Die gemeinsame Immobilie ist meist der wertvollste Besitz eines Paares. Kommt es zu einer Trennung, ist der Verkauf der gemeinsamen Immobilie häufig unvermeidbar. In diesem Beitrag finden Sie wichtige Informationen, wann der Immobilienverkauf bei Scheidung die beste Option ist, welche Alternativen vorhanden sind und wie typischen Fehler in dieser Situation vermieden werden können.
Das Wichtigste im Überblick: Immobilienverkauf bei Scheidung
Bei einer Scheidung ist der Verkauf der gemeinsamen Immobilie eine häufig gewählte Option. Der Erlös wird genutzt, um den meist noch offenen Kreditbetrag zu tilgen. Der verbleibende Überschuss wird aufgeteilt.
Alternativ zum Verkauf der Immobilie kann ein Ehepartner den anderen auszahlen und somit dessen Hälfte-Eigentum übernehmen. Auch die gemeinsame Vermietung der Liegenschaft oder das Einräumen eines Wohnrechts ist möglich.
Als letzte Alternative kann die Immobilie gerichtlich versteigert werden. Das kann zu einem wesentlich geringen Erlös führen. Daher ist eine einvernehmliche Einigung hinsichtlich der weiteren Immobiliennutzung bei der Scheidung dringend zu empfehlen.
Was passiert mit der Immobilie bei einer Scheidung?
Im Zuge der Trennung stellt sich die Frage nach der gerechten Aufteilung des Vermögens. Dabei kommt es darauf an, ob ein Ehevertrag geschlossen wurde oder die gesetzlichen Regelungen gelten.
Vereinbarte Gütergemeinschaft: Es kann vertraglich vereinbart werden, dass auch Dinge, die vor der Ehe im Besitz von nur einer Person waren, als gemeinsames Vermögen behandelt werden.
Vereinbarte Sonderregelungen: Im Rahmen der Vertragsfreiheit kann in einem Ehevertrag auch definiert werden, dass bestimmte Vermögensgegenstände nur einem Ehepartner gehören.
Allgemeine Gütertrennung: Das Eigentum, das in die Ehe eingebracht wurde, bleibt grundsätzlich im Besitz der jeweiligen Person. „Eheliches Gebrauchsvermögen“, z.B. ein gemeinsam in der Ehe gebautes Haus, wird im Zuge der Aufteilung im Regelfall hälftig (50:50) aufgeteilt, sofern nichts Abweichendes vertraglich vereinbart wurde.
Entscheidend sind somit zwei Aspekte: Wurde eine Immobilie gemeinsam gekauft bzw. gebaut? Gibt es einen Ehevertrag oder greifen die gesetzlichen Rahmenbedingungen? In vielen Fällen ist es so, dass eine Immobilie gemeinsam erwirtschaftet wurde. Im Falle einer Scheidung steht daher beiden Ehepartnern grundsätzlich die Hälfte des Wertes zu. Bei einer Scheidung muss ein Ehepartner den anderen auszahlen („Leistung einer Ausgleichszahlung“). Wenn das nicht möglich ist, sei es aus finanziellen Gründen oder weil z.B. keine Einigung über den Wert des Objektes gefunden werden kann, so ist der Verkauf der Immobilie meistens die naheliegende Lösung.
Wenn eine Immobilie von einer Person eingebracht wurde, dann gehört sie – laut der gesetzlichen Regelung – weiterhin dieser Person. Etwa, wenn die Gattin schon vor der Ehe ein Haus erbte und dieses nun mit Ihrem Ehemann nutzt. Doch hierbei gibt es ein großes Aber: Besteht eine „besondere Bedürftigkeit“ (etwa ein dringendes Wohnbedürfnis), so kann diese eheliche Immobilie trotz Einbringung oder Erbe in die Vermögensaufteilung einbezogen werden. Etwa dann, wenn es für das Kindeswohl nötig erscheint.
Welche Möglichkeiten gibt es bei einer Immobilie in der Scheidung?
Wenn eine Immobilie den Ehepartnern gemeinsam gehört und eine Lösung gefunden werden muss, wie dieser Vermögenswert gerecht aufgeteilt wird, stehen mehrere Optionen offen:
Verkauf der Immobilie: Die Immobilie wird veräußert. Vom Verkaufserlös wird der noch offene Kredit-Restbetrag zurückbezahlt und der verbleibende Überschuss wird entsprechend der Scheidungsvereinbarung zwischen den Ehepartnern aufgeteilt.
