Restnutzungsdauergutachten in Österreich:
Berechnung, Kosten & Beispiele für Immobilien
Autor: Lorenz Sigl, MA
Kategorie: Immobilie
Datum: 18.08.2025
Typische Anwendungsfälle sind daher die Sanierung, Kaufpreisaufteilung, die Bilanzierung im Jahresabschluss, die Optimierung der Abschreibung oder auch Immobilienbewertungen bei Scheidung, Erbschaft oder Verkauf. Ein professionelles Restnutzungsdauergutachten sorgt für Rechtssicherheit, reduziert steuerliche Risiken und ermöglicht es, den Wert und die steuerlichen Vorteile der Immobilie optimal zu nutzen. In bestimmten Situationen wie zum Beispiel nach einer Sanierung oder auch nach einem größeren Schadensfall ist das Restnutzungsdauergutachten für die betreffenden Immobilienbesitzer unverzichtbar.
Das Wichtigste im Überblick zum Restnutzungsdauergutachten
Ein Restnutzungsdauergutachten liefert Immobilieneigentümern, Unternehmen und Steuerberatern in Österreich eine verlässliche Grundlage für Bewertung, Abschreibung und Investitionsentscheidungen. Die wichtigsten Punkte:
Ermittlung der Restnutzungsdauer: Sachverständige berechnen, wie lange eine Immobilie wirtschaftlich nutzbar bleibt.
Zentrale Einsatzbereiche: Steuerliche Abschreibung, Bilanzierung, Sanierungen, Verkauf, Scheidung oder Erbschaft.
Individuelle Berechnung: Faktoren wie Baujahr, Zustand, Sanierungen und Nutzung bestimmen die Restnutzungsdauer.
Kostenrahmen: In der Regel zwischen 700 und 2.500 Euro, je nach Objektgröße und Aufwand.
Anerkennung durch das Finanzamt: Nur Gutachten qualifizierter und unabhängiger Sachverständiger sind gültig.
Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?
Ein Restnutzungsdauergutachten ist ein sachverständiges Gutachten, das die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer einer Immobilie ermittelt. Es unterscheidet sich von der Gesamtnutzungsdauer, die die theoretisch maximale Nutzungszeit eines Gebäudes angibt. Die Restnutzungsdauer bezieht sich immer auf den aktuellen Zustand der Immobilie und berücksichtigt Alter, Bauweise, Instandhaltungsgrad und Modernisierungen. In Österreich wird das Restnutzungsdauergutachten vor allem für steuerliche Zwecke, etwa zur Anpassung der Gebäudeabschreibung nach § 8 EStG, sowie im Rahmen von Immobilienbewertungen und bei rechtlichen Fragestellungen eingesetzt. Durch die genaue Feststellung der Restnutzungsdauer schaffen Eigentümer und Unternehmen Klarheit bei Investitionen, Bilanzierung und steuerlicher Planung.
Wann braucht man ein Restnutzungsdauergutachten?
Wann braucht man ein Restnutzungsdauergutachten?
Ein Restnutzungsdauergutachten ist erforderlich, wenn die Restnutzungsdauer steuerrelevant wird und Sie beim Finanzamt eine kürzere Nutzungsdauer technisch belegt ansetzen möchten. Die technische Restnutzungsdauer muss unter der wirtschaftlichen Nutzungsdauer liegen und ist durch nachvollziehbare technische Parameter nachzuweisen. Besonders bei der Immobilienabschreibung kann das Gutachten dann einen klaren Vorteil bringen: Wenn durch Alter, Schäden oder besondere Umstände die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die pauschalen Vorgaben, ermöglicht das Restnutzungsdauergutachten eine steuerlich anerkannte Anpassung. So können Sie mit einer optimalen Restnutzungsdauer Steuer und Abschreibungen auf den tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie abstimmen und Ihre Steuerlast gezielt reduzieren.
