Beim Verkauf eines Grundstücks in Österreich spielen Widmung, Bauzwang und Erschließungskosten eine wichtige Rolle. Doch was bedeuten diese Begriffe genau und wie wirken sie sich auf den erzielbaren Verkaufspreis aus? Wir klären über die einzelnen Aspekte auf, geben Tipps für den Grundstücksverkauf und fassen zusammen, welche Einflussfaktoren für die Vermarktung Ihres Grundstücks wichtig sind.
Das Wichtigste im Überblick: Grundstücksverkauf in Österreich
Die Widmung des Grundstücks bestimmt maßgeblich, wie diese Fläche genutzt werden kann. Widmungsänderungen sind selten möglich.
Der Wert eines Grundstücks ist je nach Widmung sehr unterschiedlich. Auch zahlreiche weitere wertbeeinflussende Faktoren müssen beim Grundstücksverkauf beachtet werden.
Bei einem Grundstück sind diverse Aspekte zu beachten: Bauzwang, Gebühren für die Aufschließung, Kosten für die Vorbereitung der Fläche und auch die Widmung spielen jeweils eine wichtige Rolle.
Was bedeutet „Widmung“ bei einem Grundstück in Österreich?
Die Widmung des Grundstücks gibt an, um welche Art von Fläche es sich prinzipiell handelt. Widmungskategorien sind beispielsweise „Grünland“ oder auch „Bauland-Agrar“. Möglich sind auch Sonderwidmungen und Kategorisierungen wie „Verkehrsfläche“.
Die Widmung des Grundstücks ist essenziell, denn daraus lässt sich ableiten, welche Nutzungsmöglichkeiten es gibt. So darf beispielsweise bei einer Fläche, die als „Grünland“ gewidmet ist, kein Einfamilienhaus errichtet werden. Hier wäre zuvor eine Umwidmung nötig. Dementsprechend hat die Widmung maßgebliche Auswirkungen auf den Wert des Grundstücks.
Festgelegt wird die Widmung grundsätzlich von Gemeinde und Land. Es gibt jedoch ein überregionales Raumordnungskonzept, das für die Widmung beachtet wird. Auf diesem Konzept basiert der Flächenwidmungsplan, der vom Gemeinderat beschlossen werden muss und dem auch die Landesbehörde zustimmen muss.
Durch diese regionale Verankerung der Flächenwidmung gibt es in Österreich entsprechende Unterschiede. Diese werden auch bei den Bezeichnungen der Flächen ersichtlich. So wird in Tirol beispielsweise von „Freiland“ gesprochen, während in Niederösterreich der Begriff „Grünland“ verwendet wird. Für Eigentümer und Käufer ist es daher immer essenziell, sich beim Lesen des Flächenwidmungsplans mit den regionalen Begrifflichkeiten vertraut zu machen.
Definition – Widmung: Die Widmung eines Grundstücks ist eine der Informationen, die im Flächenwidmungsplan ersichtlich ist. Sie gibt Auskunft darüber, welcher Widmungskategorie ein Grundstück zugeordnet ist, und lässt dadurch erkennen, wie das Grundstück prinzipiell nutzbar ist. Details zur Nutzung werden durch Bebauungsplan und Bauordnung definiert.
Welche Widmungsarten gibt es und wie beeinflussen sie den Verkaufspreis?
In Österreich sind folgende Widmungskategorien vorhanden, wobei diese regional leicht unterschiedlich bezeichnet sein können:
Bauland bzw. Baufläche
Grünland bzw. Freiland oder Freifläche
Verkehrsfläche
Sonderflächen
Vorbehaltsfläche
Die Hauptkategorien werden in weitere Subkategorien unterteilt. So gibt es etwa bei Bauland eine nähere Unterscheidung dahingehend, was auf dieser Fläche gebaut werden darf. Auch diese Unterkategorien sind regional unterschiedlich. So gibt es z.B. eine Unterscheidung zwischen Wohngebiet, Betriebsgebiet, Industriegebiet, Einkaufszentren und anderen Segmenten.
