Belastungs- und Veräußerungsverbot in Österreich: Bedeutung, Eintragung & Aufhebung im Grundbuch

Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot soll verhindern, dass der Eigentümer einer Liegenschaft diese ohne Zustimmung des Berechtigten belastet oder gar veräußert. Einfach erklärt bedeutet es: Der Eigentümer einer Liegenschaft darf diese nicht ohne Zustimmung einer bestimmten Person verkaufen, verschenken oder mit Belastungen wie einer Hypothek versehen. Dadurch wird sichergestellt, dass das Grundstück oder Haus nicht ohne Wissen des Berechtigten veräußert oder finanziell belastet wird.

Im österreichischen Immobilienrecht und besonders innerhalb eines Familienverbands sind Belastungs- und Veräußerungsverbote gängige Praxis. Häufig wird das Verbot im Grundbuch in Österreich eingetragen. Obwohl in der Praxis meist gemeinsam anzutreffen, handelt es sich grundsätzlich um zwei voneinander unabhängige Verbote. 

Das Belastungs- und Veräußerungsverbot ist eine wichtige Regelung im Immobilienrecht in Österreich. Die rechtliche Grundlage findet sich dazu in § 364c ABGB. Darin wird geregelt, dass ein Eigentümer eine Liegenschaft nicht ohne Zustimmung des Begünstigten verkaufen (Veräußerungsverbot) oder mit Rechten wie Hypotheken, Pfandrechten oder Dienstbarkeiten belasten darf (Belastungsverbot).

Die Bedeutung des Veräußerungsverbots liegt vor allem im Schutz des Berechtigten. Er behält die Kontrolle darüber, ob eine Immobilie weitergegeben oder finanziell genutzt wird. Besonders häufig findet man diese Regelung im Familienkreis, etwa wenn Eltern ihrem Kind eine Liegenschaft übertragen, aber sicherstellen möchten, dass es nicht ohne ihre Zustimmung veräußert wird. Wird auch ein Belastungsverbot vermerkt, so darf die Liegenschaft auch nicht als Sicherheit verwendet werden.

Unterschieden wird zwischen einem privaten Verbot und einem behördlichen Verbot. Ein privates Verbot wird meist im Schenkungsvertrag vereinbart und das Veräußerungsverbot im Grundbuch eingetragen. Ein behördliches Verbot hingegen wird von einer Behörde, zum Beispiel im Rahmen eines Fördervertrags, auferlegt.

Rechtlich wirksam wird das Belastungs- und Veräußerungsverbot erst durch die Eintragung im Grundbuch. Ab diesem Zeitpunkt ist es auch gegenüber Dritten verbindlich und stellt eine starke Sicherung im österreichischen Immobilienrecht dar.

Das Belastungs- und Veräußerungsverbot wird in Österreich vor allem dann eingesetzt, wenn Immobilien innerhalb der Familie übertragen werden oder besondere Schutzinteressen bestehen. Ein klassisches Beispiel für ein Veräußerungsverbot ist die Hausübertragung von Eltern auf Kinder. Die Eltern schenken oder übergeben die Immobilie, sichern sich aber ab, dass das Kind das Haus nicht ohne ihre Zustimmung verkaufen oder belasten kann.

Auch bei einer Übergabe der Immobilie im Rahmen eines Erbvertrags wird häufig eine derartige Klausel vereinbart. So können Erblasser sicherstellen, dass die Immobilie zunächst im Familienbesitz bleibt und nicht vorschnell veräußert wird.

Neben diesen privaten Vereinbarungen gibt es auch gerichtliche oder behördliche Verbote. Diese können etwa im Zuge eines Insolvenzverfahrens, bei Zwangsvollstreckungen oder als Sicherungsmaßnahme bei anhängigen Gerichtsverfahren verhängt werden. Ziel ist es, zu verhindern, dass der Eigentümer die Liegenschaft veräußert oder belastet, bevor rechtliche Ansprüche geklärt sind.

Darüber hinaus spielt das Verbot auch zur Absicherung bei Scheidung oder im Zuge von Pflichtteilsregelungen eine Rolle. In allen Fällen dient es dazu, den Willen oder die Rechte des Berechtigten zu schützen.

