Jeder Bauherr kennt es: Der Hausbau ist abgeschlossen und die Schlussrechnung ist zu bezahlen. Treten nach der Übergabe Baumängel auf, können dem Auftraggeber Gewährleistungsansprüche zustehen. Ein vertraglich vereinbarter Haftrücklass dient dazu, solche Ansprüche finanziell abzusichern. Wie der Haftrücklass funktioniert, wann er vereinbart oder gesetzlich vorgesehen ist und welche Höhe und Dauer gelten können, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Was ist der Haftrücklass?
Der Haftrücklass, oft auch als Haftungsrücklass bezeichnet, ist der Einbehalt eines prozentuellen Teils des Werklohns. Er wird vertraglich geregelt und grundsätzlich erst nach Ablauf der vereinbarten Frist an den Auftragnehmer ausbezahlt bzw. freigegeben, sofern keine berechtigten Ansprüche bestehen.
In welchen Fällen kommt der Haftrücklass zur Anwendung?
Beim Haftrücklass ist zwischen einer vertraglichen Vereinbarung bei Bauwerkverträgen und dem gesetzlich vorgesehenen Haftrücklass bei bestimmten Bauträgerverträgen zu unterscheiden.
Bei einem Bauwerkvertrag kann ein Haftrücklass zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer vereinbart werden. Regelungen dazu können sich auch aus der ÖNORM B 2110 ergeben, wenn diese wirksam in den Vertrag einbezogen wurde. Höhe, Dauer, Sicherungszweck und Voraussetzungen für die Inanspruchnahme sollten im Vertrag möglichst genau festgelegt werden.
Eine besondere gesetzliche Regelung enthält das Bauträgervertragsgesetz (BTVG): Bei einem vom BTVG erfassten Vertrag über den Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum oder Baurecht muss der Bauträger dem Erwerber zur Sicherung allfälliger Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche aufgrund mangelhafter Leistung einen Haftrücklass von mindestens 2 % des Preises für drei Jahre ab Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes einräumen. Anstelle des Haftrücklasses kann eine entsprechende Garantie oder Versicherung gestellt werden (§ 4 Abs. 4 BTVG).
Die gesetzliche Haftrücklassregelung nach § 4 Abs. 4 BTVG betrifft damit insbesondere:
- den Erwerb einer zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Eigentumswohnung,
- den Erwerb von Eigentum an einem zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäude, etwa einem Haus, und
- den Erwerb eines Baurechts an einem entsprechenden Bauprojekt.
Wichtig: Zwar können nach dem BTVG auch Verträge über Bestandrechte (z. B. Mietrechte) oder sonstige Nutzungsrechte Bauträgerverträge sein. Der gesetzliche Haftrücklass nach § 4 Abs. 4 BTVG ist jedoch ausdrücklich auf Verträge über den Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum oder Baurecht beschränkt.
Haftrücklass: Höhe und Dauer?
Höhe
Bei Bauträgerverträgen nach § 4 Abs. 4 BTVG beträgt der Haftrücklass mindestens 2 % des Preises. Bei vertraglich vereinbarten Haftrücklässen außerhalb dieses Anwendungsfalls richtet sich die Höhe nach der konkreten Vereinbarung bzw. einer wirksam einbezogenen ÖNORM. Wenn kein konkreter Prozentsatz bestimmt wird, beschränkt die zugrundeliegende ÖNORM B2110 den Haftungsrücklass auf höchstens 2 %. Grundsätzlich ist die Höhe aber frei verhandelbar und sollte konkret im Vertrag aufgeführt werden. Üblicherweise werden in Werkverträgen 3 bis 5 % oder sogar mehr vereinbart.
Dauer
Wie lange ein Haftrücklass einbehalten werden kann, richtet sich nach der jeweiligen Rechtsgrundlage und der vertraglichen Vereinbarung. Bei unbeweglichen Sachen beträgt die gesetzliche Gewährleistungsfrist grundsätzlich drei Jahre ab Übergabe. Die Gewährleistungsrechte sowie Ansprüche aus Preisminderung oder Vertragsauflösung verjähren grundsätzlich drei Monate nach Ablauf der Gewährleistungsfrist.
