Wohnbaufinanzierung für Grenzgänger: So geht’s!

Österreich grenzt an acht Nachbarstaaten und lebt das Modell des grenzüberschreitenden Arbeitens. Sogenannte Grenzgänger und Grenzpendler können bei der Realisierung des Eigenheims oft vor besonderen Herausforderungen stehen. Die Finanzierung von Grenzgängern erfordert eine präzise Vorbereitung, da Banken hier spezifische Risiken, wie etwa Währungsschwankungen oder rechtliche Besonderheiten prüfen.

Hinweis: Dieser Ratgeber befasst sich mit dem Thema der Wohnbaufinanzierung für Grenzgänger nach österreichischem Recht und Verbraucherrecht. D.h. Die hier diskutierten Beispielsfälle haben einen direkten Österreichbezug.

Als Grenzgänger werden Personen beschrieben, die in einem Staat wohnen, aber in einem anderen Staat arbeiten und in der Regel täglich oder zumindest einmal wöchentlich an ihren Wohnsitz zurückkehren. 

Dabei kann für österreichische Kreditinstitute eine Unterscheidung zwischen Pendlern und Grenzgängern wichtig sein, weil diese über die steuerlichen Aspekte entscheidet. Ein Grenzgänger im Sinne der steuerlichen Behandlung pendelt nicht nur über die Nationalgrenze, sondern wohnt und arbeitet in der Regel innerhalb einer definierten Grenzzone (beispielsweise 30 Kilometer Luftlinie beidseits der Grenze für deutsche Grenzgänger) und kehrt täglich oder einmal wöchentlich an seinen Wohnsitz zurück. Bei Pendlern in Nicht-EU-Staaten (wie die Schweiz) müssen zusätzliche regulatorische Hürden beachtet werden. 

Ein stabiles Arbeitsverhältnis im Ausland ist zwar eine gute Basis, die Bank bewertet jedoch das Risiko eines potenziellen Arbeitsplatzverlustes und die damit verbundene Rückkehr an den österreichischen Arbeitsmarkt anders als bei einem rein inländischen Angestellten. Die Bank prüft, ob die Kreditrate auch bei einer beruflichen Rückkehr auf den inländischen Markt leistbar wäre. Wenn jemand wieder in Österreich tätig ist, ändert sich dessen Einkommen meist deutlich. Die Finanzierung muss daher von Beginn an mit ausreichenden Puffern geplant werden, damit der Kredit auch langfristig und sicher bedient werden kann.

Info: Der grenzüberschreitende- Pendler gilt steuerrechtlich als eine Person, die zwar in einem anderen Land arbeitet (und eventuell sogar täglich dorthin fährt), aber die strengen Kriterien des Grenzgängers nicht erfüllt. Beispielsweise, wenn der Arbeitsplatz oder der Wohnort zu weit von der Grenze entfernt ist (beispielsweise außerhalb der 30-km-Zone Luftlinie) oder wenn die Person nicht oft genug an den Wohnsitz zurückkehrt.

Um einen Grenzgänger-Kredit in Österreich erfolgreich abzuschließen, müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein. Die Bank prüft hierbei nicht nur die Höhe des Einkommens, sondern vor allem dessen langfristige Stabilität und Verwertbarkeit im Inland. Da das Gehalt im Ausland verdient wird, verlangen Institute detaillierte Nachweise über das Arbeitsverhältnis und die steuerliche Ansässigkeit.

Ein weiterer entscheidender Faktor ist die sogenannte Haushaltsrechnung. Hierbei werden alle Einnahmen den monatlichen Ausgaben gegenübergestellt, um die leistbare Kreditrate zu ermitteln. Bei Grenzgängern können dabei oft Pauschalen für Pendelkosten oder doppelte Haushaltsführung berücksichtigt werden. Zudem ist das Einhalten einer Eigenmittelquote von etwa 20 % der Gesamtkosten inklusive Nebenkosten für eine solide Finanzierung empfehlenswert.

Das Grenzgängerkonto: Warum ein spezialisiertes Konto sinnvoll sein kann

Für die Abwicklung der täglichen Finanzen und der Kreditrate ist ein Grenzgängerkonto (auch als Gehaltskonto für Grenzgänger bezeichnet) nahezu unverzichtbar. Ein solches Konto ermöglicht es, das Gehalt aus dem Ausland kosteneffizient zu empfangen und in Euro umzuwandeln. Besonders bei Währungsgrenzen hilft ein spezialisiertes Konto dabei, hohe Wechselkursgebühren und Transaktionskosten zu minimieren.

Viele österreichische Banken koppeln die Vergabe einer Finanzierung von Grenzgängern an die Eröffnung eines solchen Kontos. Dies dient der Bank als zusätzliche Sicherheit, da sie so den direkten Gehaltseingang beobachten kann. Für Kreditnehmer bietet es den Vorteil einer übersichtlichen Trennung von beruflichen Einnahmen und privaten Ausgaben in Österreich. Ein weiterer Pluspunkt ist die deutlich vereinfachte Steuererklärung am Ende des Jahres (transparente Währungsumrechnung, etc.).

