Vermietete Wohnung verkaufen: Das müssen Sie beachten!

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, profitieren Sie aktuell von steigender Nachfrage und stabilem Anlegerinteresse, insbesondere in Ballungsräumen. Dennoch ist der Verkauf rechtlich anspruchsvoll. Prüfen Sie zunächst, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) voll, teilweise oder gar nicht anwendbar ist. Analysieren Sie bestehende Kündigungsmöglichkeiten, kontrollieren Sie Grundbuch und Mietvertrag sorgfältig und informieren Sie den Mieter rechtzeitig. Stellen Sie alle relevanten Unterlagen vollständig zusammen und organisieren Sie Besichtigungen schonend. Wer diese Schritte beachtet, schafft Transparenz und legt den Grundstein für einen rechtssicheren und profitablen Verkauf.

Beim Kauf oder Verkauf einer vermieteten Wohnung ist entscheidend, ob das MRG gilt, da davon Kündigungsmöglichkeiten und Mieterschutz abhängen. Zudem gibt es weitere Besonderheiten zu beachten.
Laut Statistik Austria ist in Österreich von 2004 bis 2025 die Mietquote von 40,7 auf 43,8 % gestiegen. In Wien lebten zuletzt sogar 76,5 % in Miete. Beim Kauf einer Zweitwohnung zu Vorsorge- oder Anlagezwecken ist somit die Wahrscheinlichkeit relativ hoch, dass ein passendes Objekt bereits vermietet ist. Das ist grundsätzlich kein Problem, aber es müssen gesetzliche Rahmenbedingungen beachtet werden. 

Handelt es sich um einen Altbau oder geförderten Neubau (Vollanwendungsbereich des MRG), dann ist der Mieter vom Grundsatz am stärksten geschützt und im Falle unbefristeter Verträge müssen Sie zur Kündigung des Mietverhältnisses sehr triftige Gründe vorweisen, die § 30 MRG aufzeigt. 

Dieser starke Kündigungsschutz (für unbefristete Verträge) gilt ebenso im Teilanwendungsbereich des MRG. Dazu zählen vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, deren Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 erteilt wurde, sowie Mietgegenstände in frei finanzierten Gebäuden ohne öffentliche Fördermittel mit einer Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953. Bei befristeten Verträgen bleibt die Befristung im Voll- und Teilanwendungsbereich für den Käufer zwingend aufrecht.

Völlig anders ist die Lage bei einer Vollausnahme vom MRG (z. B. bei Ein- und Zweifamilienhäusern), wo rein das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) gilt. Hier greift der Grundsatz „Kauf bricht Miete“ (§ 1120 ABGB ). Der neue Eigentümer erhält bei einem Eigentümerwechsel ein Sonderkündigungsrecht und kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine aufkündigen und zwar selbst dann, wenn eigentlich eine feste Vertragslaufzeit (Befristung) vereinbart war. Die einzige absolute Absicherung für den Mieter ist hier, wenn der Mietvertrag als Bestandsrecht im Grundbuch eingetragen (verbüchert) ist oder der Käufer den Vertrag im Kaufvertrag vollinhaltlich übernimmt. 

Tipp: Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung, dann sollten Sie dem Käufer auch relevante Unterlagen zur Verfügung stellen und ihn über wesentliche Sachverhalte informieren.

Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG gilt „Kauf bricht Miete nicht“. Der Erwerber tritt in den Mietvertrag ein, Kündigungen sind nur aus wichtigen Gründen möglich. Außerhalb des MRG erlaubt § 1120 ABGB unter Einhaltung gesetzlicher Fristen leichtere Kündigungen. Ein wichtiger Grundsatz im MRG lautet: „Kauf bricht Miete nicht“. Ob ein Verkauf zu einer Abänderung des ursprünglichen Mietverhältnisses führen kann, hängt von verschiedenen Faktoren wie Voll- und Teilanwendbarkeit des Mietrechtsgesetz (MRG), Nicht-Anwendbarkeit des MRG und ob der Bestandsinhaber (Mieter) sein Mietrecht im Grundbuch eingetragen hat.

