Geerbte Immobilie verkaufen: Tipps für Erben in Österreich

Eine geerbte Immobilie verkaufen kann aus verschiedenen Gründen die richtige Entscheidung sein. Besonders bei Erbengemeinschaften ist der Verkauf der Immobilie oft naheliegend. So kann der erzielte Erlös zwischen den Erbberechtigten aufgeteilt werden, wenn kein einzelner Erbe die Miterben ausbezahlen will oder kann. Ebenso kommt es vor, dass einfach kein persönlicher Bezug zu einer Liegenschaft besteht und diese daher veräußert wird. Doch beim Verkauf einer geerbten Immobilie ist einiges zu beachten - vom Zeitplan des Verkaufs, über die Wertermittlung bis hin zur Steuer. Genau diese entscheidenden Aspekte thematisieren wir in diesem Beitrag.

Nach einem Todesfall kommt es zu einem Verlassenschaftsverfahren, welches durch einen Notar geleitet wird. Der Notar, agierend als sogenannter „Gerichtskommissär“, eruiert wer erbberechtigt ist. Dann stellt sich die Frage, ob das Erbe angetreten oder ausgeschlagen wird.

Eine Annahme des Erbes hat zur Folge, dass auch alle Verbindlichkeiten auf den Erben übergehen. Wird ein Haus vererbt, so wird z.B. auch ein damit verbundener offener Kreditbetrag vererbt. Auch andere offene Forderungen können bestehen, beispielsweise unbezahlte Betriebskosten-Rechnungen bei einer Eigentumswohnung. Zur Sicherheit kann ein Erbe auch bedingt angenommen werden. Dann haftet der Erbe nur mit der Erbmasse, jedoch muss erst ein Gutachten über den Wert des Erbes erstellt werden („Inventarisierung“). Das gesamte Verfahren dauert dadurch länger und es fallen zusätzliche Kosten für die Bewertung an. Trotzdem wird häufig diese Sicherheitsvariante gewählt.

Mit einem sogenannten „Einantwortungsbeschluss“ wird das Verlassenschaftsverfahren beendet. Nun muss noch der Eigentumsübergang vollzogen werden. Das bedeutet konkret, der bisherige Grundbucheintrag muss geändert werden. Diese Änderung ist kostenpflichtig zu beantragen. Erst nachdem der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, ist der gesamte Erbvorgang tatsächlich final abgeschlossen.

Ein solches Verlassenschaftsverfahren kann sehr unterschiedlich lange dauern. Wenn es keine Streitigkeiten gibt, das Erbe unbedingt angenommen wird und vielleicht sogar ein eindeutiges Testament vorliegt, kann bereits binnen weniger Monate das Eigentum an der Immobilie an den Erben übergehen. Kommt es hingegen zu Erbstreitigkeiten, kann die Abwicklung auch länger als ein Jahr dauern.

In Österreich gibt es derzeit (Stand: Sommer 2026) keine Erbschaftssteuer. Trotzdem sind steuerliche Aspekte zu beachten, wenn Sie eine Immobilie erben und diese anschließend verkaufen möchten.

In einem ersten Schritt geht die Immobilie in Ihr Eigentum über. Daher wird Grunderwerbsteuer fällig. Beim Kauf einer Immobilie läge diese bei 3,5 % des Kaufpreises, doch beim Erbe – dies gilt als unentgeltlicher Erwerb – kommen geringere Sätze (gestaffelt von 0,5 – 3,5 %) zur Anwendung. Als Bemessungsgrundlage dient der Grundstückswert. Dieser wird nach Vorgaben des Finanzministeriums ermittelt.

Auch weitere Gebühren fallen an. So ist z.B. der Notar zu bezahlen und die Grundbucheintragungsgebühr, die 1,1 % des Grundstückswertes beträgt. Theoretisch lässt sich diese Gebühr umgehen, wenn die Immobilie sofort weiterverkauft wird und direkt nach dem Erblasser der neue Eigentümer eingetragen wird („Sprungeintragung“).

Eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen ist daher nicht gänzlich möglich, doch die Steuerlast ist insgesamt relativ gering. Bei der Frage, welche Steuer anfällt, wenn eine geerbte Immobilie weiterverkauft wird, denken viele sofort an die Immobilienertragsteuer (ImmoESt).

Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beim Verkauf von Erbe

Bei der Immobilienertragsteuer geht es um die Besteuerung des Gewinns, der beim Verkauf der Immobilie erzielt wird. Üblicherweise ermittelt sich dieser aus dem Verkaufserlös und den angefallenen Kosten, doch bei einem Erbe gibt es keinen klassischen Anschaffungs-Kaufpreis. Daher hat der Gesetzgeber folgende Regelung getroffen:

Wurde die Immobilie vom Erblasser nach dem 31.3.2002 erworben, wird der tatsächliche Veräußerungsgewinn mit 30 % Steuer belastet („Neubestand“). Als Anschaffungskosten werden die tatsächlichen, ursprünglichen Anschaffungskosten herangezogen, auch wenn diese sehr lange zurückliegen.

Wurde die Immobilie hingegen früher erworben, ist es deutlich anders: Die Immobilienertragsteuer beträgt dann nur 4,2 % des Kaufpreises. Hintergrund ist, dass 86 % des Verkaufspreises als Anschaffungskosten fiktiv angenommen werden und 14 % werden der ImmoESt in Höhe von 30 % unterworfen – so ergeben sich die erwähnten 4,2 % Steuerbelastung.

Zusätzlich steckt der Teufel im Detail: Häufig gibt es mehrere Erben. Ein Erbe erhält die Immobilie, andere hingegen sonstiges Vermögen, z.B. Geld. Kommt dieses Geld aus der Erbmasse, ist die Erbaufteilung steuerneutral erfolgt. Bezahlt hingegen die Person, welche die Immobilie erhalten hat, aus dem Privatvermögen einen Betrag an die anderen Erben („Immobilie auszahlen“), kann sich daraus ein steuerpflichtiger Vorgang ergeben. Konkret dann, wenn die bezahlte Summe mehr als 50 % der Erbquote ausmacht. Diese Quote ist jener Betrag, den die Erben durch das Erbe bekommen hätten, wenn es keine Vereinbarung hinsichtlich der Auszahlung gäbe.

Ob die 50-%-Schwelle überschritten wurde, muss genau geprüft werden. Falls ja, handelt es sich um einen entgeltlichen Vorgang, welcher der Immobilienertragsteuer unterliegt. Somit müssen die ausbezahlten Miterben auf die erhaltene Summe Immo-ESt zahlen.

Beispiel (vereinfacht, ohne Beachtung von Pflichtteilansprüchen, etc.):

Zwei Brüder, A und B, erben. A erhält eine Million Euro Bargeld. B hingegen erbt kein Bargeld. Gemeinsam erben sie ein Haus, das 500.000 Euro wert ist. B bezahlt A 250.000 Euro, da er künftig im Haus leben möchte. Für A machen diese 250.000 Euro weniger als 50 % der Erbquote aus, da er schon eine Million geerbt hat. Somit liegt keine Steuerpflicht vor.

Steuerbefreiungen

Eine wichtige Möglichkeit, um die geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen zu können, ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Wenn Sie derzeit bereits zwei Jahre durchgängig Ihren Hauptwohnsitz in der nun geerbten Immobilie haben oder innerhalb der letzten zehn Jahre fünf Jahre lang dort Ihren Hauptwohnsitz hatten, kann die Immobilie steuerfrei verkauft werden.

Hierzu ein einfaches Beispiel: Ihr Vater hat vor vielen Jahren ein Haus gebaut und hatte dort seinen Hauptwohnsitz. Um ihn im hohen Alter zu pflegen, zogen Sie vor drei Jahren bei ihm ein und verlegten Ihren eigenen Hauptwohnsitz dorthin. Nach dem Tod Ihres Vaters hatten Sie länger als zwei Jahre durchgehend Ihren Hauptwohnsitz im Haus, das Sie nun erben. Daher können Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen.