In der Beratungspraxis zeigt sich, dass kein Fall dem anderen gleicht. Die geografische Lage des Arbeitsplatzes beeinflusst die Finanzierungsstruktur massiv. Im Folgenden werden drei typische Szenarien für eine Finanzierung aus der Praxis von Grenzgängern mit direktem Österreichbezug betrachtet.

In Vorarlberg ist das Pendeln in die Schweiz absolute Normalität. Ein typisches Szenario: Sie wohnen in Bregenz oder Feldkirch, arbeiten in St. Gallen oder Vaduz und beziehen Ihr Gehalt in Schweizer Franken (CHF). Möchten Sie nun in Ihrer Heimatgemeinde eine Wohnung oder ein Haus kaufen, finanziert Ihnen eine österreichische Bank dieses Vorhaben in Euro. Da Ihr Einkommen und Ihre Kreditrate in unterschiedlichen Währungen „zuhause“ sind, schaut die Bank hier ganz genau hin.

Die Finanzierung für Grenzgänger in Österreich mit Schweizer Bezug ist maßgeblich vom sogenannten Wechselkursrisiko geprägt. Banken berechnen daher einen sogenannten „Haircut“ (Sicherheitsabschlag) von meist 20 Prozent. Ihr Schweizer Gehalt wird also fiktiv reduziert, um einen sicheren Puffer für Kursschwankungen zu haben.

Ein Devisenausländer im Sinne des Devisengesetzes ist eine Person, die ihren ordentlichen Wohnsitz nicht im Inland (Österreich) hat. Wenn ein deutscher Staatsbürger in Deutschland lebt und arbeitet, aber beispielsweise in Österreich eine Ferienimmobilie oder eine Vorsorgewohnung finanzieren möchte, gilt er für die österreichische Bank als Devisenausländer. Die Verlagerung des Hauptwohnsitzes nach Österreich ist für günstige Kredite oft der allerwichtigste Hebel.

Die größte Hürde einer Finanzierung sowie guter Konditionen für Grenzgänger aus Deutschland in Österreich ist der Deckungsstock. Österreichische Banken finanzieren Immobilienprojekte häufig über Pfandbriefe. Damit eine Hypothek in diesen Deckungsstock aufgenommen werden darf, gelten strenge Regeln. Viele Banken haben interne Richtlinien, die besagen, dass nur Kredite von Deviseninländern (Wohnsitz in Österreich) vollumfänglich für diesen günstigen Refinanzierungsmechanismus geeignet sind. Kredite von Devisenausländern verteuern die Refinanzierung der Bank entsprechend und führen häufig zu schlechteren Kreditkonditionen für den Kunden.

Wenn Sie als Deutscher Staatsbürger nach Österreich ziehen (Wohnsitz in Österreich), werden Sie zum Deviseninländer. Damit ist das Problem des Deckungsstocks meist gelöst, selbst wenn Ihr Gehalt weiterhin aus Deutschland kommt.

Erklärung Deckungsstock
Wenn eine Bank einen Kredit für eine Immobilie vergibt, dient die Immobilie als Sicherheit. Damit die Bank sich selbst günstig refinanzieren kann (z. B. durch die Ausgabe von Pfandbriefen), legt sie diese sicher besicherten Kredite in einen „Topf“ – den Deckungsstock.

Im Osten und im Süden Österreichs gibt es weitere diverse Konstellationen. Hier pendeln beispielsweise zahlreiche Menschen aus den nahen Nachbarländern täglich in das Burgenland oder die Steiermark. Arbeiten Sie in Österreich als gefragte Fachkraft und leben in Ungarn, der Slowakei oder in Slowenien, gelten bei einer grenzüberschreitenden Finanzierung für Sie besondere Anforderungen.

Wenn Sie zudem über hohe finanzielle Rücklagen verfügen, gleicht dies ein eventuell geringeres Auslandseinkommen gut aus. Eine transparente und offene Kommunikation mit dem Berater ist hierbei stets der Schlüssel zum Erfolg.

Hinweis: Ohne die genannten Sicherheiten müssen Sie der Bank belegen, dass Ihr Lebensentwurf trotz des niedrigeren Einkommensniveaus im Ausland stabil ist. Das bedeutet oft: Mehr Vorbereitung, mehr Termine und eine konservative Kalkulation beim Immobilienpreis. Sollten Sie Unterstützung benötigen, kann es sich lohnen auf die Expertise von einem Wohnbau-Finanz-Experten zurückzugreifen.

Der geplante Erwerb einer Immobilie als Grenzgänger erfordert eine frühzeitige und gute Vorausplanung, um länderspezifische Hürden bei der Kreditvergabe erfolgreich zu meistern. Da österreichische Banken sehr unterschiedliche Richtlinien für ausländisches Einkommen anwenden, ist ein umfassender Vergleich von Angeboten sinnvoll.

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