Übernahme durch einen Partner (Auszahlung): Eine Person möchte weiterhin in der gemeinsamen Immobilie bleiben und erwirbt daher die zweite Hälfte der Liegenschaft, die bislang dem Ehepartner gehört. Häufig erfolgt in diesem Zusammenhang eine Kredit-Umschuldung bei Scheidung. Eine professionelle Immobilienbewertung ist dringend anzuraten, damit die zu bezahlende Summe passend definiert wird.
Gemeinsame Vermietung: Wenn beide Ehepartner keinen Wert darauf legen, in der Immobilie zu wohnen, kann die Immobilie auch vermietet werden. Zu bedenken ist, dass dadurch weiterhin gemeinsame Interaktion nötig ist. Betroffene sollten daher gut überlegen, ob sie weiterhin in einer wirtschaftlichen Beziehung mit ihrem bisherigen Ehepartner bleiben möchten.
Teilungsversteigerung: Wenn es völlig unmöglich ist, eine Einigung zu erzielen, erfolgt die gerichtliche Teilungsversteigerung. Sofern beide Parteien im Grundbuch eingetragen sind, ist diese Option möglich. Meist bringt diese Lösung nicht den maximalen Erlös. Die Immobilie wird geschätzt, versteigert und der Erlös, nach Abzug aller Kosten, wird entsprechend der Scheidungsvereinbarung aufgeteilt.
Empfehlung: Wenn es möglich ist, sollte die gemeinsame Immobilie entweder verkauft werden oder vereinbart werden, dass ein Ehepartner die Liegenschaft übernimmt und die andere Person dafür vergütet. Alle anderen Optionen sind meist nur schwierige Kompromisslösungen. Ob Immobilienverkauf oder Umschuldung: Die Experten von Infina begleiten Sie, um eine passende Lösung zu finden.
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Immobilienverkauf bei Scheidung: Wann ist er sinnvoll?
Für den Immobilienverkauf bei Scheidung kann es sehr unterschiedliche Anlassfälle geben. Eine Möglichkeit ist, dass zwar ein Ehepartner eigentlich gerne im Haus bzw. der Wohnung bleiben möchte, aber nicht die finanziellen Mittel hat die andere Person auszuzahlen. Oder es gibt Streitigkeiten rund um die Immobilie, sodass z.B. eine gemeinsame Vermietung nicht in Frage kommt und der Verkauf einen klaren, fairen Endpunkt darstellt.
Eine weitere Situation ist, dass schlichtweg beide Parteien nicht mehr im bisherigen Eigenheim wohnen möchten. In all diesen Szenarien bietet sich der gemeinsame Verkauf der Immobilie an. Diese Vorgehensweise verspricht deutlich mehr Ertrag als eine gerichtliche Versteigerung und der Erlös kann gerecht aufgeteilt werden.
Wichtig: Wenn Sie beschließen Ihre Ehewohnung zu verkaufen, regeln Sie auch, wer die Immobilie bis zum Abschluss des Verkaufsprozesses nutzen darf.
Wie läuft der Immobilienverkauf bei Scheidung ab?
Der Ablauf eines Immobilienverkaufs bei einer Scheidung ist weitgehend unkompliziert. In einem ersten Schritt müssen sich die Ehepartner allerdings darüber einig sein, die Immobilie zu verkaufen. Dazu zählt auch zu besprechen, zu welchem Verkaufspreis das Objekt vermarktet werden soll. Zu diesem Zweck ist eine professionelle Immobilienbewertung empfehlenswert. Dabei ermittelt ein Experte den realistischen Marktwert des Objektes. Der Preis sollte nicht zu hoch angesetzt werden, da die Vermarktungsdauer ansonsten entsprechend länger ausfallen wird. Gleichzeitig sollte er nicht zu niedrig gewählt sein, da die Ehepartner ansonsten bares Geld verlieren würden.
Die Verkaufsentscheidung wurde getroffen und eine realistische Immobilienbewertung liegt vor. Nun geht es darum, die Liegenschaft zu veräußern. Dabei gilt es, Streitigkeiten zwischen den Ehepartnern zu vermeiden. Deshalb ist die Beauftragung eines Immobilienmaklers anzuraten. Ansonsten kann es vorkommen, dass z.B. Vorwürfe aufkommen, ein Ehepartner habe bei der Vermarktung Fehler gemacht, die den Verkauf verzögert, erschwert hätten oder ein zu niedriger Preis erzielt wurde. Ein neutraler, objektiver Makler kümmert sich um die professionelle Abwicklung des gesamten Verkaufsprozesses.