So unterschiedlich die einzelnen Gebiete definiert sein können, so verschieden sind auch die Nutzungsmöglichkeiten und Käufergruppen. Hinsichtlich Nachfrage und Preisgestaltung sind die regionalen Unterschiede in Österreich enorm. Klar ist, dass ein bebaubares Grundstück immer wertvoller ist als Grün- bzw. Freiland. Die Bebauungsmöglichkeit hat stets einen Wert, unabhängig davon, ob ein Einfamilienhaus oder ein Gewerbebetrieb errichtet werden darf. Daher liegen Bauland-Preise nahezu immer über den Preisen jener Flächen, die nicht bebaut werden dürfen.
Für manche Investoren ist auch sogenanntes „Bauerwartungsland“ interessant. Dabei handelt es sich um Flächen, die heute noch kein Bauland sind, sondern bisher z. B. brachliegendes Grünland. Es wird als „Bauerwartungsland“ bezeichnet, weil es sich in unmittelbarer Nähe zu bestehendem Bauland befindet. Daher kann darauf gehofft werden, dass die Fläche irgendwann in Bauland umgewidmet wird. Diese Widmungsänderung würde zu einer markanten Wertsteigerung führen. Sicher ist eine Umwidmung jedoch keineswegs, daher gilt der Erwerb von Bauerwartungsland als Investment als riskant.
Was ist ein Bauzwang und wann wird er für Verkäufer relevant?
In der Vergangenheit wurde Bauland häufig als Anlage erworben. Der Käufer hat keine Intention, ein Haus zu bauen und einen Wohnsitz zu begründen. Vielmehr wartet er ab, bis das Preisniveau gestiegen ist und verkauft das Bauland dann weiter. Durch diese Vorgehensweise blieb oftmals gewidmetes Bauland ungenutzt. Gemeinden möchten aber, dass vorhandenes Bauland tatsächlich bebaut wird. Einerseits bringt das zusätzliche Gemeindebewohner und andererseits wird somit bereits gewidmete Fläche genutzt, wodurch die Zersiedelung nicht weiter voranschreiten muss. Denn wenn bestehendes Bauland nicht bebaut wird, führt das im Lauf der Zeit zu Umwidmungen am Ortsrand, um neue Flächen zu erschließen.
Aus diesen Gründen gibt es in Österreich nun weit verbreitet den sogenannten „Bauzwang“. Diese Regelung besagt, dass ein Grundstück, nachdem es in Bauland umgewidmet wurde, binnen einer bestimmten Frist bebaut werden muss. Häufig wird die Vorschrift so gestaltet, dass fünf Jahre Zeit bleibt, um mit der Errichtung eines Gebäudes zu beginnen. Manchmal werden sogar Fristen bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens definiert.
Die logische Folge: Als Käufer für ein Grundstück mit Bauzwang kommen nur Personen in Frage, die auch bereit sind, tatsächlich zeitnahe ein Bauvorhaben umzusetzen. Bauland ohne vorhandenen Bauzwang kann daher noch teurer verkauft werden als Bauland mit Bauzwang. Denn wenn kein Bauzwang besteht, ist das Grundstück nicht nur für Bauherren, sondern auch für spekulative Anleger interessant. Die größere Zielgruppe und die zeitliche Flexibilität treiben den Kaufpreis für Flächen ohne Bauzwang besonders in die Höhe.
In vielen Gegenden sind jedoch auch Baulandflächen mit vorhandenem Bauzwang problemlos verkaufbar. Die Gründe dafür sind einfach: Viele Interessenten wollen ohnehin umgehend mit dem Bauvorhaben starten und die Baupflicht ist so weit verbreitet, dass es in manchen Gemeinden kaum andere Grundstücke gibt.
Erschließung erklärt: Aufgeschlossenes vs. unaufgeschlossenes Grundstück
Für den Wert der Fläche ist äußerst relevant, ob das Grundstück bereits aufgeschlossen ist oder nicht. Häufig werden die Begriffe „Aufschließung“ und „Erschließung“ synonym verwendet. Es geht hierbei jedoch um zwei sehr unterschiedliche Dinge:
Einmalige Gebühr an die Gemeinde, um anteilig die Kosten für die Bereitstellung der Infrastruktur an der Grundstücksgrenze (Kanalleitung, Zu- und Abwasser, Strom, etc.) zu tragen.
