Wer in Österreich eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, nutzt fast immer einen Maklervertrag. Diese Vereinbarung bildet die wesentliche rechtliche Grundlage für die Zusammenarbeit zwischen Ihnen und dem Immobilienprofi. Ein schriftlicher Vertrag sorgt für Transparenz und Sicherheit für beide Parteien.
Ohne erfolgreiche Vermittlung keine Provision: Der Anspruch entsteht grundsätzlich erst, wenn das vermittelte Geschäft rechtswirksam zustande kommt und die Tätigkeit des Maklers dafür verdienstlich und kausal war.
Die Wahl der Vertragsart ist entscheidend: Während flexible Modelle mehr Freiheit bieten, sorgt ein Alleinvermittlungsauftrag für stärkeren Einsatz des Maklers.
Transparenz ist gesetzlich Pflicht: Doppelmaklertätigkeit, Naheverhältnisse oder wirtschaftliche Verflechtungen müssen rechtzeitig offengelegt werden.
Im Mietbereich gelten strengere Regeln: Durch das Bestellerprinzip ist eine Provision des Wohnungssuchenden in der Regel nur bei einem wirksamen Suchauftrag möglich.
Was ist ein Maklervertrag in Österreich?
Ein Maklervertrag ist im Kern eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen einem Auftraggeber und einem Immobilienmakler. Dabei wird der Experte beauftragt, ein Immobiliengeschäft – wie etwa einen Verkauf oder eine Vermietung – nachzuweisen oder zu vermitteln. Im Gegenzug kann eine Provision vereinbart werden, falls der Abschluss durch eine verdienstliche und kausale Tätigkeit des Maklers zustande kommt.
In der Praxis wird in Österreich zwischen dem klassischen Verkaufsauftrag und dem reinen Vermittlungsinteresse unterschieden. Ein schlichter Maklervertrag erlaubt es, parallel weitere Makler einzuschalten oder die Immobilie selbst zu veräußern.
Ein Makler erläutert Vertragsunterlagen vor dem Immobilienkauf.
Grundsätzlich ist diese Vereinbarung nicht in jedem Fall an eine strikte Schriftform gebunden, weshalb auch mündliche Zusagen rechtlich bindend sein können. Sonderregeln gelten jedoch etwa für Wohnungsmietverträge und bei Verbrauchern für den Alleinvermittlungsauftrag, für den in Österreich die Schriftform vorgeschrieben ist. Ohne schriftliche Vereinbarung ist diese exklusive Bindung gegenüber Verbrauchern rechtlich nicht wirksam.
Der Alleinvermittlungsauftrag: Maximale Verbindlichkeit
Ein Alleinvermittlungsauftrag stellt die intensivste Form der Zusammenarbeit zwischen einem Verkäufer und einem Immobilienprofi dar. In dieser Vereinbarung verpflichten Sie sich, für einen fest definierten Zeitraum keinen weiteren Makler mit der Vermittlung zu beauftragen.
Häufig wird vereinbart, dass auch bei einem privaten Eigenverkauf durch den Eigentümer eine Provision oder ein Vergütungsbetrag fällig werden kann. Rechtlich unterliegt dieser Auftrag in Österreich strengen Fristen zum Schutz der Konsumenten. Für Verbraucher ist bei der Vermittlung von Verträgen zur Veräußerung oder zum Erwerb von Wohnungen, Einfamilienhäusern und bestimmten Baugrundstücken grundsätzlich eine Befristung von maximal sechs Monaten vorgesehen; längere Fristen kommen nur bei besonderen, die Vermittlung erschwerenden oder verzögernden Umständen in Betracht.
Der schlichte Maklervertrag: Flexibilität für Eigentümer
Ein schlichter Maklervertrag zeichnet sich primär durch seine hohe Unverbindlichkeit aus. Im Gegensatz zum Alleinauftrag erlaubt Ihnen diese Variante, parallel mehrere Immobilienmakler zu beauftragen oder das Objekt selbst privat zu inserieren. Eine Provision fällt nur dann an, wenn ein Makler tatsächlich den entscheidenden Käufer erfolgreich vermittelt.
