Ein Wohnungskauf ist nicht nur finanziell bedeutsam, sondern auch rechtlich komplex. Besonders wichtig ist hierbei der Wohnungseigentumsvertrag, der die rechtlichen Beziehungen zwischen allen Eigentümern der Eigentümergemeinschaft regelt. Dieser Ratgeber erklärt Ihnen klar und verständlich, warum dieser Vertrag essenziell ist und worauf Sie unbedingt achten müssen.
Was genau regelt der Wohnungseigentumsvertrag?
Ein gut strukturierter Wohnungseigentumsvertrag schafft Klarheit und vermeidet Streitigkeiten zwischen den Miteigentümern. Er regelt primär, dass jeder Eigentümer eine bestimmte Wohnung oder andere Räumlichkeiten exklusiv nutzen darf. Unter andere Räumlichkeiten zählen Garagen, KFZ-Abstellplätze, Geschäftsräume sowie sonstige selbständige Räumlichkeiten. Zudem werden Regeln zur Nutzung gemeinschaftlicher Flächen sowie zur Kostenteilung festgehalten.
Wichtigkeit eines Nutzwertgutachten beim Wohnungseigentumsvertrag
Eine zentrale Voraussetzung für den Abschluss eines Wohnungseigentumsvertrags ist das sogenannte Nutzwertgutachten. Dieses ist in der Folge für die Parifizierung unbedingt notwendig. Das Nutzwertgutachten bestimmt die genauen Anteile der Eigentümer an der gesamten Immobilie, basierend auf der Nutzfläche und wertbestimmenden Merkmalen der Wohnungen. Das Gutachten legt somit auch fest, wie Betriebskosten und Reparaturen unter den Eigentümern aufgeteilt werden. Dies wird im Wohnungseigentumsvertrag festgehalten.
Folgen falls kein Wohnungseigentumsvertrag vorhanden
Existiert kein gültiger Wohnungseigentumsvertrag, kann dies weitreichende Folgen haben. Ohne klare rechtliche Basis drohen Konflikte hinsichtlich der Nutzung und Kostenverteilung. Statt echtem Wohnungseigentum liegt dann häufig nur schlichtes Miteigentum vor. Bei schlichtem Miteigentum besteht kein Anspruch auf exklusive Nutzung bestimmter Räumlichkeiten, was erhebliche rechtliche und praktische Nachteile mit sich bringen kann.
Wird eine Eigentumswohnung gekauft, die sich noch in der Planungs- oder Bauphase befindet, dann ist zu diesem Zeitpunkt noch kein Wohnungseigentumsvertrag vorhanden. In diesem Fall ist muss ein Kaufanwartschaftsvertrag unterfertigt werden. Dieser stellt die Vorstufe zum Wohnungseigentumsvertrag dar. Der Kaufanwartschaftsvertrag muss bereits alle wesentlichen Punkte für den später folgenden Wohnungseigentumsvertrag beinhalten. Insbesondere ist die verbindliche Zusage zur Begründung des Wohnungseigentums von Bedeutung, da sie den Käufer während der Bauphase rechtlich absichert. Dies sollte auch im Grundbuch angemerkt werden.
Tipp: Bevor Sie einen Kaufanwartschaftsvertrag unterzeichnen, empfiehlt es sich, Ihre finanzielle Belastbarkeit realistisch einzuschätzen. Ein Kreditrechner hilft Ihnen dabei, rasch und unkompliziert eine erste Einschätzung Ihrer monatlichen Finanzierungskosten zu erhalten.
Pflichtinhalte im Wohnungseigentumsvertrag
Ein vollständiger Wohnungseigentumsvertrag sollte mindestens folgende Informationen enthalten:
- Namen aller Vertragspartner
- Genaue Bezeichnung der Immobilie und Wohnungen
- Nutzungsrechte und Verpflichtungen hinsichtlich gemeinschaftlicher Bereiche
- Regelungen zu Kostenverteilung und Rücklagenbildung
- Alternative Vereinbarungen zur Nutzwertberechnung (wenn vorhanden) bzw. ein abweichender Aufteilungsschlüssel
- Die Erklärung das alle Miteigentümer sowie Wohnungseigentumsbewerber einander wechselseitig Wohnungseigentum einräumen
- Die Vereinbarung, welcher Betrag pro Nutzwerteinheit in die Rücklage für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten fließt
Die wichtigen Schritte zum Wohnungseigentumsvertrag
Um einen Wohnungseigentumsvertrag abschließen zu können, müssen einige Voraussetzungen vorliegen.
- Bescheinigung der Baubehörde oder Vorliegen eines Gutachtens eines Sachverständigen zur Anzahl der selbstständigen und wohnungseigentumsfähigen Objekte der Liegenschaft
- Die Erstellung eines Nutzwertgutachtens (Parifzierung)
- Die Errichtung des Wohnungseigentumsvertrages
- Die Eintragung von Wohnungseigentum im Grundbuch (Verbücherung)
Änderungen am Wohnungseigentumsvertrag: Einstimmigkeit erforderlich
Der Wohnungseigentumsvertrag kann nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Vor allem bei älteren Immobilien lohnt es sich, den bestehenden Vertrag regelmäßig auf Aktualität und Rechtssicherheit zu überprüfen. Bei Kauf bestehender Eigentumswohnungen sind die vorliegenden Wohnungseigentumsverträge von den Käufern zu akzeptieren.
Daher ist es ratsam, die Wohnungseigentumsverträge im Vorfeld zu überprüfen. Ungewöhnliche Regelungen könnten gegebenenfalls vom Gesetz abweichende Regelungen über die Aufteilung der Aufwendungen für das Haus, individuelle Nutzungsvereinbarungen für verschiedene Flächen, Verfügungsrechte einzelner Wohnungseigentümer sowie Zustimmungsverpflichtungen zu Bauführungen sein. Wohnungseigentumsverträge können beim für das Grundbuch zuständige Bezirksgericht eingesehen werden.
Zukunftsausblick: Trends beim Wohnungseigentumsvertrag
Aktuelle Entwicklungen, wie etwa im Bereich energetischer Sanierungen oder der Ladestationen für Elektroautos, führen zunehmend zu Anpassungen bestehender Verträge. Es ist zu erwarten, dass solche Themen zukünftig vermehrt in Wohnungseigentumsverträge aufgenommen werden, um Klarheit und Akzeptanz unter den Eigentümern sicherzustellen. Daher ist es auch wahrscheinlich, dass auch im österreichischem Wohnungseigentumsgesetz in Zukunft weitere Anpassungen vorgenommen werden, damit Wohnungseigentumsverträge weiterhin zeitgemäß bleiben.
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