Tipp: Informieren Sie sich über die Umschuldungsmöglichkeiten bei einer Scheidung.

Damit ein Belastungs- und Veräußerungsverbot rechtswirksam wird, ist die Eintragung im Grundbuch in Österreich entscheidend. Nur durch die Eintragung erhält das Verbot Wirkung gegenüber Dritten und bietet den gewünschten Schutz. Absolut wirkt es nur, wenn es zwischen den gesetzlich genannten Verwandten (beispielsweise Ehegatten, Eltern und Kinder) eingeräumt wird. Nur dann kann es auch im Grundbuch sichergestellt werden.

Zuständig für die Eintragung ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel (Zuständigkeitsbezirk) die betreffende Immobilie liegt. Für die Eintragung des Belastungs- und Veräußerungsverbot im Grundbuch sind bestimmte Unterlagen erforderlich. Dazu zählen in der Regel ein Notariatsakt oder ein schriftlicher Vertrag, in dem das Verbot vereinbart wurde, sowie der Antrag auf Eintragung ins Grundbuch. Der Antrag wird meist von einem Notar oder Rechtsanwalt eingebracht, um eine rechtssichere Abwicklung zu gewährleisten.

Das Verbot wird im C-Blatt des Grundbuchs (Lastenblatt) eingetragen. Dort finden sich alle Belastungen und Beschränkungen einer Liegenschaft, sodass Dritte sofort erkennen können, dass eine Verfügung ohne Zustimmung nicht möglich ist.

Der Ablauf: Nach Einbringung des Antrags prüft das Bezirksgericht die Unterlagen, erteilt einen Eintragungsbeschluss und nimmt die Eintragung vor. Erst mit dieser Grundbuchseintragung wird das Verbot für alle bindend.

Bei einer Eintragung im Grundbuch fallen in Österreich Kosten an. Die Bearbeitungsdauer variiert je nach Gericht, meist erfolgt die Eintragung aber innerhalb weniger Wochen.

Bei Eintragung erhebt das Bezirksgericht Gebühren. Die Grundbucheintragungsgebühr für die Immobilienübertragung inklusive eines Belastungs- und Veräußerungsverbots beträgt 1,1 % des Übertragungswerts. Wird beispielsweise gleichzeitig ein Pfandrecht für eine Bank eingetragen, kommt eine weitere Gebühr von 1,2 % der Hypothek inkl. Nebengebührensicherstellung hinzu. Gesondert zu prüfen ist, ob ein für eine Immobilienübertragung eingereichter Antrag unter die noch bis 1. Juli 2026 geltende temporäre Gebührenbefreiung fällt.

Die Gesamtkosten setzen sich in Österreich somit mindestens aus Vertragskosten, Beglaubigungsgebühren und Grundbuch Kosten zusammen. Vor einer Eintragung empfiehlt es sich, bei einem Notar oder Rechtsanwalt eine detaillierte Kostenaufstellung einzuholen.

Ein einmal eingetragenes Verbot bleibt so lange bestehen, bis es rechtlich aufgehoben oder gelöscht wird. Wer ein Belastungs- und Veräußerungsverbot aufheben möchte, muss in der Regel die Zustimmung der berechtigten Person einholen. Ohne diese Zustimmung ist eine Löschung nicht möglich.

Der Antrag auf Löschung im österreichischen Grundbuch wird beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht. Erforderlich sind die Zustimmungs- oder Löschungserklärung des Berechtigten, in Form eines notariell beglaubigten Dokuments. Erst wenn das Gericht die Unterlagen geprüft hat, erfolgt die Löschung im Grundbuch.

Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot wirkt grundsätzlich auf die Lebensdauer des Berechtigten und des Verpflichteten. Es erlischt auch, wenn einer der beiden stirbt, und kann dann im Grundbuch gelöscht werden.

Die rechtlichen Folgen sind klar erkennbar: Nach der Löschung des Veräußerungsverbots im Grundbuch kann der Eigentümer frei über die Immobilie verfügen, also verkaufen, verschenken oder belasten. Das Schutzrecht des Begünstigten erlischt vollständig.