Auch beim Verkauf, bei einer Finanzierung oder bei der Bilanzierung einer Immobilie ist ein Gutachten zur Dauer der Abschreibung sinnvoll, da es den aktuellen Zustand sowie die Wertminderung objektiv dokumentiert. Ein Restnutzungsdauergutachten empfiehlt sich deshalb immer dann, wenn die Restnutzungsdauer Steuer oder andere wirtschaftliche Aspekte beeinflusst, zum Beispiel bei erheblichen Schäden, Sanierungsbedarf oder wenn Zweifel an der bisherigen Einschätzung bestehen.
Praxisbeispiel:
Für die steuerliche Abschreibung wird ausschließlich der Gebäudewert herangezogen. Der Bodenwert ist nicht abschreibbar und muss vor der Berechnung aus dem Gesamtkaufpreis herausgerechnet werden.
Die technische Restnutzungsdauer eines 2020 angeschafften Wohnhauses (Gesamtkaufpreis 2.000.000 Euro, davon 1.600.000 Euro Gebäudewert und 400.000 Euro Grundwert) verringert sich Anfang 2025 von 66,67 auf 50 Jahre.
Die jährliche lineare Abschreibung steigt von 1,5 Prozent auf 2 Prozent des Gebäudewerts und damit von 24.000 Euro auf 32.000 Euro.
Die steuerliche Bemessungsgrundlage erhöht sich dadurch um 8.000 Euro jährlich, was zu einer entsprechenden Einkommensteuerersparnis führt.
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Wie wird die Restnutzungsdauer berechnet?
Wie wird die Restnutzungsdauer berechnet?
Um die Restnutzungsdauer einer Immobilie zu berechnen, werden im Zuge eines komplexeren Rechenverfahren vier Hauptfaktoren berücksichtigt: Baujahr, Zustand, Sanierungen und Nutzung.
Baujahr: Je älter das Gebäude, desto kürzer ist meist die Restnutzungsdauer.
Zustand: Der aktuelle bauliche Zustand (z. B. Schäden, Instandhaltungsmängel) wirkt sich stark auf die verbleibende Nutzungsdauer aus.
Sanierungen: Durchgeführte Modernisierungen oder Teilsanierungen verlängern die Gesamtnutzungsdauer. Zum Beispiel kann eine neue Dacheindeckung, ein neues Heizungssystem oder eine Fassadenerneuerung die Nutzungsdauer deutlich erhöhen.
Nutzung: Die Nutzung (Wohnung, Büro, Gewerbe, Spezialobjekt) beeinflusst, wie schnell ein Gebäude wirtschaftlich „veraltet“ oder baulich beansprucht wird.
Ein Sachverständiger berechnet die Restnutzungsdauer einer Immobilie in Österreich.
Zur Orientierung kann folgende vereinfachte Formel dienen, sie ersetzt jedoch kein Sachverständigengutachten:
Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer – bisheriges Gebäudealter (+ Verlängerung durch Sanierungen und – Verkürzung durch besondere Abnutzung und Schäden)
Restnutzungsdauer Beispiel: Ein Gebäude wurde 1975 errichtet (Gesamtnutzungsdauer typischerweise 80 Jahre). Es ist somit 49 Jahre alt. Durch eine umfassende Sanierung 2015 erhöht sich die Gesamtnutzungsdauer um 10 Jahre.
Berechnung: 80 Jahre (ursprünglich) – 49 Jahre (Alter)
+ 10 Jahre (Sanierung) = 41 Jahre Restnutzungsdauer
Sachverständige nutzen zusätzlich zustandsgewichtete Bewertungsmodelle und Tabellen nach ÖNORM B 1802-2. Vereinfachte Excel-Berechnungen liefern nur Orientierungswerte und haben keine Gutachtenqualität.
Der genaue Wert wird durch einen Sachverständigen unter Berücksichtigung aller relevanten technischen Faktoren (inkl. Modernisierungen, Bauqualität und Nutzung) mittels komplexer Rechenmodelle ermittelt. So erhalten Sie eine realistische Grundlage für Abschreibung, Finanzierung und weitere Investitionsentscheidungen.
Achtung: Das Finanzamt genehmigt nur dann eine verkürzte Abschreibung, wenn die zugrundeliegende verkürzte Restnutzungsdauer von den Sachverständigen anhand technischer Parameter nachgewiesen wird!