Kosten für die Zugänglichmachung des Grundstücks: Diese Kosten fallen an, weil die Leitungen von der Grundstücksgrenze zum Haus gelegt werden müssen, eine Zufahrt hergestellt werden muss, etc. Diese Kosten sind somit nicht an die Gemeinde, sondern die jeweilig beauftragten Unternehmen, zu bezahlen.
Anschlüsse für Wasser, Kanal und Strom erhöhen die Bebaubarkeit.
Ist ein Grundstück bereits „erschlossen“ oder „aufgeschlossen“, so bedeutet das, dass nötige Zuleitungen wie Wasser, Strom und Kanal bereits am Grundstück (oder unmittelbar an der Grundstücksgrenze) vorhanden sind und die Gebühr an die Gemeinde bezahlt wurde.
In diesem Zusammenhang wird oft auch vom „Anschluss an das öffentliche Gut“ gesprochen. Bis zur Grundstücksgrenze stellt die Gemeinde die nötige Versorgung zur Verfügung. Für diese Leistung stellt die Gemeinde die Gebühr in Rechnung. Bei einem bereits aufgeschlossenen Grundstück ist das kein Thema mehr. Wer hingegen ein noch unerschlossenes Grundstück kauft, muss mit tausenden Euro Erschließungskosten rechnen. Der genaue Betrag sollte vorab mit der Gemeinde geklärt werden.
Beim Grundstücksverkauf ist es wichtig anzugeben, ob die Aufschließungskosten bereits bezahlt wurden. Ist das nicht der Fall, so sollte zumindest der voraussichtliche Betrag bei der Gemeinde erfragt werden. Denn für Interessenten macht es einen bedeutenden Unterschied, ob die Erschließung erst organisiert und bezahlt werden muss oder ob bereits alles erledigt wurde und hier mit keinen Zusatzkosten zu rechnen ist.
Wichtiges Detail: Der Anschluss an das öffentliche Gut erfolgt bei der Grundstücksgrenze. Die Leitungen von dort zum eigentlichen Haus müssen selbst verlegt und bezahlt werden. Die Aufschließungskosten inkludieren also keine direkte Zu- bzw. Ableitung bis zum (geplanten) Gebäudestandort.
Welche Kosten entstehen durch Widmung, Bauzwang und Erschließung?
Bis ein Grundstück tatsächlich bebaut werden kann, entstehen potenziell verschiedene Kosten:
Art der Kosten
Erklärung
Aufschließungsgebühren
Die Gebühr wird direkt an die Gemeinde bezahlt, für die Bereitstellung der Infrastruktur an der Grundstücksgrenze.
Ergänzungsabgabe
In bestimmten Fällen ist für ein bereits aufgeschlossenes Grundstück eine Ergänzungsabgabe fällig, z.B. wenn ein Baugrundstück in zwei Baugründe geteilt wird.
Verzögerung trotz Bauzwangs
Die Bauzwang-Fristen müssen unbedingt eingehalten werden. Ansonsten können Strafzahlungen verhängt werden und im schlimmsten Fall kann die Gemeinde sogar weitreichende Maßnahmen (z.B. Rückabwicklung der Widmung) setzen.
Diverse Anschlussgebühren
Weitere Gebühren fallen z.B. für den Strom-Netzanschluss und den Anschluss an den regionalen Wasserverband an.
Herstellung der Versorgungsleitungen
Von jenem Punkt, an dem die Leitungen (Wasser, Kanal, Strom, etc.) vom öffentlichen Gut übernommen werden, müssen sie zum Haus (bzw. dem Bauplatz) geführt werden. Diese Arbeiten erledigt meist ein Erdbauunternehmen.
Vorbereitung des Grundstücks
Um die Bebaubarkeit erst zu ermöglichen, muss das Grundstück gerodet und eine Zufahrt hergestellt werden.
Die Höhe der einzelnen Positionen ist komplex zu berechnen und auch von der Grundstücksgröße und individuellen Gegebenheiten abhängig. Bei einem Baugrundstück, für das bisher keine Aufschließungsgebühren bezahlt wurden, ist von Gemeinde-Gebühren in Höhe von über 10.000 Euro auszugehen. Auch Vorschreibungen von mehr als 20.000 Euro sind möglich. Diese besonders relevante Kostenposition sollte daher unbedingt vorab am zuständigen Gemeindeamt hinterfragt werden.