Schwachpunkt: Erscheint eine Immobilie mehrfach mit unterschiedlichen Fotos oder Preisen auf Portalen, wirkt dies schnell wie ein unglaubwürdiger Notverkauf.
Da keine exklusive Bindung besteht, ist ein solcher Vertrag in der Regel jederzeit formlos kündbar, sofern keine bestimmte Vertragsdauer oder spezifischen Fristen vereinbart wurden. Sie behalten somit die volle Entscheidungsgewalt über Ihren Verkaufsprozess.
Infobox: Der Suchauftrag beim Makler
Ein Suchauftrag ist ein spezieller Maklervertrag, bei dem Sie den Immobilienprofi aktiv mit der Akquise einer passenden Immobilie beauftragen. Anstatt nur auf bestehende Inserate zu reagieren, wird der Makler gezielt für Sie als Suchenden tätig. Dies bietet oft exklusiven Zugriff auf „Off-Market“-Objekte, die noch nicht öffentlich gelistet sind.
Besonders relevant ist dies seit der Einführung des Bestellerprinzips bei Wohnungsmietverträgen: Eine Provisionspflicht für Mieter entsteht in Österreich in der Regel nur noch dann, wenn ein echter Suchauftrag vorliegt, der Mieter erster Auftraggeber ist und kein gesetzlicher Ausschlusstatbestand vorliegt.
Provisionsanspruch und Kosten beim Maklervertrag
Die Vergütung eines Immobilienmaklers erfolgt in Österreich fast ausschließlich über ein Erfolgshonorar. Ein Maklervertrag bildet dabei die rechtliche Grundlage, damit der Provisionsanspruch für den Makler überhaupt entstehen kann. In der gängigen Praxis beträgt diese Provision bei Immobilienkäufen meist 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer (gesetzliche Obergrenze gemäß Immobilienmaklerverordnung).
Weitere Voraussetzungen sind eine ausreichende verdienstliche Tätigkeit, ein rechtswirksames vermitteltes Geschäft, Kausalität und Adäquanz.
Scheitert ein Geschäft durch treuwidriges Verhalten einer Partei, kann auch ohne Vertragsabschluss ein Schadenersatzanspruch aus vorvertraglicher Pflichtverletzung entstehen (culpa in contrahendo). Ersatzfähig ist dabei grundsätzlich nur der Vertrauensschaden. Weitergehende Ansprüche bedürfen einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Damit der Provisionsanspruch eines Maklers rechtens ist, muss eine sogenannte „Verdienstlichkeit“ vorliegen. Hatten Sie bereits Vorkenntnis über das Objekt aus einer anderen Quelle, sollten Sie dies dem Makler unverzüglich mitteilen, um spätere Forderungen zu vermeiden.
Der Provisionsanspruch entsteht grundsätzlich mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts und wird dann fällig. In der Praxis erfolgt die Rechnungslegung häufig nach Unterzeichnung des Kaufvertrags. Für bloße Besichtigungen fällt in der Regel keine Maklerprovision an; entscheidend ist der nachweisbare Vermittlungserfolg, sofern keine zulässige gesonderte Vereinbarung über Aufwendungen oder Vergütungsbeträge besteht.
Dies geht auch aus einem OGH-Urteil (3 Ob 110/16x) hervor: „Der Auftraggeber ist nach § 6 Abs. 1 MaklerG zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt, wobei der Makler den Geschäftsabschluss adäquat kausal herbeigeführt haben muss.“
Nebenkostenübersicht Immobilien: Das wichtige Hinweisblatt
Im Rahmen des Konsumentenschutzes trifft den Immobilienmakler umfassende gesetzliche Informations- und Aufklärungspflichten. Bereits vor Abschluss des Maklervertrags ist der Kunde transparent über die voraussichtlich anfallenden Nebenkosten eines Immobiliengeschäfts zu informieren. Üblich ist hierfür eine schriftliche Nebenkostenübersicht der Immobilien, die der Orientierung und Kostentransparenz dient. Diese Übersicht enthält typischerweise wesentliche Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer (3,5 %), die Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %) sowie die Maklerprovision.