Wer erstellt ein Restnutzungsdauergutachten in Österreich?
Ein Restnutzungsdauergutachten wird in Österreich in der Regel von Bausachverständigen für Hochbau oder von Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellt. Besonders geeignet sind gerichtlich beeidete Sachverständige mit Spezialisierung auf Bauwesen oder Immobilienbewertung und nachweisbarer Erfahrung. Diese Experten beurteilen neutral den Zustand und die neue wirtschaftliche Nutzungsdauer Ihrer Immobilie, die sie im Zuge ihres Gutachtens an die technische Nutzungsdauer angleichen.
Vertrauenswürdige Anlaufstellen sind die WKO (Wirtschaftskammer Österreich) und „Die österreichische Justiz“. Die WKO bietet eine Sachverständigenliste an, die über das Justizportal abrufbar ist. Online und auch justizintern über das Intranet steht Ihnen die elektronische Sachverständigen- und Dolmetscherliste (SDG-Liste) zur Verfügung, in der Sie zu jedem Bereich passende Sachverständige finden, auch Bausachverständige oder Gutachter für Immobilien in ganz Österreich.
Diese Sachverständigen sind auch für die Einschätzung der Restnutzungsdauer zuständig. Die Kontaktaufnahme kann direkt über den Link der Justiz oder die jeweilige Webseite des Gutachters erfolgen.
Das Finanzamt erkennt nur Gutachten an, die von unabhängigen und qualifizierten Sachverständigen erstellt wurden. Maklerbestätigungen oder allgemeine Baubeschreibungen ersetzen kein Restnutzungsdauergutachten.
Tipp: Wenn Sie sowohl eine Immobilienbewertung (z. B. Verkehrswertgutachten) als auch ein Restnutzungsdauergutachten benötigen, empfiehlt es sich, beides in einem Auftrag an einen qualifizierten Sachverständigen zu vergeben. So kann im Rahmen eines einzigen Ortstermins der Verkehrswert und die steuerlich relevante Restnutzungsdauer nach § 8 EStG ermittelt werden. Dadurch sparen Sie Kosten und vermeiden doppelte Erhebungen.
Was kostet ein Restnutzungsdauergutachten?
Die Restnutzungsdauergutachten-Kosten in Österreich variieren je nach Objektart und Aufwand. Typischerweise bewegen sich die Preise für ein Gutachten über ein Gebäude zwischen 700 und 2.500 Euro. Bei sehr großen, komplexen oder gewerblich genutzten Objekten können die Kosten auch deutlich höher liegen. Einflussfaktoren sind vor allem die Größe der Immobilie (Wohnfläche in m², Anzahl der Stockwerke), der bauliche Zustand sowie der gewünschte Detaillierungsgrad. Auch ein Expressgutachten kann den Preis für ein Restnutzungsdauergutachten erhöhen.
Wenn Sie Ihre Immobilie bewerten lassen, liegt der Preis meist am unteren Ende der Skala bei einfachen Einfamilienhäusern und steigt bei größeren, komplexeren Objekten entsprechend an. Es empfiehlt sich, vorab ein verbindliches Angebot einzuholen und die genaue Leistungsbeschreibung des Sachverständigen zu prüfen, um eine realistische Kosteneinschätzung zu erhalten.
Checkliste: Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten für Ihre Immobilie?
Ein Restnutzungsdauergutachten ist in folgenden besonders sinnvoll:
Geplante Sanierung, Auf-, An- oder Umbauten am Gebäude: Eine Verlängerung der Lebensdauer ist mit Wertanhebungen im Falle eines geplanten Verkaufs verbunden.
Schäden, Baumängel oder substanzielle Abnutzungen. Eine verkürzte Restnutzungsdauer kann zu einer höheren Abschreibung und damit zu einem steuerlichen Ausgleich führen.
Finanzierung: Die Restnutzungsdauer kann den Beleihungswert beeinflussen, da Banken diese in ihre Wertermittlung einbeziehen. Besonders bei älteren oder gewerblich genutzten Objekten kann eine kürzere Restnutzungsdauer zu einem niedrigeren Beleihungswert führen.