Für die vertragliche Abwicklung wird ein Rechtsanwalt beauftragt. Auch ein Notar wird benötigt, da dieser die Unterschriften beglaubigen muss. Sobald der Verkauf abgeschlossen ist, wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die bisherigen Eigentümer werden im Grundbuch gelöscht. Ein offener Kredit-Restbetrag wird getilgt, sodass auch die Belastung (Pfandrecht im C-Blatt des Grundbuchs) entfernt wird. Der verbleibende Überschuss wird entsprechend der Scheidungsvereinbarung zwischen den Ehepartnern aufgeteilt.
Ein Überschuss am Verkaufspreis wir 50:50 aufgeteilt.
Wie wird der Verkaufserlös aufgeteilt?
Grundsätzlich erfolgt die Aufteilung des Erlöses nach Eigentumsverhältnissen. In vielen Fällen gehört die Immobilie beiden Ehepartnern jeweils zur Hälfte. Daher wird auch der Überschuss aus dem Verkauf (Verkaufspreis abzüglich aller Kosten wie z.B. für den Energieausweis, frühzeitige Kredittilgung etc.) im Regelfall im Verhältnis 50:50 aufgeteilt.
Empfehlenswert ist, bereits vor Beginn des Verkaufsprozesses kurz schriftlich festzulegen, wie der Verkaufserlös aufgeteilt wird. Individuelle Lösungen sind grundsätzlich möglich, sollten dann jedoch mit einem spezialisierten Anwalt vorab definiert werden. Besonders komplexe Streitfälle müssen juristisch geklärt werden, wodurch typischerweise für beide Seiten vermeidbare Kosten entstehen. Eine einvernehmliche Vorgehensweise ist daher üblicherweise die beste Vorgehenswiese.
Was passiert mit dem Kredit bei einer Scheidung?
Wenn ein gemeinsamer Kredit aufgenommen wurde, sind beide Ehepartner als Kreditnehmer haftbar. Der Kredit ist zusätzlich mit einer Hypothek im Grundbuch abgesichert. Kommt es zur Scheidung, so bleibt der gemeinsame Kredit bestehen. Daher ist es nötig, aktiv zu werden. So kann beispielsweise ein Ehepartner den Kredit übernehmen und künftig als alleiniger Schuldner gegenüber der Bank haften. Das setzt voraus, dass die Kreditrate leistbar ist und die Bank dieser Änderung zustimmt.
Eine weitere Möglichkeit ist die Umschuldung des bestehenden Kredits, damit künftig kein gemeinsamer Kredit mehr besteht. Ein Ehepartner nimmt alleine einen neuen Kredit auf, tilgt damit seinen noch offenen Anteil am gemeinsamen Kredit und scheidet aus dem alten, gemeinsamen Kredit aus. Diese Vorgehensweise muss unbedingt vorab mit der finanzierenden Bank besprochen und zwischen den (Ex-)Ehepartnern schriftlich geregelt werden.
Besonders einfach lösen lässt sich der gemeinsame Kredit, wenn die Immobilie verkauft wird. Mit dem erzielten Verkaufspreis wird der noch offene Kreditbetrag getilgt. Ein neuer Eigentümer wird im Grundbuch eingetragen, die Hypothek wird gelöscht und der gemeinsame Kreditvertrag wird, nach der Begleichung des offenen Kreditbetrags, beendet.
Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf bei Scheidung?
Die Kosten beim Immobilienverkauf bei Scheidung unterscheiden sich kaum von Aufwänden, die auch bei einem anderen Immobilienverkauf entstehen würden. Folgende Positionen fallen typischerweise an:
Provision des Immobilienmaklers: Damit der Verkauf möglichst effizient abgewickelt wird und die Preisverhandlungen nicht von einem der Ehepartner übernommen werden, ist die Beauftragung eines Maklers beim Immobilienverkauf bei Scheidung jedenfalls empfehlenswert.
Vertragserstellung und Beglaubigung der Unterschriften: Rechtsanwalt und Notar werden benötigt, um den Kaufvertrag zu erstellen und die Unterschriften zu beglaubigen. Diese Kosten trägt üblicherweise der Käufer. Falls Ehepartner jedoch zusätzliche Regelungen, z.B. hinsichtlich der Aufteilung des Kaufpreises, vorab juristisch definieren lassen möchten, können dadurch überschaubare Mehrkosten entstehen.
Vorfälligkeitsentschädigung: Für die vorzeitige Tilgung des noch offenen Kreditbetrags fällt unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Immobilienertragsteuer: Unter Umständen muss siebezahlt werden, z.B. wenn ein Ehepaar eine Wohnung verkauft, die bislang im gemeinsamen Besitz stand und vermietet war. Die Voraussetzungen, ob Steuerpflicht besteht, sind immer individuell zu prüfen.
