Bei der Entscheidung zwischen Neubau- und Altbauwohnung scheiden sich die Geister. Während die Art der Immobilie manchen nicht wichtig ist, bevorzugen andere gezielt einen Altbau oder einen Neubau. Dieser Ratgeber zeigt die wichtigsten Unterschiede, Vorteile und Nachteile beider Immobilienarten auf, sowohl für Käufer als auch für Mieter, die eine passende Wohnung oder ein Haus suchen.
Für Mieter gilt: Altbauwohnungen unterliegen meist dem Mietrechtsgesetz (MRG) mit Mietzinsobergrenzen („Richtwertmiete“ und Zuschläge beachten!), während Neubauten meist frei vermietbar sind.
Für Eigentümer gilt: Altbauten können günstiger in der Anschaffung sein, haben aber oft hohe Sanierungskosten. Neubauten sind teurer, benötigen jedoch weniger Instandhaltung und eignen sich besser für die Vermietung.
Lage ist entscheidend: Altbauten sind oft zentral gelegen, Neubauten befinden sich eher in Randlagen mit moderner Infrastruktur.
Altbau oder Neubau: Welche Unterschiede gibt es?
Die Entscheidung zwischen Neubau und Altbau hängt von vielen Faktoren ab – und nicht nur für Käufer, sondern auch für Mieter gibt es wichtige Unterschiede.
1. Ausstattung und Wohnkomfort
Ein Altbau punktet mit hohen Decken, Stuck, Flügeltüren und Parkettböden. Allerdings sind Grundrisse oft ungewöhnlich, Badezimmer und Küchen klein und die Wärmedämmung veraltet, was zu hohen Heizkosten führt. Achten Sie darauf, wie alt die Fenster sind und hinterfragen Sie, wie die Wohnung beheizt wird.
Neubauten bieten modernen Wohnkomfort: effiziente Raumaufteilung, Fußbodenheizung, moderne Bäder und großzügige Balkone. Auch Gemeinschaftseinrichtungen wie Fahrrad- und Kinderwagenräume, Fitnessräume oder Tiefgaragen sind oft vorhanden.
➡ Für Mieter: Wer Wert auf großzügige Räume mit historischem Charme legt, wird sich im Altbau wohlfühlen. Wer niedrige Betriebskosten und moderne Technik bevorzugt, sollte sich für einen Neubau entscheiden.
2. Energieeffizienz und Nebenkosten
Ein Neubau hat oft eine ausgezeichnete Wärmedämmung, dichte Fenster und effiziente Heizsysteme, wodurch die Heizkosten niedrig bleiben.
Altbauten hingegen sind oft schlecht isoliert und schwer zu beheizen. Hohe Nebenkosten für Strom, Gas und Instandhaltung (z.B. Wartung einer Gastherme in der Wohnung) sind daher keine Seltenheit.
➡ Für Mieter: Auch wenn die Miete im Altbau auf den ersten Blick günstiger erscheint, sollten die Betriebskosten berücksichtigt werden. Diese können höher sein als in einem Neubau.
3. Mietrechtliche Unterschiede: Was gilt für Mieter?
Ein entscheidender Punkt für Mieter ist die gesetzliche Mietzinsregelung, die sich je nach Art der Immobilie unterscheidet.
Altbauwohnungen (Baubewilligung spätestens am 30.06.1953) fallen in den Vollanwendungsbereich des österreichischen Mietrechtsgesetzes (MRG). Das bedeutet, dass Mieten gewissermaßen gedeckelt sind – sie dürfen den gesetzlichen Richtwertmietzins nicht überschreiten, wobei es ein komplexes System mit Zu- und Abschlägen gibt und auch Ausnahmen zu beachten sind.
Neubauten (Baujahr nach 1953) unterliegen nur eingeschränkt oder gar nicht dem MRG. Vermieter können daher die Miete frei festlegen, was in begehrten Wohnlagen zu hohen Preisen führt.
➡ Für Mieter: Wer langfristig günstig wohnen möchte, kann mit einer Altbauwohnung unter dem MRG sparen. Neubauwohnungen bieten dagegen moderne Ausstattung, sind aber oft teurer und unterliegen keiner Mietzinsbegrenzung.
4. Lage und Infrastruktur
Altbauten befinden sich meist in zentralen Stadtlagen, während Neubauten in wachsenden Stadtvierteln oder Randlagen entstehen.
Allerdings werden in modernen Neubauvierteln oft zusätzliche Infrastrukturen wie Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen oder Freizeitangebote eingeplant. Selbstverständlich sind auch in zentraler Lage neu errichtete Wohnungen zu finden, wenngleich sie etwas seltener sind als Altbauwohnungen.
➡ Für Mieter: Wer eine lebendige Innenstadtlage bevorzugt, wird meist im Altbau fündig. Wer Ruhe, moderne Infrastruktur und Neubaukomfort sucht, sollte auf neuere Wohnprojekte setzen.
5. Kaufpreis, Wiederverkaufswert und Vermietung für Eigentümer
Neubauten sind teurer, haben aber geringe Erhaltungskosten und lassen sich besser vermieten.
Altbauten sind tendenziell günstiger in der Anschaffung, benötigen aber oft teure Sanierungen und haben höhere laufende Kosten für die Eigentümer, da z.B. die monatliche Reparaturrücklage höher ausfallen muss als bei Neubauten.
➡ Für Anleger: Neubauten lassen sich legal teurer vermieten, da sie nicht dem MRG unterliegen. Altbauwohnungen mit Mietzinsobergrenzen sind dagegen oft schwieriger profitabel zu vermieten.
Moderne Neubauten bieten geringe Erhaltungskosten und hohe Vermietbarkeit für Anleger.
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Neubauwohnung oder Altbauwohnung: Was ist die bessere Wahl?
Die Entscheidung hängt von den eigenen Bedürfnissen ab:
Faktor
Neubau
Altbau
Lage
Häufiger in Randgebieten
Oft zentrale Lage
Ausstattung
Modern & effizient
Historischer Charme, aber möglicherweise veraltete Technik
➡ Für Eigentümer: Wer hohe Mieteinnahmen ohne Einschränkungen erzielen will, ist mit einem Neubau besser beraten. ➡ Für Mieter: Wer langfristig günstig wohnen will, profitiert in einem Altbau unter dem MRG.
FAQs zum Thema Neubau oder Altbau
In Österreich gelten alle Gebäude, deren Baubewilligung spätestens am 30.06.1953 erteilt wurde, als Altbauten.
Neubauten sind Gebäude, die mit einer Baubewilligung, die nach dem 30.06.1953 ausgestellt wurde, errichtet wurden.
Altbauten sind oft günstiger in der Anschaffung, können aber hohe Sanierungskosten haben. Neubauten sind tendenziell teurer, haben aber geringere Nebenkosten.
Altbauwohnungen unterliegen meist dem MRG mit Mietzinsobergrenzen. Neubauten sind in der Regel frei vermietbar, was höhere Mieten bedeutet.
Wer langfristig günstig wohnen möchte, profitiert in einer Altbauwohnung unter dem MRG. Wer modernen Wohnkomfort sucht, ist mit einem Neubau besser beraten.
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Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer
Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.
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