Mietvertrag im Todesfall: Was passiert, wenn der Mieter in Österreich stirbt?

Verstirbt der Mieter einer Wohnung, endet der Vertrag nicht automatisch. Der Mietvertrag im Todesfall in Österreich geht zunächst in die Verlassenschaft über. Anschließend entscheidet sich, ob Erben den Vertrag fortführen oder ob eintrittsberechtigte Personen mit dringendem Wohnbedürfnis (§ 14 MRG) eintreten wollen. Ob das Mietrechtsgesetz (MRG) anwendbar ist, spielt dabei eine zentrale Rolle. Wichtig ist: Ein Mietvertrag endet in Österreich durch den Todesfall nicht sofort.

Mit dem Abschluss eines Mietvertrags erhält der Mieter das Recht, eine Wohnung zu benutzen. Nach dem Todesfall des Hauptmieters erlischt dieses Mietrecht jedoch nicht automatisch. Ein Mietvertrag geht in Österreich zuerst einmal in die Verlassenschaft ein, die nun vorerst das Mietrecht ausüben darf. Erst mit der Einantwortung treten dann die Erben in das Mietrecht ein.

Unterliegt der Mietvertrag dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des österreichischen Mietrechtsgesetz (MRG), können auch eintrittsberechtigte Personen (unabhängig von einer Erbenstellung) Hauptmieter werden, sofern sie ein dringendes Wohnbedürfnis nachweisen. Dazu müssen sie den Vermieter innerhalb von 14 Tagen schriftlich informieren.

Für die als Hauptmieter eintretenden Erben bzw. eintrittsberechtigten Personen ist relevant, dass sie aus rechtlicher Sicht unmittelbar nach dem Tod des Mieters eintreten. Sie haften daher auch für etwaige Mietzinsrückstände, können künftig auf eine etwaige Kaution zugreifen, müssen aber auch für die Kosten einer späteren Räumung der Wohnung sorgen. Deshalb gilt: Rasches Handeln schützt vor rechtlichen und finanziellen Problemen.

Zusätzlich ist ein dringendes Wohnbedürfnis Voraussetzung. Dieses liegt vor, wenn keine andere gleichwertige Unterkunft zur Verfügung steht. Eine Reihenfolge gibt es nicht, auch mehrere Personen können gemeinsam eintreten. Wer den Vertrag nicht übernehmen möchte, muss dies dem Vermieter innerhalb von 14 Tagen mitteilen.

Für den Fall, dass keine eintrittsberechtigten Personen den Mietvertrag übernehmen, treten die Erben in den Mietvertrag ein. Gibt es keine Erben bzw. wird die Verlassenschaft nicht abgehandelt, so kann ein Verlassenschaftskurator zur Vertretung bestellt werden.

Falls eintrittsberechtigte Personen im Sinne des österreichischen Mietrechtsgesetzes in den Mietvertrag nicht eintreten wollen, so müssen sie dies dem Vermieter innerhalb von 14 Tagen nach Tod des Hauptmieters mitteilen.

Das Mietrechtsverhältnis für die Wohnung verbleibt in diesem Fall zuerst in der Verlassenschaft und geht nach der Einantwortung an die Erben über. Erben können dabei auch zum Personenkreis der eintrittsberechtigten Personen zählen. Erben haften für etwaige Mietzinsrückstände oder andere verbleibende Verpflichtungen. Eine etwaige Räumung der Wohnung muss dann durch die Erben durchgeführt werden.

Sowohl der Vermieter als auch die Erben haben ein Sonderkündigungsrecht des Mietvertrags im Todesfall. Bei diesem Sonderkündigungsrecht ist auf den gesetzlichen Fristenlauf zu achten.

Eine Verlassenschaft ist bei ihrer Entstehung nach dem Tod des Hauptmieters noch nicht vertreten. Gibt es nun absehbar keine Erben oder wollen diese die Erbschaft voraussichtlich nicht antreten, so kann in Österreich ein Verlassenschaftskurator bestellt werden. Die Bestellung kann auch auf Antrag, beispielsweise durch einen Erben, erfolgen.

