Sanieren vor dem Verkauf oder eine Immobilie doch lieber sanierungsbedürftig veräußern? Diese Frage stellt sich für all jene, die ein gebrauchtes Haus oder eine ältere Wohnung verkaufen möchten. In manchen Fällen ist die Sanierung vor dem Verkauf eine lukrative Option. Doch es gibt auch Aspekte, die für eine Veräußerung im sanierungsbedürftigen Zustand sprechen. Wir beleuchten beide Seiten und bieten so eine objektive Entscheidungshilfe, ob die Sanierung vor dem Verkauf für Sie vorteilhaft ist.
Sanieren vor dem Verkauf: Das Wichtigste im Überblick
Eine Sanierung vor dem Verkauf einer Immobilie ist möglich, aber keine Pflicht. Jede Liegenschaft kann auch sanierungsbedürftig verkauft werden.
Es stehen Ihnen unterschiedlich umfangreiche Sanierungsmöglichkeiten zur Verfügung. Die Bandbreite reicht von kleinen, optischen Nachbesserungen bis hin zur ganzheitlichen Kernsanierung.
Ob eine Sanierung vor dem Verkauf finanziell vorteilhaft und generell sinnvoll ist, muss immer individuell beurteilt werden.
Entscheidend ist, Interessenten ehrlich über den Zustand der Immobilie und die Hintergründe der Sanierung zu informieren, damit keine arglistig verschwiegenen Mängel argumentiert werden können.
Was bedeutet es eine Immobilie vor dem Verkauf zu sanieren?
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und dabei maximalen Profit erzielen. Wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung jedoch in stark gebrauchtem Zustand ist, stellt sich die Frage, ob eine Sanierung vor dem Verkauf sinnvoll ist. Ob eine oberflächliche Renovierung ausreicht oder in welchem Ausmaß umfassender saniert werden muss, ist individuell zu bewerten.
Die finanzielle Grundüberlegung bleibt immer unverändert: Durch die zu tätigende Investition in die Sanierung muss sich ein so viel höherer Kaufpreis erzielen lassen, dass der Gewinn gestiegert wird, verglichen mit einem Verkauf im sanierungsbedürftigen Zustand. Zusätzlich muss der Zeitaufwand für die Organisation der Sanierung und ein finanzieller Puffer für das Risiko überraschender Kosten, einkalkuliert werden.
Wenn diese Voraussetzung klar erfüllt ist, stellt das ein starkes Argument für die Sanierung vor dem Verkauf dar. Gleichzeitig ist zu bedenken, dass die Sanierungsarbeiten zeitintensiv sind, der Verkauf erst später erfolgen kann und ein Restrisiko besteht, dass die Kosten für die Bauarbeiten doch noch steigen könnten. Auch die Betriebskosten für die Immobilie fallen weiterhin an, bis sie schlussendlich verkauft wird.
Sanieren und Renovieren – der Unterschied Bei einer Renovierung werden Schönheitsreparaturen durchgeführt und kleine Ausbesserungen vorgenommen. Eine Sanierung ist hingegen grundlegender. Beim Sanieren werden echte Schäden behoben und umfassende Arbeiten erledigt, um die Qualität der Immobilie wesentlich anzuheben.
Welche Arten der Sanierung gibt es?
In Österreich gibt es keine Verpflichtung, eine Immobilie in saniertem Zustand zu verkaufen. Sie können Ihr Objekt also auch gänzlich oder teilweise sanierungsbedürftig vermarkten. Wenn Sie die Immobilie sanieren möchten, stellt sich die Frage nach dem genauen Ausmaß der durchzuführenden Arbeiten – denn es gibt unterschiedliche Arten der Sanierung.
Kernsanierung
Eine Kernsanierung ist eine wirklich tiefgreifende Erneuerung der Immobilie. Grundlegende Strukturen, etwa Wände und Decken, werden saniert. Die gesamten Leitungen werden erneuert, auch Fenster und Türen werden meist ersetzt. Nach der Kernsanierung ist die Immobilie damit in einem neuwertigen Gesamtzustand.