Unterlässt der Makler eine ordnungsgemäße Aufklärung über wesentliche Umstände oder Kosten, kann dies im Einzelfall Schadenersatzansprüche auslösen oder Auswirkungen auf den Provisionsanspruch haben.
Klare Vereinbarungen helfen, spätere Konflikte zu vermeiden.
Rücktritt und Kündigung: So lösen Sie die Vereinbarung
In Österreich richtet sich die Beendigung eines Maklervertrags nach der jeweiligen Vertragsart. Ein befristeter Alleinvermittlungsauftrag endet üblicherweise automatisch nach Ablauf der vereinbarten Zeit, meist nach drei bis sechs Monaten, und kann vorzeitig vor allem aus wichtigem Grund aufgelöst werden. Für Konsumenten kann zusätzlich ein 14-tägiges Rücktrittsrecht nach dem Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) bestehen, wenn der Maklervertrag online, telefonisch oder außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossen wurde und keine Ausnahme greift.
Liegt eine schwerwiegende Pflichtverletzung durch den Makler vor, etwa durch dauerhafte Untätigkeit oder grobe Falschberatung, ist eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund jederzeit mit sofortiger Wirkung möglich. Bei unbefristeten Verträgen gelten hingegen die vereinbarten Kündigungsfristen; ohne bestimmte Vertragsdauer kann der Maklervertrag grundsätzlich jederzeit gekündigt werden. In jedem Fall sollte die Auflösung aus Beweisgründen schriftlich und vorzugsweise per Einschreiben erfolgen.
FAGG Rücktritt: Die 14-Tage-Frist für Konsumenten
Da das Rücktrittsrecht gemäß § 11 FAGG einer sofortigen Tätigkeit des Maklers – etwa der Vereinbarung einer raschen Besichtigung – entgegenstehen kann, holen Makler regelmäßig eine ausdrückliche Erklärung des Interessenten ein, wonach dieser gemäß § 10 FAGG den vorzeitigen Beginn der Dienstleistung verlangt.
Mit dieser Erklärung bestätigt der Kunde zudem, dass er zur Kenntnis nimmt, dass sein Rücktrittsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Makler vorzeitig erlischt (§ 18 Abs. 1 Z 1 FAGG). Eine vollständige Leistung liegt im Maklerrecht dabei regelmäßig erst dann vor, wenn der Makler den Nachweis oder die Vermittlung einer Vertragsgelegenheit erfolgreich erbracht hat (§ 6 MaklerG), nicht bereits mit einzelnen Vorbereitungshandlungen wie etwa einer bloßen Besichtigung.
Ohne ein solches ausdrückliches Verlangen besteht das Risiko, dass der Konsument trotz bereits erbrachter Leistungen innerhalb der Rücktrittsfrist vom Vertrag zurücktritt, ohne eine Provision leisten zu müssen.
Kann man einen Maklervertrag vorzeitig kündigen?
Ein unbefristeter Maklervertrag kann grundsätzlich jederzeit ohne Frist gekündigt werden, sofern keine zulässigen Fristen vereinbart wurden. Ein befristeter Maklervertrag endet hingegen grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Zeit; eine vorzeitige Auflösung kommt insbesondere aus wichtigem Grund in Betracht. Zu beachten ist der Unterschied zum Alleinvermittlungsauftrag: Hier verpflichtet sich der Auftraggeber, für eine bestimmte Dauer keinen anderen Makler einzuschalten. Eine vorzeitige Auflösung ohne wichtigen Grund kann – sofern wirksam vereinbart – Vergütungs- oder Schadenersatzansprüche auslösen. Wichtig ist daher eine Prüfung der vertraglichen Vereinbarungen. Im Konfliktfall empfiehlt sich zunächst das Gespräch mit dem Makler, bevor rechtliche Schritte gesetzt werden.