Damit die Löschung reibungslos verläuft, empfiehlt es sich, den Antrag durch einen Notar oder Rechtsanwalt vorbereiten zu lassen und vorab alle erforderlichen Unterlagen zusammenzustellen.

Das Belastungs- und Veräußerungsverbot hat im Immobilienrecht zwei Seiten. Zu den Vorteilen eines Belastungs- und Veräußerungsverbots zählt in erster Linie die starke Schutzfunktion. Eigentümer können eine Immobilie absichern, indem sie sicherstellen, dass eine Liegenschaft nicht ohne ihre Zustimmung verkauft oder belastet wird. Gerade im Familienkreis bietet das Verbot eine wirksame Absicherung, etwa wenn Eltern eine Immobilie übertragen und dennoch eine Kontrolle behalten wollen.

Auf der anderen Seite ergeben sich auch Nachteile durch ein Belastungs- und Veräußerungsverbot. Der nunmehrige Eigentümer ist in seiner Verfügungsmacht eingeschränkt, da weder ein Verkauf noch die Belastung mit einem Kredit ohne Zustimmung des Berechtigten möglich sind. Das kann die Finanzierung einer Renovierung der Liegenschaft oder den Verkauf bei geänderter Lebenssituation erheblich erschweren.

Für private Eigentümer bedeutet das: Das Belastungs- und Veräußerungsverbot bietet Sicherheit, schränkt aber gleichzeitig die Flexibilität ein. Ob es sinnvoll ist, hängt stark von den persönlichen Zielen und der Familiensituation ab.

Das Belastungs- und Veräußerungsverbot findet in der Praxis bei einem Schenkungsvertrag zwischen nahen Verwandten vielfältige Anwendung. Bei einer Hof- oder Betriebsübergabe überträgt beispielsweise ein Elternteil den landwirtschaftlichen Betrieb an ein Kind, sichert sich aber durch ein Belastungs- und Veräußerungsverbot ab, sodass der Betrieb nicht ohne Zustimmung verkauft oder belastet werden kann. Ein weiteres Beispiel ist die Absicherung bei Leibrente: Wer eine lebenslange Rente gegen Übergabe einer Immobilie erhält, kann das Belastungs- und Veräußerungsverbot als zusätzliche Sicherheit nutzen.

Damit diese Vereinbarungen wirksam sind, empfiehlt es sich, einige Punkte zu beachten:

• Klare Vereinbarung: Entscheiden Sie, ob ein Belastungsverbot, ein Veräußerungsverbot oder beides gelten soll, und halten Sie dies eindeutig im Vertrag fest.
• Vertrag prüfen lassen: Lassen Sie den Vertrag von einem Notar oder Anwalt kontrollieren, um die Wirksamkeit sicherzustellen und Fallstricke zu vermeiden.
• Grundbuch prüfen: Holen Sie vor einem Immobilienerwerb einen aktuellen Grundbuchauszug ein, um zu prüfen, ob ein Belastungs- und Veräußerungsverbot eingetragen ist.
• Zustimmung einholen: Für eine wirksame Veräußerung oder Belastung ist die schriftliche, notariell beglaubigte Zustimmung des Berechtigten erforderlich.

Zusammenfassend bietet das Belastungs- und Veräußerungsverbot Schutz für Schenker, Übergeber oder Gläubiger. Allerdings schränkt es die Verfügungsmöglichkeiten des Eigentümers ein. Gerade ein Belastungsverbot kann dazu führen, dass notwendige Renovierungen oder eine energetische Sanierung an einer Immobilie unterbleiben. Ein sorgfältig gestalteter Vertrag für die Immobilienübertragung und die richtige Eintragung im Grundbuch sind daher entscheidend, um Sicherheit und Rechtsschutz in Einklang zu bringen. Soll ein Belastungs- und oder ein Veräußerungsverbot vereinbart werden, so ist es ratsam sich von einem Notar, Rechtsanwalt oder Immobilienexperten Tipps oder fundierten Rat zu holen.

_{Bildquellen: ANDREY PROFOTO / Adobe Stock, New Africa / Adobe Stock
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.}