Für Bauträgerverträge nach § 4 Abs. 4 BTVG gilt eine besondere Regelung: Der dort vorgesehene Haftrücklass von mindestens 2 % des Preises ist für drei Jahre ab Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes einzuräumen.
Formen des Haftrücklasses: Bargeld oder Bankgarantie?
Ein Haftrücklass kann je nach Rechtsgrundlage und Vereinbarung auch durch eine Bankgarantie oder Versicherung ersetzt bzw. abgesichert werden. Diese wird für eine befristete Zeit von Kredit- oder Versicherungsinstituten ausgestellt. Diese verpflichten sich gegenüber dem Bauherrn den vereinbarten Haftungsrücklass über jederzeitige Aufforderung innerhalb kurzer Zeit auszubezahlen. In der Praxis wird die Bankgarantie regelmäßig als Sicherungsmittel für den Haftrücklass vereinbart.
Hinweis
Ob die Voraussetzungen für eine Versicherung oder Bankgarantie vorliegen, ist stets im Einzelfall zu prüfen. Je nach Vereinbarung zwischen Auftraggeber und -nehmer kann die Garantie enger oder weiter ausgelegt werden. Jedenfalls sollten sich beide Parteien genau darüber schriftlich vereinbaren, um spätere Differenzen in der Auslegung zu vermeiden.
Deckungsrücklass und Haftrücklass: Was sind die Unterschiede?
Auch der Deckungsrücklass wird gerne in Bauwerkverträgen vereinbart. Beim Deckungsrücklass wird allerdings ein bestimmter Prozentsatz der Abschlagsrechnungen abgezogen. Der Haftungsrücklass hingegen wird von der Schlussrechnung einbehalten. Der Deckungsrücklass dient der Sicherheit vor Ungenauigkeiten bei der Abrechnung des Auftragnehmers und soll zusätzlich zur Vertragserfüllung beitragen. Die ÖNORM empfiehlt einen Deckungsrücklass von 5 bis 7 % und maximal 10 % der Abschlagsrechnungen. Mit der Schlussrechnung wird die Zahlung des Deckungsrücklasses fällig oder kann auf den Haftungsrücklass angerechnet werden.
Haftrücklass
- Dient zur Absicherung von Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüchen des Bauherrn.
- Entspricht üblicherweise 2 bis 5 % des Werklohns (Gesamtsumme).
- Wird von der Schlussrechnung einbehalten.
- Der Haftrücklass wird nach Ablauf der vereinbarten Frist grundsätzlich an den Auftragnehmer ausbezahlt bzw. freigegeben, sofern keine berechtigten Ansprüche bestehen.
Deckungsrücklass
- Dient zur Absicherung vor Abrechnungsungenauigkeiten seitens Baufirmen.
- Entspricht üblicherweise 5 bis 7 % der Abschlagsrechnungen (Teilzahlungen).
- Wird von den einzelnen Abschlagsrechnungen abgezogen.
- Mit der Schlussrechnung wird der Deckungsrücklass grundsätzlich fällig bzw. kann nach entsprechender Vereinbarung auf einen Haftrücklass angerechnet werden.
Aktuelle ÖNORM B 2110:2023
Die aktuell geltende Ausgabe der ÖNORM B 2110 wurde mit 1. Mai 2023 veröffentlicht. Die Neuerungen betreffen hauptsächlich sprachliche und strukturelle Anpassungen. Wenige inhaltliche Änderungen wurden vorgenommen, unter anderem:
- Wenn die ÖNORM B2110 vereinbart wird, müssen die Vertragsparteien bei Anfrage sämtliche Informationen bereitstellen, die notwendig sind, um die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben für die verwendeten Baumaterialien und Bauteile zu überprüfen.
- Die Frist für die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen wurde verändert und endet jetzt drei Monate nach Ende der eigentlichen Gewährleistungsfrist.
Haftrücklass: Häufig im Bauträgergeschäft
Der Haftrücklass ist eine gängige Praxis im Bauträgergeschäft und dient als Sicherheitsrücklage, um etwaige Baumängel abzusichern. Besonders im Bereich Bauträgerprojekte beziehungsweise beim Kauf einer Bauträgerwohnung wird der Haftrücklass häufig verwendet, um spätere Mängelbeseitigungen finanziell abzusichern und das Risiko für alle Beteiligten zu minimieren.
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