Immobilie durch Miete finanzieren: So gelingt Ihre Investition

Viele Anleger träumen davon, eine Immobilie durch Mieteinnahmen zu finanzieren. Klingt verlockend, birgt aber auch Risiken. Erfahren Sie, was Sie bei einer Finanzierung durch Mieteinnahmen beachten sollten. Denn nur wer realistisch kalkuliert und typische Stolperfallen kennt, kann von diesem Finanzierungsmodell langfristig profitieren. Eine gute Vorbereitung ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Investition.

Wer plant, eine Immobilie mit Mieteinnahmen zu finanzieren, verfolgt meist das Ziel, langfristig Vermögen aufzubauen. Die Idee ist einfach: Sie erwerben eine Wohnung oder ein Haus und zahlen den aufgenommenen Kredit mit Mieteinnahmen zurück. Doch so einfach diese Rechnung scheint, gibt es doch einige Punkte zu beachten.

Haus durch Miete finanzieren – diese Voraussetzungen sollten erfüllt sein

Eine Finanzierung durch Mieteinnahmen verlangt gute Planung. Banken prüfen intensiv Ihre Bonität und verlangen oft mindestens 20 % Eigenkapital. Die Nebenkosten des Immobilienkaufs sollten dabei von Ihnen bereits bezahlt worden sein. Aber schon diese machen in der Regel rund 10 % des Kaufpreises aus. Eine vollständige Finanzierung ohne Eigenkapital ist zwar möglich, jedoch deutlich teurer, da Banken für das höhere Risiko Zinsaufschläge erheben. Nur bei besonders rentablen Objekten und im Falle eines sehr hohen Einkommens, bei dem die Schuldendienstquote der vollständigen Fremdfinanzierung maximal 25 % des Nettoeinkommens ausmacht, können Sie dieses Wagnis eingehen.

Vorteile einer Finanzierung durch Mieteinnahmen

• Kapitalaufbau: Langfristig können Sie von regelmäßigen Einnahmen profitieren.
• Steuervorteile: Zinsen und Kosten lassen sich steuerlich geltend machen.
• Wertsteigerung: Gut gelegene Immobilien steigen oft im Wert und erhöhen zusätzlich Ihre Rendite.
• Inflationsanpassung der Mieterträge: Sofern das Gebäude nicht unter die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes fällt und freie Mietzinsbildung möglich ist, winken regelmäßige Anpassungen der Mieteinnahmen an den Verbraucherpreisindex.

Risiken bei Kredit mit Mieteinnahmen tilgen

• Mietausfallrisiko: Leerstand oder ausbleibende Zahlungen können Ihre Finanzplanung belasten.
• Instandhaltungskosten: Reparaturen und Renovierungen erhöhen laufende Kosten.
• Finanzierungsrisiko: Hohe Kreditraten können Ihre Liquidität stark einschränken.
• Risiko staatlicher Eingriffe: Mögliche Vermögenssteuern und Mietzinsbremsen bleiben vor allem im aktuellen Umfeld als Risikofaktoren.

Um erfolgreich eine Immobilie durch Mieteinnahmen zu finanzieren, achten Sie besonders auf die Auswahl Ihres Objekts:

• Attraktive Lage: Je besser die Lage, desto geringer das Risiko von Leerständen.
• Zustand und Ausstattung: Neubauten oder sanierte Immobilien erzielen in der Regel höhere Wertsteigerungen zumal ein Mangel an neuen Wohnungen besteht.
• Marktanalyse: Prüfen Sie die regionale Marktnachfrage und Mietpreisentwicklung genau.
• Kaufpreis: Die Netto-Mietrendite sollte zumindest bei über 3,3 % liegen. Der gesamte Kaufpreis des Objektes samt Nebenkosten sollte nicht mehr als 30 Jahresnettokaltmieten (Kaltmieten minus Kosten der Vermietung) betragen.

Langfristig gesehen kann sich die Finanzierung einer Immobilie durch Mieteinnahmen als äußerst rentabel erweisen – insbesondere, wenn Sie steuerliche Vorteile nutzen und Ihr Objekt in einer wachstumsstarken Region liegt. Jedoch bleibt es entscheidend, Risiken kontinuierlich zu bewerten und Rücklagen zu bilden, um unerwartete Kosten abzufangen. Vor allem bei älteren Gebäuden sollte auf eventuelle zukünftige Sanierungspflichten geachtet werden. Auch Einschränkungen in der Mietpreisgestaltung (z.B. Kategoriemietzins oder angemessener Mietzins anhand der Richtwerte) sollte es nicht geben. 

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