Vollanwendung des MRG

Bei einem Eigentümerwechsel im Vollanwendungsbereich des MRG gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Der neue Eigentümer tritt ex lege in den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein. Der Mietvertrag bleibt unverändert aufrecht, und der Mieter genießt weiterhin den vollen Kündigungsschutz des MRG.  Aber § 30 MRG ermöglicht dem Vermieter eine Kündigung aus wichtigen Gründen wie Zahlungsrückstand beim Mietzins, erheblich nachteiliger Gebrauch, Eigenbedarf (entsprechend definierter Kriterien) oder wenn die Wohnung weder von Mieter noch eintrittsberechtigter Person bewohnt wird. 

Teilanwendung und Nichtanwendung des MRG

Im Teilanwendungsbereich des MRG gelten ebenfalls die strengen Kündigungsbeschränkungen des § 30 MRG. Der einzige "Vorteil" des Erwerbers durch das ABGB ist, dass er an vertraglich vereinbarte längere Kündigungsfristen (z. B. 6 Monate) des Voreigentümers nicht gebunden ist. Er kann auf die gesetzliche Frist (bei Wohnungen laut § 560 ZPO 1 Monat) zurückgehen – aber eben nur dann, wenn er gleichzeitig einen gültigen Kündigungsgrund nach § 30 MRG nachweisen kann. Sowohl bei Vollanwendung als auch Teilanwendung des MRG ist der Erwerber an eine vereinbarte Befristung gebunden.

Hier gelten die dispositiven Normen des ABGB und die Fristen gemäß § 560 ZPO (Zivilprozessordnung). Das bedeutet wesentlich leichtere Kündigungsmöglichkeiten für den neuen Eigentümer der Wohnung, auch bei einem unbefristeten Mietverhältnis und im Falle eines befristeten Mietvertrags.

Diese Ausführung ist hierzu in § 1120 ABGB verankert:
„Hat der Eigenthümer das Bestandstück an einen Andern veräußert, und ihm bereits übergeben; so muß der Bestandinhaber, wenn sein Recht nicht in die öffentlichen Bücher eingetragen ist (§. 1095), nach der gehörigen Aufkündigung dem neuen Besitzer weichen. Er ist aber berechtiget, von dem Bestandgeber in Rücksicht auf den erlittenen Schaden, und entgangenen Nutzen eine vollkommene Genugthuung zu fordern“. 

Ein richtungsweisendes OGH-Urteil in diesem Zusammenhang (vom 12.10.2006 zu GZ 6 Ob 66/05g) lautete: „… das Kündigungsrecht nach § 1120 ABGB muss binnen angemessener Frist geltend gemacht werden, andernfalls ist die Vereinbarung über die Beendigung des Bestandsverhältnisses maßgeblich“.  Die angemessene Frist liegt gemäß § 560 ZPO im Falle monatlicher Mietzahlungen bei einem Monat zum Monatsletzten. 

Eine gesetzliche Verpflichtung, den Mieter bereits im Vorfeld über eine geplante Veräußerung der Wohnung zu informieren, besteht für Sie in Österreich nicht. Dennoch ist eine frühzeitige und transparente Kommunikation dringend zu empfehlen, sobald die Verkaufsabsicht konkret wird.

Gerade im Vollanwendungsbereich des MRG bleibt das Mietverhältnis durch den Eigentümerwechsel unberührt. Umso wichtiger ist es, Unsicherheiten beim Mieter aktiv zu vermeiden. Ein offenes Gespräch schafft Vertrauen und reduziert Konfliktpotenzial. In der Praxis bewährt es sich, den Mieter zu informieren, bevor erste Besichtigungstermine organisiert werden.

