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Grunderwerbssteuer in Österreich

Datum: 21.06.2019 | Autor: Redaktion

Egal, ob es sich um Erbschaften und Schenkungen oder den Kauf einer Liegenschaft handelt: Die Grunderwerbssteuer wird bei ausnahmslos allen Erwerbsvorgängen fällig. Seit der Steuerreform 2016 gibt es dabei eine neue Bemessungsgrundlage. Wie Sie die Grunderwerbssteuer in Österreich berechnen, wann diese fällig wird und was bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen gilt, lesen Sie hier.


Wann muss man Grunderwerbssteuer zahlen?

Wer eine Immobilie bzw. ein Grundstück kauft, muss Grunderwerbssteuer zahlen: So lässt sich die gesetzliche Regelung kurz und knapp umschreiben. Aber zahlt wirklich immer nur der neue Besitzer und wann ist die Steuer fällig?

Was ist die Grunderwerbssteuer?

Die Grunderwerbssteuer, abgekürzt GrEST, fällt immer dann an, wenn ein Grundstück im Inland entgeltlich oder unentgeltlich erworben wird. Auch Schenkungen und Erbschaften sind von der Regel also nicht ausgenommen. 

Die Höhe der Steuer beträgt 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage, genauer gesagt vom Wert der Gegenleistung. Bei Immobilien ist damit in der Regel der Kaufpreis bzw. der sogenannte Verkehrswert gemeint. Der Steuersatz kann auch unter 3,5 Prozent liegen, sofern es sich um Übertragungen im Familienkreis handelt, doch dazu später mehr.

Fälligkeit der Grunderwerbssteuer

Offiziell entsteht die steuerliche Verpflichtung, sobald ein Kaufvertrag bzw. die Übertragungsabsicht zustande kommen. Nötig werden dann die Abgabenerklärung und die sogenannte Selbstberechnung. Dabei berechnet der Rechtsanwalt oder Notar den genauen Steuerbetrag und regelt die Auszahlung an das Finanzamt.

Nach dieser Selbstberechnung ist die Grunderwerbssteuer bis spätestens zum 15. des übernächsten Monats zu bezahlen. Wenn also die Selbstberechnung im April stattfindet, muss die Abgabenerklärung bis zum 15. Juni eingegangen sein. Solange die Grunderwerbssteuer nicht gezahlt ist, ist auch der Grundbucheintrag und somit der Übergang des Eigentums nicht möglich.

Verantwortlich für die ordnungsgemäße Zahlung der Grunderwerbssteuer ist übrigens nicht nur der Käufer bzw. neue Besitzer allein. Alle Personen, die an dem Erwerbsgeschäft beteiligt sind, sind gleichermaßen verpflichtet, die Steuer zu zahlen, in der Regel übernimmt aber der Käufer diese Summe. Handelt es sich um eine Erbschaft, ist – wenig überraschend – die erbende Person der Steuerschuldner.


Grunderwerbssteuer nach der Steuerreform 2016: Was ist neu?

Auch wenn die neue Regelung der Grunderwerbssteuer nun schon nicht mehr ganz so neu ist: Die wichtigsten Änderungen, die die letzte Steuerreform gebracht hat, sollte man doch kennen. Die wohl größte Veränderung betrifft Erbschaften und Schenkungen von Grundstücken.

Bei unentgeltlichem Erwerb galt bis vor zwei Jahren noch der dreifache Einheitswert des Grundstücks als Bemessungsgrundlage. Seit 2016 aber gilt wie auch beim entgeltlichen Erwerb der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage. Nur bei Land- und Forstwirtschaftsobjekten im Familienkreis ist der Einheitswert nach wie vor die Grundlage für die Berechnung.

Da der Einheitswert deutlich unter dem Verkehrswert liegt, bedeutet das: Erben bzw. beschenkt werden ist in Bezug auf Immobilienwerte damit eindeutig teurer geworden. Auch beim unentgeltlichen Erwerb innerhalb des Familienkreises ist die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer der Grundstückswert. Statt der pauschalen 3,5 Prozent, die bei einem Kauf anfallen, gilt hier aber ein Stufentarif, der gleich noch genauer erläutert wird.

Neu ist außerdem die Erweiterung des Begriffs „Familienkreis“. Neben Ehepartnern, Lebensgefährten mit gleichem Wohnsitz, Eltern, Kindern, Stief- oder Adoptivkindern und Enkelkindern zählen nun auch Schwestern, Brüder, Nichten und Neffen und Verschwägerte in gerader Linie offiziell zum nahen Familienkreis. Jede Art von Grundstücksübertragung im Familienkreis gilt als unentgeltlicher Erwerb.

Nicht zuletzt hat es die Steuerreform ermöglicht, die Grunderwerbssteuer in Raten zu bezahlen, sofern es sich um unentgeltlichen Erwerb handelt. (Dieser Begriff ist übrigens klar definiert.) Die Grunderwerbssteuer kann dank dieser Neuerung entweder auf einmal oder über bis zu fünf Jahre lang abbezahlt werden.

Allerdings gibt es bei der Ratenzahlung auch einen Haken: Der Steuersatz erhöht sich bei dieser Variante jedes Jahr um 2 Prozent. Ob sich diese Entscheidung lohnt, hängt immer vom Einzelfall ab. So und so gilt: Die Grunderwerbssteuer ist mit Rechenarbeit verbunden!