Die sonstigen Gebühren sind vergleichsweise geringer. So kann das Netzzutrittsentgelt, das an den regionalen Stromnetzbetreiber zu bezahlen ist, z.B. zwischen ca. 1.500 und 2.500 Euro ausmachen.
Die Grundstücksbewertung berücksichtigt Widmung, Lage und Nutzungsmöglichkeiten.
Wie beeinflussen diese Faktoren den Grundstückspreis in Österreich?
Zahlreiche Faktoren beeinflussen den Wert eines Grundstücks. Die Widmung spielt dabei eine große, aber längst nicht die einzige, Rolle. Wir fassen daher zusammen:
Widmung: Welche Widmungskategorie für ein Grundstück zutrifft, ist ein maßgeblicher Preistreiber. Schließlich wird dadurch auch mitdefiniert, wie die Fläche künftig genutzt werden kann.
Bebauungsplan: Was und wie genau ein Grundstück im Bauland bebaut werden darf, wird im Bebauungsplan näher definiert. Die zulässige Höhe und die Bebauungsdichte können den Wert der Fläche beeinflussen.
Erschließung und Zustand der Fläche: Wurden die diversen Abgaben bereits bezahlt? Auch der Zustand des Grundstücks ist von großer Bedeutung. Muss es erst gerodet werden? Ist eine Begradigung nötig? Muss eine lange Zufahrt gebaut werden? Wie lang sind die Leitungswege? All diese Aspekte verursachen potenziell hohe Kosten.
Bauzwang: Muss rasch mit dem Bau eines Gebäudes begonnen werden oder herrscht kein Zeitdruck?
Grundbuchstand: Im C-Blatt des Grundbuches ist ersichtlich, ob es grundbücherliche Lasten gibt. Das könnte beispielsweise ein Wegerecht eines Nachbarn sein, das sich wertmindernd auswirken kann.
Lage: Der zeitlose Preistreiber Nummer eins ist stets die Lage der Fläche. Hier spielen einerseits unmittelbare Aspekte eine Rolle (Ausblick, Ausrichtung der Fläche, etc.) und andererseits ist die Makro-Lage (Anbindung, Nahversorgung, etc.) relevant.
Diese Faktoren fließen alle ein, wenn es um die Bewertung eines Grundstücks geht. Schlussendlich regeln Angebot und Nachfrage, welcher Preis tatsächlich erzielbar ist. Denn selbst ein perfekt ausgerichtetes Grundstück, bei dem bereits jegliche Gebühren bezahlt wurden, kann zum Ladenhüter werden, wenn es sich in einer wenig gefragten Region befindet.
Sehen wir uns dazu ein einfaches Beispiel an:
Ein kleines Grundstück im nördlichen Waldviertel ist als Bauland gewidmet. Es ist schwer zu verkaufen, denn Einheimische bevorzugen größere Flächen. Durch die eher niedrigen Grundstückspreise in der Region wird die Fläche schwer verkäuflich. In Wien, Salzburg oder Innsbruck hingegen wäre das Bauland von hohem Wert und wohl umgehend verkauft. Nicht nur die Lage, sondern auch die vorhandene Nachfrage nach Flächen in einer bestimmten Größe, spielen bei der Vermarktung eine Rolle.
Prinzipiell gilt: Je mehr Nutzungsmöglichkeiten eine Fläche bietet, desto höher der Wert. Umfangreiche Bebauungsmöglichkeiten, keine hohen Zusatzkosten (Gebühren, etc.) und möglichst kein Bauzwang – die Flexibilität, die ein Grundstück bieten kann, bestimmt den Wert der Fläche maßgeblich mit.
Grundstück verkaufen in Österreich: Ablauf Schritt für Schritt
Wenn Sie Ihr Grundstück in Österreich verkaufen möchten, ist folgender Ablauf empfehlenswert:
Vorbereitung: Prüfen Sie die Widmung des Grundstücks, holen Sie sich den Bebauungsplan der Gemeinde (teilweise online abrufbar) und einen aktuellen Grundbuchauszug. Je genauere Informationen Sie über das Grundstück haben, desto besser.
