilie verbleibt, liegt ein Besitzerwechsel vor. 

Für einen rechtlich gültigen Eigentümerwechsel ist ein notariell beglaubigter Kaufvertrag oder ein anderer rechtlicher Titel notwendig, etwa die Einantwortung im Erbschaftsverfahren. Die Begleitung durch Notar oder Rechtsanwalt sorgt für Sicherheit und kann Zeit und Kosten sparen. 

Ein zentrales Element ist das österreichische Grundbuch. Erst mit der Eintragung wird der Eigentümerwechsel einer Immobilie rechtswirksam. Dabei fallen je nach Fall Steuern und Gebühren an: Grunderwerbsteuer, Immobilienertragsteuer, Grundbuchsgebühren sowie Kosten für die Vertragserrichtung.

Der Eigentümerwechsel in Österreich ist im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), insbesondere in den §§ 380 ff., geregelt. Für den Eigentumsübergang sind zwei Elemente erforderlich: ein rechtlicher Titel (z. B. Kaufvertrag, Schenkungsvertrag, Erbnachweis) und eine rechtliche Erwerbungsart, die rechtlich als Modus bezeichnet wird. 

Bei Immobilien hat das Grundbuchsgesetz (GBG) zentrale Bedeutung. Erst mit der Eintragung im österreichischen Grundbuch wird man rechtlich Eigentümer. Das ABGB führt aus, dass bei Immobilien der Eigentümerwechsel bzw. die Eigentumsübertragung erst mit der Eintragung in das österreichische Grundbuch erfolgt (§ 431 ABGB). Diese Eintragung nennt man Einverleibung oder auch “Intabulation.” 

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register und schafft Rechtssicherheit. Historisch geht es auf die Zeit Maria Theresias zurück, das heutige GBG stammt aus dem Jahr 1955. Geführt und verwaltet werden Grundbücher von den zuständigen Bezirksgerichten. Kauf-, Übergabe- und Schenkungsverträge sollten von einem Notar oder Rechtsanwalt erstellt werden. Eine Beglaubigung muss notariell erfolgen. Besondere gesetzliche Fristen gibt es zwar nicht, doch können in Wohnungseigentumsverträgen Zustimmungspflichten anderer Miteigentümer vorgesehen sein. Diese sollten vor einem Eigentümerwechsel geprüft werden.

Der Ablauf eines Eigentümerwechsels in Österreich ist klar strukturiert und erfolgt Schritt für Schritt. Zunächst wird ein Vertrag über den beabsichtigten Eigentümerwechsel erstellt. In den meisten Fällen handelt es sich um einen Kaufvertrag, möglich sind aber auch ein Schenkungs- oder Übergabevertrag. 

Um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten, werden diese Verträge in der Regel durch einen Notar oder Rechtsanwalt erstellt. Selbst wenn dies nicht verpflichtend ist, müssen spätestens die Unterschriften der Vertragsparteien durch einen Notar oder ein Bezirksgericht beglaubigt werden. 

Nach Vertragsabschluss erfolgt die vereinbarte Gegenleistung, meist die Zahlung des Kaufpreises, und der Antrag auf Einverleibung im Grundbuch. Wichtig, der Vertrag alleine reicht nicht, erst die Eintragung ins Grundbuch macht den Eigentümerwechsel wirksam. F

ür eine reibungslose Abwicklung kann ein Notar oder Rechtsanwalt als Treuhänder eingesetzt werden. Der Kaufpreis wird auf ein Treuhandkonto überwiesen, und der Treuhänder sorgt für den fristgerechten Antrag beim Grundbuchsgericht. Sobald der vollständige Antrag inklusive aller Nachweise wie etwa der Bezahlung der Grunderwerbsteuer vorliegt, bearbeitet das Bezirksgericht den Vorgang. Erst mit der Eintragung im Grundbuch liegt der endgültige Eigentumsnachweis vor.

Tipp: Eine frühzeitige Abstimmung mit Notar bzw. Rechtsanwalt erleichtert den Ablauf. Achten Sie auch darauf, dass bei einem privaten Eigentümerwechsel Steuern und Gebühren anfallen.