Verkehrswertgutachten: Bei einer Verkehrswertermittlung wird die Restnutzungsdauer häufig im Rahmen des Sachwertverfahrens mit ermittelt. Damit das Gutachten auch für steuerliche Zwecke anerkannt wird, sollte der Sachverständige ausdrücklich mit der Erstellung eines Restnutzungsdauergutachtens nach § 8 EStG beauftragt werden. Nur wenn die Restnutzungsdauer technisch nachvollziehbar ermittelt und dokumentiert ist, wird sie in der Regel vom Finanzamt akzeptiert.
Sondernutzung mit hoher Beanspruchung, zum Beispiel Gewerbe- oder Gastronomiebetriebe: Hier ist eine höhere Abschreibung gerechtfertigt und die wirtschaftliche Nutzungsdauer soll an die technische Nutzungsdauer angepasst werden.
Geplanter Liegenschaftsverkauf oder Immobilienbewertung in Österreich: Sie verkaufen beispielsweise ein Mehrparteien-Haus. Dann erstellen Sie im Zuge der erforderlichen Immobilienbewertung eine Checkliste der wichtigsten Punkte, einer davon ist die tatsächliche Restnutzungsdauer.
Scheidung, Erbschaft oder Vermögensaufteilung: Auch hier brauchen Sie aktuelle Zahlen, Daten und Fakten zur Restnutzungsdauer, die der Wertermittlung dient.
Wunsch nach Steueroptimierung durch eine kürzere Restnutzungsdauer und damit höhere Abschreibung
Immer dann, wenn Sie die Restnutzungsdauer prüfen wollen oder ein aktuelles Restnutzungsdauergutachten für Ihre Immobilie benötigen.
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FAQ: Häufige Fragen zum Restnutzungsdauergutachten
Gerichtlich beeidete Sachverständige mit Spezialisierung auf Bauwesen (Hochbau) oder Immobilienbewertung bzw. Gutachter für Immobilien oder Bausachverständige.
Ein Restnutzungsdauergutachten ist so lange verwendbar, wie sich der bauliche und wirtschaftliche Zustand des Gebäudes nicht wesentlich verändert. In der Praxis akzeptieren Finanzämter häufig Gutachten, die bis zu fünf Jahre alt sind, sofern keine relevanten Veränderungen eingetreten sind.
Das Finanzamt erkennt ein Restnutzungsdauergutachten nur dann an, wenn Sachverständige anhand nachvollziehbarer technischer Parameter nachweisen können, dass die technische Restnutzungsdauer voraussichtlich unter der angenommenen wirtschaftlichen Restnutzungsdauer liegen wird. Erst dann dient das Gutachten zur Gebäudebewertung in Österreich als Grundlage für die verkürzte Abschreibungsdauer.
Je länger die im Gutachten angenommene Restnutzungsdauer ist, desto geringer ist die jährliche Abschreibung und umgekehrt.
Eigene Berechnungen sind möglich, werden jedoch steuerlich nicht anerkannt. Das Finanzamt akzeptiert nur fundierte Sachverständigengutachten auf Basis der technisch ermittelten Restnutzungsdauer.
Bildquellen: Evhen Pylypchuk / Adobe Stock, Studio Romantic / Adobe Stock Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.
Über den Autor: Lorenz Sigl, MA
Position: Leiter Infina Immobilien
Meine Immobilienkompetenz basiert auf einer fundierten Ausbildung zum Immobilientreuhänder (Makler, Verwalter, Bauträger) sowie als Bautechniker an der Bauakademie. Ergänzend absolvierte ich den ÖVI-Vorbereitungslehrgang für Sachverständige und spezialisierte mich als Bewertungsexperte für Immobilien in Banken. Ein Master in Facility- und Immobilienmanagement sowie ein Bachelor in Management und Recht vertiefen mein Wissen. Mit Erfahrung in der Immobilienvermittlung im Bankenbereich und als Leiter von INFINA Immobilien analysiere ich laufend den Markt, um maßgeschneiderte Lösungen für unsere Kunden zu entwickeln.
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