Der Verlassenschaftskurator vertritt die Verlassenschaft und kann daher auch die Kündigung eines Mietvertrags aussprechen bzw. diese verbindlich entgegennehmen. Dies betrifft dann auch einen sich in der Verlassenschaft befindlichen Mietvertrag. Räumungskosten und offene Forderungen werden aus dem Nachlass gedeckt.

Untermieter oder Mitbewohner haben bei Tod des Hauptmieters kein eigenes Eintrittsrecht in den Mietvertrag. Allerdings ist zu prüfen, ob Untermieter und Mitbewohner nicht dem Kreis der eintrittsberechtigten Personen angehören.

Verstirbt der Hauptmieter, so wird der Mietvertrag durch eintrittsberechtigte Personen oder ggfs. Erben weitergeführt. Der Untermieter kann im Todesfall des Hauptmieters somit nicht ausgehen, dass sich das Untermietverhältnis automatisch verlängert. Dazu bedarf es der Zustimmung des neuen Hauptmieters.

Anders ist die Sachlage, wenn der Untermieter entweder selbst zum Personenkreis der eintrittsberechtigten Personen oder der Erben zählt. In diesem Fall kann der bisherige Untermieter, oder Mitbewohner, zum Hauptmieter werden.

Wird der Hauptmietvertrag durch einen neuen Hauptmieter fortgeführt, so kann dieser das Untermietverhältnis beenden. Eine Kündigungsfrist hat er dabei nicht zu beachten.

Fällt ein Mietvertrag unter das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG), so kann die Miete im Todesfall nur erhöht werden, soweit nicht Ehegatten, Lebensgefährten oder minderjährige Kinder von der Erhöhung betroffen sind.

In bestimmten Fällen kann in Österreich nach Tod des Hauptmieters eine Mietzinsanpassung durchgeführt werden, soweit nicht ein privilegierter Personenkreis in das Mietverhältnis eintritt. Zu dem privilegierten Personenkreis zählen Ehegatten, Lebensgefährten sowie minderjährige Kinder.

Bei anderen eintrittsberechtigten Personen wie Geschwistern oder volljährigen Kindern kann es unter bestimmten Umständen zu einer Mietzinsanpassung kommen. Dabei ist der Vermieter berechtigt, den Hauptmietzins ab dem folgenden Zinstermin auf jenes Maß anzuheben, das im Zeitpunkt des Eintritts für die Wohnung zulässig wäre.

Wird der Mietvertrag von Erben übernommen, so bleibt der Mietzins grundsätzlich gleich. Da in diesem Fall allerdings ein Kündigungsrecht des Vermieters greift, stellt sich die Frage der Mietzinserhöhung meist gar nicht.

Erben müssen ein Erbe nicht zwangsläufig antreten. Erst nach der Einantwortung des Erbes, die mit einer Anerkenntnis der Rechte und Pflichten aus der Verlassenschaft durch den Erben verbunden ist, tritt der Erbe auch in den Mietvertrag ein.

Mit der Erbschaftsannahme übernimmt der Erbe auch die Haftung für etwaige Mietschulden oder für zu behebende Schäden am Mietgegenstand. Allerdings hat der Erbe die Möglichkeit die Wohnung innerhalb der gesetzlichen Frist zu kündigen.

Danach muss er den Wohnungsinhalt soweit auflösen, bzw. die Wohnung räumen. Die Kosten dafür hat er selbst zu tragen. Demgegenüber steht die hinterlegte Kaution, die dem Erben bei Wohnungsrückgabe zusteht.

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Die Kündigung hat schriftlich und nachweislich zu erfolgen. Der Kündigung ist der Erbnachweis in Form des Gerichtsbeschlusses zur Einantwortung beizulegen.

Eingeantwortete Erben können also das Mietverhältnis im Todesfall unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von einem Monat beendigen. Unabhängig davon treten die Erben zumindest zwischenzeitlich als neuer Hauptmieter in sämtliche Rechte und Pflichten ein.