Wenn Sie eine Kernsanierung durchführen lassen möchten, sind unterschiedliche Gewerke nötig. Wer Zeit sparen möchte, kann daher einen Generalunternehmer beauftragen oder einen Architekten hinzuziehen, der sich um die Koordination der einzelnen Fachfirmen kümmert.
Energetische Sanierung
Die energetische Sanierung umfasst alle Maßnahmen, die zur Verbesserung der Energieeffizienz beitragen. Dazu gehören beispielsweise auch der Einbau einer neuen, zeitgemäßen Heizung oder eventuell die Errichtung einer automatischen Wohnraumlüftungsanlage.
Eine energetische Sanierung vor dem Verkauf ist primär bei Einfamilienhäusern möglich. Denn bei Wohnungen in Mehrparteienhäusern müssten auch andere Miteigentümer zustimmen, das gesamte Gebäude energetisch zu sanieren. Das ist kompliziert und dauert lange.
Bei einem Einfamilienhaus hingegen können energetische Sanierungsmaßnahmen den Wert der Immobilie deutlich steigern. Eine Pflicht zur energetischen Sanierung gibt es in Österreich nicht. Sinnvoll ist sie meist trotzdem, da die laufenden Energiekosten deutlich gesenkt werden können.
Außerdem besteht die Möglichkeit, dass in den nächsten Jahren eine gesetzliche Verpflichtung folgen wird. Dadurch sind energetisch sanierte Gebäude deutlich wertvoller als Immobilien, die nicht zeitgemäßen Standards entsprechen.
Mit energetischen Sanierungen lassen sich die laufenden Energiekosten meist deutlich senken.
Ein weiterer Vorteil ist, dass es für die energetische Sanierung interessante Förderungen auf Bundes- und Landesebene gibt. Diese können Sie nutzen, auch wenn Sie die Immobilie in absehbarer Zeit verkaufen möchten.
Tipp: Die energetische Sanierung ist ein weitreichendes Thema, insbesondere auch hinsichtlich Kosten, Finanzierung und Förderungen. Lesen Sie weitere Details dazu in unserem Ratgeber: Förderungen energetische Sanierung in Österreich.
Thermische Sanierung
Die thermische Sanierung zielt ganz besonders auf die optimale Dämmung des Gebäudes ab. Diese Art der Sanierung ist damit ein Teilbereich der energetischen Sanierung. Dabei spielt die Erneuerung von Fenster und Hauseingangstüre eine wichtige Rolle. Das Dach, die Kellerdecke und die Außenwände des Gebäudes werden neu gedämmt. Ziel der thermischen Sanierung ist es, die Heizkosten deutlich zu reduzieren, indem die Dämmung erheblich verbessert wird. So bleibt die Wärme im Gebäude gespeichert und die Kälte kann schwieriger eindringen.
Durch die Maßnahmen verändert sich typischerweise auch das Aussehen der Immobilie, sofern die Dämmung außen angebracht wird und Fenster erneuert werden. Bei einer Außendämmung kann sich der Lichteinfallswinkel etwas verändern. Daher sollte bei einer thermischen Sanierung immer professioneller Rat eingeholt werden – Heimwerkerprojekte sind dahingehend nicht zu empfehlen.
Teilsanierung
Die Teilsanierung einer Immobilie kann sinnvoll sein, wenn es ein bestimmtes Merkmal in sehr schlechtem Zustand gibt. Damit der Verkauf nicht an genau diesem Aspekt scheitert, erfolgt die Teilsanierung des Gebäudes. Beispiele dafür sind:
Bad sanieren: Die Erneuerung von Fugen oder das Anbringen moderner Armaturen fällt im Badezimmer in die Kategorie der Schönheitsreparaturen. Bei einer echten Badsanierung wird meist zuerst entkernt. Leitungen, Fliesen, alle Elemente werden vollständig erneuert.