Die verkäuferseitigen Kosten beim Immobilienverkauf bei einer Scheidung sind somit überschaubar. Sparen Sie jedoch nicht an der falschen Stelle: Genaue, rechtssichere Vereinbarungen, die von einem Rechtsanwalt aufgesetzt werden, um alle Aspekte zwischen den Ehepartnern zu regeln, sind beim gemeinsamen Immobilienverkauf jedenfalls empfehlenswert.
Typische Fehler beim Immobilienverkauf nach einer Scheidung
Um Probleme beim Immobilienverkauf bei der Scheidung zu vermeiden ist es wichtig, möglichst rational und sachlich zu agieren. Der Verkauf sollte nicht überhastet stattfinden und auch die Kaufpreisvorstellung muss gut gewählt sein. Einerseits soll der Verkauf rasch erfolgen, andererseits auch nicht unter Wert.
Mindestens ebenso wichtig ist es, den gesamten Ablauf professionell begleiten zu lassen. Dazu gehört eine konkrete, rechtssichere Vereinbarung zwischen den Ehepartnern und auch die Unterstützung eines sachlichen, erfahrenen Maklers ist empfehlenswert.
Vorteilhaft ist es wenn sachlich, rational und nach Plan agiert wird.
Der wohl größte finanzielle Schaden kann entstehen, die Immobilie ohne Einigung zwischen den Eheleuten zu verkaufen. Dies erfolgt über eine gerichtliche Versteigerung, bei der typischerweise ein wesentlich geringerer Erlös erzielt wird.
Lohnt sich ein Immobilienverkauf bei Scheidung?
Der Immobilienverkauf stellt bei einer Scheidung oft eine gute Möglichkeit dar. Trotzdem ist es nötig, die Entscheidung individuell zu treffen. Gerade mit Kindern kann es vorkommen, dass ein Ehepartner weiterhin in der Immobilie leben möchte. Dann kann, je nach finanzieller Situation und geplanter künftiger Nutzung, auch eine andere Lösung für die gemeinsame Immobilie angestrebt werden.
Sofern das Konfliktpotenzial hoch ist und beide Seiten keinen großen Wert darauf legen, weiterhin in der gemeinsamen Liegenschaft zu leben, ist ein Verkauf wohl die beste Entscheidung. Der Kaufpreis kann problemlos aufgeteilt werden und die Abwicklung des Prozesses kann ein neutraler, objektiver Makler übernehmen.
FAQs zu Immobilienverkauf bei Scheidung
Die gemeinsame Immobilie wird bei der Scheidung meist verkauft oder ein Ehepartner erwirbt die zweite Hälfte, die bislang der anderen Person gehört (sogenanntes „Auszahlen“). Kommt es zu keiner Einigung, kann das Haus auch gerichtlich versteigert werden.
Nein, die gemeinsame Immobilie muss bei der Scheidung nicht verkauft werden. Die (Ex-)Ehepartner können sich z.B. auch dazu entschließen, die Immobilie künftig gemeinsam zu vermieten oder eine der beiden Personen erhält ein Wohnrecht.
Die gemeinsame Immobilie gehört den Ehepartnern häufig je zur Hälfte. Es gibt jedoch auch Fälle, in welchen eine Person die Immobilie alleine gekauft oder geerbt hat oder es eine ehevertragliche Regelung gibt.
Wenn ein Ehepartner den anderen auszahlt, sollte mit der Bank eine Vereinbarung getroffen werden, wer künftig noch haftet. Auch eine Umschuldung ist eine Option, sodass nur noch eine Person für den Hauskredit zuständig ist.
Wenn beide Parteien einander nicht Auszahlen können oder kein Interesse daran haben, weiterhin in der Immobilie zu wohnen, ist der Verkauf der Immobilie im Zuge der Scheidung sinnvoll.
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Über den Autor: Lorenz Sigl, MA
Position: Leiter Infina Immobilien
Meine Immobilienkompetenz basiert auf einer fundierten Ausbildung zum Immobilientreuhänder (Makler, Verwalter, Bauträger) sowie als Bautechniker an der Bauakademie. Ergänzend absolvierte ich den ÖVI-Vorbereitungslehrgang für Sachverständige und spezialisierte mich als Bewertungsexperte für Immobilien in Banken. Ein Master in Facility- und Immobilienmanagement sowie ein Bachelor in Management und Recht vertiefen mein Wissen. Mit Erfahrung in der Immobilienvermittlung im Bankenbereich und als Leiter von INFINA Immobilien analysiere ich laufend den Markt, um maßgeschneiderte Lösungen für unsere Kunden zu entwickeln.
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