Rechtliche Grundlage für das Betreten der Wohnung ist § 8 Abs 2 MRG. Demnach hat der Mieter das Betreten aus wichtigen Gründen zu dulden. Dazu zählt nach der Rechtsprechung auch die Besichtigung mit Kaufinteressenten. Dieses Recht ist jedoch unter tunlichster Schonung der Interessen des Mieters auszuüben und rechtzeitig anzukündigen. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht grundsätzlich nicht, sofern es nicht vertraglich vereinbart wurde.

Tipp: Frühzeitig informieren, ein kooperativer Mieter erleichtert Ihnen den gesamten Verkaufsprozess erheblich. 

Sie verkaufen eine vermietete Wohnung? Dann sind neben Energieausweis (§ 2 EAVG) und aktuellem Grundbuchsauszug insbesondere jene Unterlagen entscheidend, die das bestehende Mietverhältnis und die Ertragssituation nachvollziehbar dokumentieren.

• Reparaturrücklage (bei Wohnungseigentum): Aktueller Stand der Instandhaltungsrücklage gemäß § 31 WEG  sowie Protokolle der Eigentümerversammlungen mit geplanten Sanierungsmaßnahmen.
• Sanierungs- und Instandhaltungsplanung: Hinweise auf beschlossene oder absehbare Arbeiten (z. B. Dach, Fassade, Heizung), da diese die Wirtschaftlichkeit wesentlich beeinflussen und auch über wesentliche, verborgene und rechtliche Mängel sowie Kontaminierungen (Altlasten).

Vollständige Unterlagen schaffen Rechtssicherheit und erhöhen die Attraktivität für Investoren erheblich.

Nach § 8 Abs 2 MRG muss der Mieter Besichtigungen aus wichtigen Gründen dulden. Termine sind rechtzeitig anzukündigen, meist sind ein bis zwei pro Woche zumutbar, wobei die Interessen des Mieters zu schonen sind und grundlose Verweigerung unzulässig ist. Der Hauptmieter hat das Betreten des Mietgegenstands aus wichtigen Gründen zu gestatten. Dazu zählt nach ständiger Rechtsprechung auch die Besichtigung mit Kauf- oder Mietinteressenten bei konkreter Verkaufs- oder Neuvermietungsabsicht. Das Recht des Vermieters ist jedoch unter tunlichster Schonung der Interessen des Mieters auszuüben.

• Ankündigung: Besichtigungstermine sind rechtzeitig und abgestimmt bekannt zu geben. In der Praxis gelten drei bis sieben Tage Vorlauf als angemessen. Kurzfristige oder unangekündigte Termine muss der Mieter nicht dulden.
• Häufigkeit und Dauer: Es gibt keine starre gesetzliche Vorgabe. Nach der Rechtsprechung gelten ein bis zwei Termine pro Woche als zumutbar, üblicherweise werktags zu üblichen Tageszeiten. Sammeltermine sind bevorzugt, um die Belastung gering zu halten. Die Dauer sollte in etwa 30 bis 45 Minuten nicht überschreiten.
• Zutrittsrecht: Der Mieter darf Besichtigungen nicht grundlos verweigern, kann jedoch berechtigte Einwände, etwa berufliche Verhinderung oder Urlaub, vorbringen. Eine beharrliche Verweigerung kann rechtliche Konsequenzen haben.

Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, sollte strukturiert und rechtssicher vorgehen. Prüfen Sie zunächst die Anwendbarkeit des MRG und bestehende Kündigungsmöglichkeiten. Kontrollieren Sie Grundbuch, Mietvertrag und eine allfällige Verbücherung des Bestandrechts. Informieren Sie den Mieter frühzeitig. Stellen Sie sämtliche Unterlagen vollständig zusammen. Beachten Sie zudem Ihre Haftung. Der Energieausweis ist verpflichtend und über grundbücherliche Belastungen sowie wesentliche Umstände besteht Aufklärungspflicht. Sorgfalt und Transparenz sichern einen rechtssicheren und wirtschaftlich erfolgreichen Verkauf.

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