Bei einem Eigentümerwechsel in Österreich fallen verschiedene Steuern, Gebühren und sonstige Kosten an. Diese können je nach Art der Übertragung erheblich sein: 

• Grundbuchseintragungsgebühr (1,1 % des Kaufpreises): Diese Gebühr wird für die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch fällig. Bis 30.06.2026 gibt es jedoch eine befristete Gebührenbefreiung für Immobilienkäufe, die zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses dienen.
• Grunderwerbsteuer (bis zu 3,5 % / innerhalb der Familie 2 %): Sie fällt sowohl bei entgeltlichen als auch bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen an. Der Steuersatz ist nach Höhe der Gegenleistung gestaffelt. Bei Familienübertragungen gilt ein begünstigter Satz von 2 %.
• Immobilienertragsteuer (Immo-ESt): Seit 1. April 2012 unterliegen Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien der Einkommensteuer. Die Immo-Est ist vom bisherigen Eigentümer zu tragen. Ausnahmen bestehen im Rahmen der Hauptwohnsitzbefreiung oder bei der sogenannten Herstellerbefreiung.
• Notar- oder Anwaltskosten (ca. 1–1,5 % des Vertragswertes): Für die Erstellung und Beglaubigung von Kauf-, Übergabe- oder Schenkungsverträgen fallen Kosten an. Zusätzlich sind Gebühren für die öffentliche Beglaubigung der Unterschriften zu berücksichtigen.

Ein Eigentümerwechsel ist oft mit hohen Kosten verbunden, sei es beim Kauf, bei der Übernahme innerhalb der Familie oder bei einer Umschuldung. Mit unserem Kreditrechner können Sie schnell und unkompliziert berechnen, welche monatliche Rate bei Ihrer Wunschfinanzierung anfällt.

Bei einer Schenkung im Familienkreis gelten die gleichen Anforderungen. Auch hier ist ein notariell beglaubigter Vertrag erforderlich, und die Übertragung muss im Grundbuch eingetragen werden. 

Besondere Bedeutung haben die steuerlichen Regeln. Das Grunderwerbsteuergesetz sieht bei Übertragungen innerhalb der Familie einen begünstigten Stufentarif vor. Bis zu einem Grundstückswert von EUR 400.000 gilt ein ermäßigter Steuersatz, erst für den darüber hinaus gehenden Wert fällt der reguläre Satz von 3,5 % an.

Findet ein Eigentümerwechsel einer Liegenschaft statt, und ist die Immobilie vermietet, so ist auch das Mietverhältnis bei einem Eigentümerwechsel mittelbar betroffen. Ein Eigentümerwechsel beendet Mietverträge jedoch nicht automatisch. Gemäß § 2 Abs. 1 Mietrechtsgesetz (MRG) bleibt der Mietvertrag bestehen, alle Rechte und Pflichten gehen auf den neuen Eigentümer über. 

„… An den wirksam geschlossenen Hauptmietvertrag sind ab der Übergabe des Mietgegenstandes an den Hauptmieter die Rechtsnachfolger des Vermieters auch dann gebunden, wenn der Vertrag nicht in die öffentlichen Bücher eingetragen ist. …“ 

Besonders private Mieter von Immobilien genießen in Österreich umfassenden Mieterschutz auch nach einem Eigentümerwechsel. Eine Kündigung des Mieters ist nur in den gesetzlich definierten Fällen (siehe § 30 MRG) und aus wichtigen Gründen möglich. Dazu zählt beispielsweise, dass ein Mieter trotz Mahnung mit der Bezahlung des Mietzinses über die übliche Frist hinaus, mindestens aber acht Tage, im Rückstand bleibt. 

Ein besonderer Fall ist die Eigenbedarfskündigung. Hier kündigt der neue Eigentümer, weil er selbst oder nahe Angehörige einen dringenden Wohnbedarf nachweisen können. Dies ist nur möglich, wenn die Wohnung dem MRG unterliegt und der Eigenbedarf glaubhaft gemacht werden kann.

Eine strukturierte Checkliste für den Eigentümerwechsel in Österreich hilft, alle wichtigen Schritte rechtzeitig zu erledigen: 