Bewertung und Preisfindung: Mit einer Online-Recherche zu anderen Grundstücken in der Region können Sie sich einen ersten Überblick zum derzeitigen Preisniveau verschaffen. Doch Grundstücke sind sehr unterschiedlich und Inserate oft wenig aussagekräftig. Daher ist eine professionelle Immobilienbewertung durch einen erfahrenen Makler ratsam.
Vermarktung und Käuferauswahl: Sie können Ihr Grundstück entweder privat oder mit der Unterstützung eines Immobilienmaklers verkaufen. Bei der Käuferauswahl ist darauf zu achten, dass die Person vorab nachweislich alle relevanten Informationen erhalten hat. Empfehlenswert ist, ein Kaufanbot ohne Finanzierungsvorbehalt anzunehmen.
Kaufvertrag, Notar und Grundbuch: Sobald Sie sich mit einem Interessenten einig sind, wird ein Kaufvertrag erstellt. Die Unterschriften werden notariell beglaubigt und die Kaufpreiszahlung wird treuhändisch abgewickelt. Schlussendlich erfolgt die Änderung im Grundbuch und die Transaktion ist abgeschlossen.
Mit vollständigen Informationen und einem passend gewählten Verkaufspreis ist ein Grundstück verkaufen binnen wenigen Wochen bzw. Monaten möglich, je nach Lage, Angebot und Nachfrage in Ihrer Region.
Typische Fehler beim Grundstücksverkauf und wie Sie sie vermeiden
Bei einem Grundstücksverkauf dürfen keine Fehler passieren. Andernfalls kann das weitreichende Folgen haben – von einem Verkaufspreis, der unter den ursprünglichen Erwartungen bleibt, bis hin zur Rückabwicklung der Transaktion. Folgende Punkte sind daher zu beachten:
Aktuelle Informationen einholen: Wie ist das Grundstück gewidmet? Gibt es einen Bebauungsplan? Herrscht Bauzwang? Welche Abgaben sind, wenn das Grundstück bebaut wird, noch zu bezahlen? Sie müssen diese Punkte mit der Gemeinde abklären, um Interessenten vollständige, korrekte Informationen bereitstellen zu können. Offene Fragen können meist per Mail thematisiert werden, ein Termin vor Ort ist selten nötig.
Wert des Grundstücks passend einschätzen: Gerade bei Grundstücken sind deutlich unterschiedliche Verkaufspreise üblich, selbst in derselben Region. Eine professionelle Wertermittlung durch einen erfahrenen Immobilienmakler ist empfehlenswert.
Erschließungskosten berücksichtigen: Bei Ihrer Kaufpreisvorstellung muss beachtet werden, welche sonstigen Kosten für den Käufer des Grundstücks noch anfallen. Dazu zählen einerseits Gebühren und Abgaben und andererseits der Aufwand für die Vorbereitung der Fläche (Zufahrt, etc.).
Bauzwang missverstehen: Hinterfragen Sie bei einem vorhandenen Bauzwang die gesetzten Fristen genau. Muss der Bau bis zu diesem Datum begonnen oder bereits fertiggestellt werden? Hier dürfen keine Details übersehen werden. Seitens der Gemeinde können Sie eine präzise, schriftliche Auskunft einholen.
Wenn Sie diese Tipps beachten, um typische Fehler beim Grundstückverkauf zu vermeiden, ist bereits ein großer Schritt getan, um Ihr Grundstück rasch und sicher zu verkaufen.
Lohnt sich der Verkauf jetzt oder später? Entscheidungs-Check
Für den Verkauf eines Grundstücks gibt es keinen perfekten Zeitpunkt. Die Lage am Immobilienmarkt ist schwer vorhersagbar und regional können sich Grundstückspreise unterschiedlich entwickeln. Entscheidend ist daher Ihre persönliche Situation. Wenn Sie das Grundstück heute verkaufen, gibt es eine konkrete Möglichkeit, den erzielten Kaufpreis anzulegen? Oder planen Sie, den Erlös für ein bestimmtes Projekt zu nutzen?
Wenn es einen solchen Anlassfall gibt, kann der Verkauf eines Grundstücks selbstverständlich sinnvoll sein. Vermeiden Sie, überhastet verkaufen zu müssen und nehmen Sie sich für die Entscheidung, ob Sie Ihr Grundstück verkaufen möchten, ausreichend viel Zeit.