Insgesamt kann es vorteilhaft sein, eine Immobilie noch zu Lebzeiten an den künftigen Erben zu verschenken. Das erleichtert jedenfalls die Abwicklung und kann ansonsten anfallende Kosten reduzieren (z.B. die Erstellung eines Gutachtens zur Ermittlung des Immobilienwertes bei einem Erbe). Bei einer solchen Schenkung ist immer zu bedenken, dass das Wohnrecht vertraglich geregelt werden muss.

Auf Grund der Komplexität steuerlicher Themen beim Verkauf einer geerbten Immobilie, sollten Sie darüber jedenfalls mit dem abwickelnden Notar und einem Steuerberater sprechen.

Herstellerbefreiung: Wer selbst ein Gebäude gebaut hat (bzw. den Bau beauftragte), das Gebäude in den letzten zehn Jahren nicht vermietete und in dieser Immobilie seinen Hauptwohnsitz hatte, profitiert von der Herstellerbefreiung. Das Gebäude (nicht der Grund und Boden) kann steuerfrei verkauft werden. Diese Steuerbefreiung ist ein höchstpersönliches Recht. Sie kann nicht an Erben übertragen werden.

Der Einheitswert hingegen ist ein vom Finanzamt festgestellter steuerlicher Wert nach dem Bewertungsgesetz. Er liegt meist deutlich unter dem Verkehrswert. Um eine gerechte Summe für die Auszahlung von Miterben zu definieren, ist dieser Wert nicht sinnvoll.

Der Grundstückswert ist bei einem Erbe besonders wichtig. Dieser wird nach Vorgaben des Finanzamtes ermittelt und dient als Berechnungsbasis für die Grunderwerbsteuer bei einem Erbe.

Wenn mehrere Personen gemeinsam ein Haus erben, kann das zu Streitigkeiten führen. Möglichst klare Regelungen und gute Kommunikation sind daher essenziell – besonders, wenn es kein eindeutiges Testament gibt.

Einigung in der Erbengemeinschaft: Auszahlung der Miterben

In der Praxis ist es am einfachsten, wenn eine Person aus der Erbengemeinschaft die anderen ausbezahlt oder alle gemeinsam die Immobilie veräußern. Sehr komplex, aber möglich, ist eine Realteilung. Wenn sich die Miterben darauf einigen, wird die Immobilie baulich und rechtlich zwischen den Erben aufgeteilt. Praktisch möglich ist das beispielsweise bei Mehrparteienhäusern oder großen Grundstücken.

Immobilie aus einem Erbteil verkaufen: Die Teilungsversteigerung als letzter Ausweg

Wenn keiner der Miterben die anderen ausbezahlen kann oder will, ist der gemeinsame Verkauf der Immobilie die naheliegende Vorgehensweise. Alle Miterben müssen diesem Ablauf zustimmen.

Grundsätzlich ist es auch möglich, einen Erbteil zu verkaufen. Üblicherweise wird dieser Anteil zuerst den Miterben angeboten, da diese ein zeitlich befristetes Vorkaufsrecht haben. Haben sie kein Interesse am Erwerb, kann der Anteil frei verkauft werden. Eine Zustimmung der Miterben ist nicht nötig.

Wenn jede gemeinsame Lösung unmöglich scheint, kann eine Teilungsversteigerung erfolgen. Dabei wird das Objekt versteigert, doch der erzielte Erlös ist meist vergleichsweise gering. Für die Erben ergeben sich typischerweise Nachteile, daher ist diese Notlösung möglichst zu vermeiden.

Eine geerbte Immobilie verkaufen ist grundsätzlich unkompliziert möglich. Bei einer Erbengemeinschaft kann der Verkauf am einfachsten an einen Miterben erfolgen. Bevor die Verkaufsentscheidung getroffen wird, muss das Erbe erst angenommen und alles formal abgewickelt werden. Gibt es keine Streitigkeiten, verläuft dieser gesamte Prozess einigermaßen zügig. Da es keine Erbschaftssteuer gibt, ist die Abgabenlast – auch wenn die Immobilie sofort verkauft wird – meist gering. Einzig, wenn die Immo-ESt zu bezahlen ist, können höhere Summen an das Finanzamt fällig werden.

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