• Kauf- oder Übergabevertrag: Grundlage für den Eigentümerwechsel. Ein Kaufvertrag oder Übergabevertrag muss notariell beglaubigt sein. Bei Erbschaft bzw. Schenkung ist eine Einantwortung bzw. ein notariell beglaubigter Schenkungsvertrag notwendig.
• Grundbuchsauszug & Eigentumsnachweis: Dient als offizielles Dokument zur Feststellung des aktuellen Eigentümers und ist für die Grundbuchänderung beim Eigentümerwechsel erforderlich.
• Fristen für Grundbuchseintragung & Steuerzahlung: Grundbuchseintragungsgebühren und Grunderwerbsteuer sind im Zuge des Eigentümerwechsels zu bezahlen. Bei der Ermittlung der Höhe der Steuern und Gebühren ist die Hilfestellung durch einen Notar oder Rechtsanwalt ratsam.
• Zahlungsbelege / Steuerbescheide: Nachweise über die entrichtete Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühren sind Voraussetzung für die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt.
• Eigentümerwechsel im Grundbuch: Erst nach Einverleibung im Grundbuch ist der Eigentümerwechsel auch rechtlich vollzogen. Der Nachweis erfolgt durch Nachricht vom Grundbuchsgericht und einen aktuellen Grundbuchsauszug. 

So behalten Käufer und Verkäufer den Überblick über alle notwendigen Unterlagen beim Eigentümerwechsel.

Wechselt eine Liegenschaft in Österreich den Eigentümer, so können damit sogenannte Dienstbarkeiten oder Servitute verbunden sein. Der Begriff des Rechts der Dienstbarkeit ist im österreichischen Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 472 ff. ABGB) definiert. 

Eine Dienstbarkeit ist ein beschränkt dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache, meist einem Grundstück. Der Eigentümer der belasteten Liegenschaft ist verpflichtet, etwas zu dulden oder zu unterlassen. Typische Beispiele sind Wegerechte, Wasserleitungsrechte oder auch Wohnrechte. 

Solche Rechte bleiben bei einem Eigentümerwechsel bestehen, sofern sie im Grundbuch eingetragen sind. Eine Beendigung ist nur durch eine Löschung im Grundbuch möglich, die die Zustimmung beider Parteien erfordert. Außerdem kann eine Dienstbarkeit durch Verjährung erlöschen, wenn sie über 30 Jahre nicht ausgeübt wurde.

Bei einem Eigentümerwechsel einer Liegenschaft müssen die laufenden Betriebskosten berücksichtigt und zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden. Bei Objekten, die nicht unter das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) fallen, etwa ein Einfamilienhaus, erfolgt die zeitliche Abgrenzung meist durch einen Stichtag im Kaufvertrag. So können laufende Nebenkosten wie Gemeindeabgaben oder Müllentsorgungsgebühren stichtagsbezogen zugeordnet werden. Anders verhält es sich bei Wohnungen im Miteigentum nach WEG. Hier leisten die Eigentümer gemäß § 32 WEG monatliche Betriebskostenzahlungen im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, meist an eine Hausverwaltung. Diese ist verpflichtet, bis zum 30. Juni des Folgejahres eine Betriebskostenabrechnung für das vorangegangene Jahr vorzulegen. Wird eine Wohnung während des Jahres verkauft, ist der Zeitpunkt der Einverleibung im Grundbuch entscheidend. Alle bis zur Einverleibung angefallenen Kosten trägt der Verkäufer. Da die endgültige Betriebskostenabrechnung aber erst im Folgejahr an den neuen Eigentümer geht, muss sich dieser im Anlassfall im Nachhinein an den früheren Eigentümer wenden, um eine korrekte Verrechnung vorzunehmen.

Ein Eigentümerwechsel in Österreich erfordert sorgfältige Planung und sollte von einem Notar oder Anwalt begleitet werden. Eine frühzeitige Beratung verhindert Fehler, spart Kosten und schafft Rechtssicherheit. Dabei gilt es, auch mögliche regionale Unterschiede und individuelle Besonderheiten zu berücksichtigen. 

Das Grundbuch ist der zentrale Baustein des Eigentümerwechsels. Erst mit der Einverleibung wird die Eigentumsübertragung rechtsverbindlich. Voraussetzung dafür sind ein gültiger Kaufvertrag, ein Übergabevertrag oder ein notarielles Testament, die Begleichung der Steuern und Gebühren sowie die Ausstellung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt. Erst dann kann das Grundbuchsgericht den Eigentümerwechsel eintragen. 

Ein weiterer wesentlicher Aspekt ist die rechtzeitige Klärung offener Verpflichtungen, etwa Betriebskosten, bestehende Mietverhältnisse oder Pflichtteilsansprüche bei einer Erbschaft. Wer diese Punkte vorab prüft und vertraglich regelt, stellt sicher, dass der Eigentümerwechsel reibungslos und ohne spätere Streitigkeiten erfolgt.

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