Die Grunderwerbssteuer bei Schenkungen und Erbschaften

Seit 2016 gilt, wie bereits erwähnt, als Bemessungsgrundlage bei unentgeltlichen Übertragungen immer der Grundstückswert. Es kann natürlich bei Schenkungen auch sein, dass eine gewisse Gegenleistung vereinbart wird, zum Beispiel ein Wohngebrauchsrecht.

In solchen Fällen, und außerhalb des Familienkreises, gilt die Übertragung weiterhin als unentgeltlich, solange der Wert dieser Gegenleistung nicht höher als 30 Prozent des Grundstückswerts ist. Liegt der Gegenleistungswert zwischen 30 und 70 Prozent, spricht man von einer teilentgeltlichen Schenkung.

Unabhängig davon, ob es sich um eine un- oder teilentgeltliche Übertragung handelt, muss jede Schenkung beim Finanzamt gemeldet werden. Setzen Sie dafür am besten auf einen Rechtsanwalt, denn im Fristen- und Gebührendschungel verliert man ohne Fachkenntnisse schnell einmal den Überblick – und das kann teuer werden.

Wie berechnet man nun genau die Grunderwerbssteuer für Schenkungen oder Erbschaften? Ein konkretes Beispiel finden Sie im nächsten Punkt. Grundsätzlich brauchen Sie für die Berechnung aber folgendes Stufensystem:

  • Wert bis 250.000 Euro: 0,5 Prozent
  • Die nächsten 150.000 Euro: 2 Prozent
  • Alles darüber: 3,5 Prozent

Zu beachten ist bei Schenkungen außerdem, dass über einen Zeitraum von fünf Jahren nach der ersten Schenkung alle weiteren unentgeltlichen Übertragungen zwischen denselben Personen zusammengerechnet werden. Das heißt also: Auch wenn eine erste Schenkung unter den 250.000 Euro und damit unter der 0,5-Prozent-Marke liegt, können weitere Schenkungen oder Erbschaften schnell zu einer Erhöhung auf 3,5 Prozent führen.


Berechnung der Grunderwerbssteuer in Österreich

Wie hoch der Grunderwerbssteuerbetrag ist, der für den Erwerb fällig wird, hängt maßgeblich vom Grundstückswert ab. Dieser setzt sich zusammen aus Grundwert und Gebäudewert. Die jeweiligen Werte wiederum ergeben sich aus den folgenden Formeln:

Grundwert = Grundfläche × dreifacher Bodenwert ÷ m² × Hochrechnungsfaktor

Gebäudewert = Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor × Abschlag für Alter ÷ Art des Gebäudes

Eine ausführliche Erklärung dieser Begriffe bietet das Bundesministerium für Finanzen. Falls Sie den Pauschalwert nicht mit diesen Formeln berechnen wollen, können Sie den Rechner des Finanzministeriums nutzen. Der Pauschalwert oder der Immobilienpreisspiegel der Statistik Österreich können als Berechnungsgrundlage für den Steuerbetrag dienen.

Zum besseren Verständnis haben wir zwei Beispiele für Sie aufgestellt. Gehen wir zunächst vom entgeltlichen Erwerb eines Grundstücks mit 500.000 Euro Verkehrswert aus. In diesem Fall gilt der reguläre Steuersatz von 3,5 Prozent:

500.000 × 0,035 = 17.500

Dieser Übertrag würde Sie als Käufer also 17.500 Euro Grunderwerbssteuer kosten. Im zweiten Beispiel soll es um die Schenkung eines Grundstücks im Familienkreis mit einem Verkehrswert von 600.000 Euro gehen. Geht man nach dem oben beschriebenen Staffelungssystem, ist diese Summe wie folgt aufgeteilt:

250.000 + 150.000 + 200.000

Aus den entsprechenden Steuersätzen für die jeweiligen Stufen ergibt sich:

250.000 x 0,005 = 1.250 Euro
150.000 x 0,02 = 3.000 Euro
200.000 x 0,035 = 7.000 Euro

Diese drei Beträge ergeben zusammen 11.250 Euro Grunderwerbssteuer. Je höher also der Wert des geschenkten Objekts, desto beträchtlicher auch der Steuerbetrag. Und um diesen führt leider kein Weg herum.

Erbschaften oder Schenkungen lassen sich nur bis zu einem gewissen Grad planen. Immobilienkäufe wiederum erfordern gründliches Rechnen im Vorfeld und in den meisten Fällen einen Kredit. Wie die Beispiele gezeigt haben, kann die Grunderwerbssteuer das Budget deutlich belasten. Kalkulieren Sie diesen Faktor also unbedingt in Ihre Finanzierungsplanung mit ein – am besten mithilfe von fachkundiger steuerlicher Beratung!

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Wichtiger Hinweis für den Leser: Der vorliegende Text soll eine Übersicht zum Themenkreis Grunderwerbssteuer beim Haus- und Wohnungskauf geben. Diese Inhalte wurden daher bestmöglich recherchiert und sollen eine grobe Übersicht geben. Die Infina Credit Broker GmbH ist jedoch nicht befugt steuerliche Auskünfte zu erteilen. Eine Haftung irgendeiner Art wird daher ausgeschlossen.

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