Feuchte Keller sanieren: Ein feuchter Keller geht mit Schimmel einher. Dadurch kann die Immobilie nur schwierig, mit Preisabschlägen, verkauft werden. Der Keller kann vor dem Verkauf saniert werden, aber als Verkäufer müssen Sie trotzdem darauf hinweisen, dass es Feuchtigkeitsprobleme gab. Ansonsten kann ein Käufer argumentieren, die Sanierung habe nur zur Vertuschung stattgefunden. Das kann juristische Konsequenzen, von Schadenersatz bis hin zur Rückabwicklung des Kaufvertrages, nach sich ziehen.
Teilsanierungen können bei potenziellen Käufern Skepsis hervorrufen. Legen Sie daher transparent offen, warum welche Arbeiten bereits durchgeführt wurden und weshalb Sie sich dazu entschieden haben, andere Maßnahmen noch nicht zu ergreifen. Ehrliche Kommunikation weckt Vertrauen und macht Ihre Vorgehensweise für Interessenten nachvollziehbar.
Eine genaue Kostenkalkulation lohnt sich aus finanzieller Sicht immer.
Sanierung: Wertsteigerung oder Kostenfalle?
In einem ersten Schritt ist zu überlegen, welchen konkreten Nutzen die Sanierung vor dem Verkauf haben soll. Ist die Immobilie womöglich unsaniert überhaupt nicht verkaufbar? Dann ist die Sanierung ohnehin Voraussetzung, um mit der Vermarktung zu starten. Oder soll der Gewinn maximiert werden? Dann ist eine genaue Kalkulation gefragt. Kosten und Nutzen müssen vorab, insbesondere aus finanzieller Hinsicht, genau abgewogen werden.
Abhängig vom Zustand des Objektes und dem Ziel der Sanierung kann dann entschieden werden, welches Ausmaß an Sanierungsarbeiten (Teilsanierung, Kernsanierung, etc.) durchgeführt werden soll. Vergleichen Sie dazu Angebote verschiedener Unternehmen und beauftragen Sie gegebenenfalls einen Generalunternehmer. Gerade bei umfangreichen, komplexen Sanierungen ist die Unterstützung eines Architekten hilfreich.
Durch diese Vorgehensweise reduzieren Sie das Kostenrisiko. Mit Fixpreisangeboten und der Begleitung eines erfahrenen Architekten, wird das geplante Kostenlimit meist eingehalten. Ganz ausgeschlossen ist es jedoch nie, dass überraschende Zusatzkosten anfallen. Wenn im Zuge der Sanierung andere Probleme erst entdeckt werden, die auch zu beheben sind, können die Kosten rasch anwachsen.
Daher entscheiden sich viele Menschen dafür, die Immobilie unsaniert zu verkaufen. Auf den Sanierungsbedarf wird in diesem Szenario einfach transparent hingewiesen. Durch offene Kommunikation wird sichergestellt, dass dem Käufer bewusst ist, dass er hier erst umfangreiche Arbeiten ausführen muss. Diese Kommunikation sollte dokumentiert sein, damit der Käufer nicht nachträglich argumentieren kann, dass es versteckte Mängel gab.
Tipp: Denken Sie an den gesetzlich verpflichtenden Energieausweis beim Verkauf! Erfahren Sie mehr dazu in unserem Ratgeber zum Energieausweis in Österreich.
Wann macht Sanieren vor dem Verkauf Sinn?
Ob eine Sanierung vor dem Verkauf sinnvoll ist, muss immer individuell beurteilt werden. Bedenken Sie dabei folgende Aspekte:
Wie umfangreich sollen die Sanierungsmaßnahmen sein?