Das bedeutet, dass etwaige Mietrückstände zu begleichen bzw. auch etwaige Schäden zu beheben sind. Erfolgt dies nicht, so wird der Vermieter die hinterlegte Kaution einbehalten. Bei der Wohnungsrückgabe ist darauf zu achten, dass diese an den Vermieter besenrein zurückzugeben ist. Für die Räumung hat der Erbe zu sorgen.

Im Todesfall des Mieters existieren meist weitere Bestandsverträge mit Versorgern, die im Zusammenhang mit der Wohnung beachtet werden müssen. An erster Stelle ist dabei der Strom- bzw. der Gasversorger zu erwähnen. Soll die Wohnung nicht weiter gemietet werden, so muss im Todesfall der Stromvertrag gekündigt werden. Gleiches gilt für den Vertrag mit dem Gasversorgungsunternehmen. Empfehlenswert ist, die aktuellen Zählerstände zu erfassen, um die Endabrechnung kontrollieren zu können.

Wird der Müll der Wohnung mittels der Wohnungseinheit zugeordneter Sammelbehälter (allgemeiner Müll, Papier, Bio) entsorgt, muss mit der Gemeinde oder Stadt bzw. mit dem zuständigen Gemeindeverband für Abfallbeseitigung Kontakt aufgenommen werden.

Soweit die Wohnung mit Internet beliefert wird, ist das Telekommunikationsunternehmen anzusprechen. Auch eine Kontaktaufnahme mit der ORF-Beitrags Service GmbH ist ratsam. Besteht eine Eigenheimversicherung, und wird diese nicht übernommen, so ist die Versicherung durch die Erben zu kündigen.

Nach dem Tod des Mieters sollten Erben oder Eintrittsberechtigte den Vermieter informieren – am besten schriftlich und innerhalb weniger Tage. Die Hausverwaltung beim Tod des Mieters ist ebenfalls rasch zu benachrichtigen, damit offene Fragen zu Mietzins oder Betriebskosten geklärt werden können.

Den Mietvertrag im Todesfall zu regeln erfordert oft eine einvernehmliche Lösung, daher empfiehlt es sich, mündliche Absprachen immer schriftlich zu bestätigen. Kommt es zu Konflikten, ist es sinnvoll, den Mieterschutz im Todesfall oder einen spezialisierten Anwalt einzuschalten.

Wichtige Punkte bei der Wohnungskündigung:

1. Schriftliche Kündigung: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und an den Vermieter gerichtet sein. Es empfiehlt sich, das Schreiben per Einschreiben zu versenden, um den Zugang nachweisen zu können.
2. Inhalt des Kündigungsschreibens: In der Kündigung sollte der Tod des Mieters erwähnt und das Sonderkündigungsrecht nach §1116a ABGB geltend gemacht werden. Zudem sollten das genaue Datum des Mietvertragsendes und die Bitte um eine Bestätigung der Kündigung enthalten sein.
3. Nachweis der Erbenstellung: Es ist ratsam, dem Kündigungsschreiben einen Nachweis der Erbenstellung beizufügen, beispielsweise eine Kopie der Gerichtsverfügung zur Einantwortung.
4. Übergabetermin vereinbaren: Nach der Kündigung sollte zeitnah ein Termin zur Wohnungsübergabe mit dem Vermieter vereinbart werden.

Das Mietrecht in Österreich bietet im Todesfall des Mieters klare Regeln: Der Mietvertrag endet nicht automatisch, sondern geht zunächst auf die Verlassenschaft über. Wenn der Mieter stirbt, müssen Eintrittsberechtigte oder Erben aktiv entscheiden, ob sie den Vertrag fortsetzen oder kündigen wollen.

Auch wer eine Wohnung in Österreich erbt, sollte rechtzeitig prüfen, welche Pflichten und Kosten entstehen. Wichtig ist, dass alle Mietvertrag-Regeln für den Todesfall eingehalten werden und die Kommunikation mit dem Vermieter transparent erfolgt. So lassen sich rechtliche Konflikte vermeiden und die Abwicklung verläuft korrekt.

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