Der Doppelmakler und das Maklerrecht in Österreich
Im österreichischen Immobilienmaklerrecht ist die Doppelmaklertätigkeit kraft Geschäftsgebrauchs häufig: Der Makler kann gleichzeitig für Käufer und Verkäufer tätig werden. Voraussetzung ist Transparenz: Beide Parteien müssen über die Doppeltätigkeit informiert werden, sofern diese nicht ohnehin erkennbar ist. Dabei gilt die Pflicht zur redlichen und sorgfältigen Interessenwahrung, das heißt, der Makler darf keine Partei einseitig bevorzugen und muss wesentliche Informationen offenlegen. Kritisch ist ein wirtschaftliches Naheverhältnis, etwa wenn der Makler Teil derselben Firmengruppe wie ein Bauträger ist – auch das muss offengelegt werden. Unterbleibt eine solche Offenlegung, kann der Provisionsanspruch des Maklers entfallen.
Bei Wohnungsmietverträgen gilt hingegen das Bestellerprinzip: Eine Provision vom Wohnungssuchenden ist in der Regel nur möglich, wenn dieser den Makler als erster Auftraggeber mit der Vermittlung beauftragt hat und kein gesetzlicher Ausschlusstatbestand vorliegt. Eine doppelte Provision zulasten des Wohnungssuchenden ist hier unzulässig, wodurch die klassische Doppelmaklertätigkeit im Mietbereich stark eingeschränkt ist.
Den Maklervertrag strategisch nutzen
Ein professionell gestalteter Maklervertrag schützt sowohl Auftraggeber als auch Makler und schafft eine klare Grundlage für eine erfolgreiche Zusammenarbeit. Entscheidend ist, den Makler nicht nur als Vermittler, sondern als strategischen Partner auf Augenhöhe zu sehen – insbesondere bei komplexen Finanzierungs- und Immobilienentscheidungen. So wird der Maklervertrag zum echten Mehrwert statt zur bloßen Formalität.
FAQs zum Maklervertrag
Bei unbefristeten Maklerverträgen ist das grundsätzlich möglich. Bei befristeten Verträgen und insbesondere beim Alleinvermittlungsauftrag, ist eine vorzeitige Auflösung nur eingeschränkt möglich und kann je nach Vereinbarung Vergütungs- oder Schadenersatzansprüche auslösen.
Ein Doppelmakler ist für beide Seiten tätig, also etwa für Käufer und Verkäufer, muss die Doppeltätigkeit offenlegen und die Interessen beider Seiten redlich und sorgfältig wahren.
Zusätzlich zur Provision entstehen Kaufnebenkosten, etwa Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren und Vertragserrichtungskosten.
Beim schlichten Maklervertrag ist das meist möglich. Beim Alleinvermittlungsauftrag kann je nach wirksamer Vereinbarung auch bei einem Eigenverkauf ein Provisions- oder Vergütungsanspruch entstehen.
In Österreich ist „Provision“ der gesetzlich verwendete Begriff, insbesondere im Maklergesetz. Rechtlich handelt es sich auch bei als ‚„Courtage‘“ bezeichneten Entgelten um eine Provision im Sinne des § 6 MaklerG.
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Über den Autor: Lorenz Sigl, MA
Position: Leiter Infina Immobilien
Meine Immobilienkompetenz basiert auf einer fundierten Ausbildung zum Immobilientreuhänder (Makler, Verwalter, Bauträger) sowie als Bautechniker an der Bauakademie. Ergänzend absolvierte ich den ÖVI-Vorbereitungslehrgang für Sachverständige und spezialisierte mich als Bewertungsexperte für Immobilien in Banken. Ein Master in Facility- und Immobilienmanagement sowie ein Bachelor in Management und Recht vertiefen mein Wissen. Mit Erfahrung in der Immobilienvermittlung im Bankenbereich und als Leiter von INFINA Immobilien analysiere ich laufend den Markt, um maßgeschneiderte Lösungen für unsere Kunden zu entwickeln.
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