Ist die Sanierung nötig, um überhaupt Chancen auf einen Verkauf am Immobilienmarkt zu haben?
Erzielen Sie nach der Sanierung einen überproportional höheren Verkaufserlös?
Wie können Sie die Sanierung finanzieren? (Förderungen, Sanierungskredit, Eigenmittel, etc.)
Wie lange wird die Sanierung dauern und welche laufenden Kosten (Betriebskosten, etc.) fallen an, bis es tatsächlich zum Verkauf kommt?
Überlegen Sie sich fundierte Argumente dazu, warum Sie vor dem Verkauf bestimmte Sanierungsmaßnahmen ergriffen haben.
Schlussendlich kommt es vor dem Verkauf auch darauf an, wie viel Zeit Sie persönlich noch in die Immobilie investieren möchten. Manche Verkäufer wollen das Objekt einfach rasch veräußern und sich nicht länger mit dem Objekt befassen. Dann ist der Verkauf im sanierungsbedürftigen Zustand typischerweise die richtige Entscheidung.
Wichtig ist, jedenfalls offen und ehrlich darauf hinzuweisen, welche Mängel die Immobilie hat. Auch als privater Verkäufer haften Sie für arglistig verschwiegene Mängel. Sonstige Haftungen können vertraglich weitgehend ausgeschlossen werden. Dazu berät Sie der Anwalt bzw. Notar, der den Kaufvertrag erstellt.
FAQs zu Sanieren vor dem Verkauf
Nein, es muss individuell bewertet werden, ob sich eine Sanierung vor dem Verkauf einer Immobilie finanziell lohnt. Auch Risiken und zeitliche Faktoren sind dabei zu beachten.
Eine pauschale Antwort dazu ist nicht möglich. Wenn Sie Ihre Immobilie vollständig saniert verkaufen möchten, gehören die Erneuerung von Bad und Heizung jedenfalls dazu. Doch auch ein Verkauf in (teilweise) sanierungsbedürftigem Zustand ist möglich.
Unsanierte Immobilien müssen entsprechend günstiger verkauft werden. Manche Menschen interessieren sich nur für neu sanierte Immobilien und werden daher kein Auge auf Ihre Immobilie werfen. Andererseits gibt es auch eine Zielgruppe an Personen, die explizit Immobilien mit Sanierungsbedarf kaufen möchte.
Die Sanierungskosten können steuerlich abgesetzt werden, wenn Sie Immobilien-Ertragssteuer bezahlen müssen. Besprechen Sie Ihre konkrete steuerliche Situation am besten frühzeitig mit einem Steuerberater, bevor Sie die Sanierung der Immobilie beauftragen.
Als Privatperson können Sie die Gewährleistung beim Immobilienverkauf weitreichend ausschließen. Sie haften jedoch immer für arglistig verschwiegene Mängel und müssen darauf achten, die Haftungseinschränkungen vertraglich korrekt festzuhalten, damit diese auch wirklich gültig sind.
Bildquellen: artursfoto/ Adobe Stock, Ingo Bartussek / Adobe Stock, Jorge Ferreiro/ Adobe Stock Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.
Über den Autor: Lorenz Sigl, MA
Position: Leiter Infina Immobilien
Meine Immobilienkompetenz basiert auf einer fundierten Ausbildung zum Immobilientreuhänder (Makler, Verwalter, Bauträger) sowie als Bautechniker an der Bauakademie. Ergänzend absolvierte ich den ÖVI-Vorbereitungslehrgang für Sachverständige und spezialisierte mich als Bewertungsexperte für Immobilien in Banken. Ein Master in Facility- und Immobilienmanagement sowie ein Bachelor in Management und Recht vertiefen mein Wissen. Mit Erfahrung in der Immobilienvermittlung im Bankenbereich und als Leiter von INFINA Immobilien analysiere ich laufend den Markt, um maßgeschneiderte Lösungen für unsere Kunden zu entwickeln.
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