Steuern und rechtliche Aspekte beim Grundstücksverkauf
Die Abwicklung des Grundstücksverkaufs erfolgt in Österreich treuhändisch, über einen Notar und Anwalt. Dadurch ist der gesamte Prozess einfach und sicher.
Zu beachten ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Diese beträgt 30 % des erzielten Gewinns, wenn es sich um ein „Neu-Grundstück“ handelt, das ab 1.4.2012 erworben wurde. Wurde die Fläche schon früher gekauft, handelt es sich um ein „Alt-Grundstück“, bei dem 4,2 % des gesamten Verkaufserlöses (nicht des Gewinns) als Steuer fällig werden. Wurde das Alt-Grundstück ab 1988 in Bauland umgewidmet, fallen 18 % Steuern an.
Auf Grund der Komplexität des Systems ist es ratsam, die zu erwartende Steuerlast vorab mit einem Steuerberater oder dem beauftragten Rechtsanwalt zu besprechen.
FAQ: Grundstück verkaufen Österreich
Die Widmung gibt Auskunft darüber, um welche Art von Fläche es sich handelt (z.B. Bauland). Die Widmung unterscheidet regional verschiedene Kategorien und Unter-Kategorien. Teils werden, je nach Bundesland, andere Begrifflichkeiten verwendet.
Ja, selbstverständlich kann auch ein bislang nicht aufgeschlossenes Grundstück in Österreich verkauft werden. Die Gemeinde kann Auskunft darüber geben, wie hoch die Erschließungskosten sein werden.
Bei einem Grundstück mit Bauzwang besteht die Verpflichtung, binnen einer definierten Frist mit dem Bau eines Gebäudes zu beginnen oder, je nach Gestaltung des Bauzwangs, das Bauvorhaben bis zu einem definierten Stichtag fertigzustellen. Beim Verkauf eines Grundstücks mit Bauzwang muss der Käufer über diesen Umstand selbstverständlich aufgeklärt werden.
Wenn die Erschließungskosten bisher nicht bezahlt wurden, müssen Kaufinteressenten diesen Umstand wertmindernd berücksichtigen. Denn um das Grundstück künftig z.B. für ein Einfamilienhaus nutzen zu können, führt an der kostspieligen Erschließung kein Weg vorbei.
Beim Grundstücksverkauf in Österreich fällt jedenfalls Steuer an. Im Detail kommt es darauf an, wann das Grundstück erworben wurde und ob es umgewidmet wurde. Die Steuerlast sollte vorab individuell mit einem Steuerberater oder dem involvierten Rechtsanwalt besprochen werden.
Bildquellen: UrbanWitness / Adobe Stock, Sigtrix / Adobe Stock, Deemerwha studio / Adobe Stock Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.
Über den Autor: Lorenz Sigl, MA
Position: Leiter Infina Immobilien
Meine Immobilienkompetenz basiert auf einer fundierten Ausbildung zum Immobilientreuhänder (Makler, Verwalter, Bauträger) sowie als Bautechniker an der Bauakademie. Ergänzend absolvierte ich den ÖVI-Vorbereitungslehrgang für Sachverständige und spezialisierte mich als Bewertungsexperte für Immobilien in Banken. Ein Master in Facility- und Immobilienmanagement sowie ein Bachelor in Management und Recht vertiefen mein Wissen. Mit Erfahrung in der Immobilienvermittlung im Bankenbereich und als Leiter von INFINA Immobilien analysiere ich laufend den Markt, um maßgeschneiderte Lösungen für unsere Kunden zu entwickeln.
Fixzinsen: Aktuelles und Vergleich zum Fixzinskredit
Ist der Fixzinssatz aktuell günstig? Welche Laufzeit lohnt sich für Sie? Hier finden Sie Antworten! ✓ Aktuelle Fixzinsen ✓ Fixzinssatz bei Krediten ✓ Laufzeit beim Fixzinssatz ✓ Euribor ✓ Fixe vs. variable Zinsen
Zinsen berechnen beim Kredit: Wie viele Zinsen muss ich zahlen?
Die Höhe der Zinsen ist ein wichtiges Kriterium, wenn es darum geht, den besten Kredit auszuwählen. Möchten Sie einen günstigen Wohnkredit erhalten, dann lohnt sich also in jedem Fall ein Zinsvergleich.
Anfrage schreiben
