Ein Wohnungswechsel wirft oft die Frage auf, was mit selbst finanzierten Verbesserungen und übernommenen Einrichtungsgegenständen geschieht. Unter bestimmten Voraussetzungen können Mieter für wesentliche Investitionen einen Investitionsersatz verlangen. Daneben ist eine Ablöse zulässig, wenn sie einem tatsächlichen Gegenwert entspricht, etwa für Möbel oder eine Einbauküche. Nicht jede Zahlung ist jedoch rechtmäßig. Entscheidend sind die gesetzliche Grundlage, der Zeitwert, passende Belege und die fristgerechte Geltendmachung. Wer frühzeitig dokumentiert und die maßgeblichen Fristen beachtet, kann seine Ansprüche wirksam sichern.
Ein Investitionsersatz ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Maßgeblich sind Art, Zeitpunkt und fortdauernder Nutzen der Verbesserung.
§ 10 MRG regelt den Anspruch im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Er richtet sich gegen die Vermieterseite.
§ 20 Abs. 5 WGG enthält eine eigene Regelung für Genossenschaftswohnungen. Der Anspruch richtet sich gegen die Bauvereinigung.
§ 1097 ABGB kann notwendige oder nützliche Aufwendungen erfassen. Vertragliche Ausschlüsse sind möglich, ihre Wirksamkeit muss jedoch im Einzelfall geprüft werden.
Rechnungen sind für den Investitionsersatz nach § 10 MRG wesentlich. Je nach Investition erfolgt die Abschreibung grundsätzlich mit zehn oder fünf Prozent pro vollendetem Jahr. Für geförderte Investitionen gelten Sonderregeln.
Die gesetzlichen Fristen müssen strikt eingehalten werden. Wird die maßgebliche Anzeige- oder Klagefrist versäumt, kann der Ersatzanspruch verloren gehen.
Investitionsersatz und Ablöse: Was ist der Unterschied?
Investitionsersatz und Ablöse werden häufig synonym verwendet, bezeichnen rechtlich aber Unterschiedliches. Investitionsersatz betrifft insbesondere Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter nach § 10 MRG oder gegen eine gemeinnützige Bauvereinigung nach § 20 Abs. 5 WGG. Eine Ablöse wird dagegen meist zwischen Vor- und Nachmieter für übernommene Investitionen oder Einrichtungsgegenstände vereinbart.
Der Investitionsersatz nach MRG für Mieter
Ob Mieter für Investitionen Geld zurückerhalten, hängt von Art, Zeitpunkt und Nutzen der Aufwendungen sowie vom anwendbaren Recht ab. § 10 MRG regelt bestimmte Verbesserungen, daneben können Ansprüche nach § 1097 ABGB bestehen.
Nach § 10 MRG kann die Hauptmietpartei bei Beendigung des Mietverhältnisses Ersatz für bestimmte Aufwendungen verlangen. Erfasst sind nur Investitionen aus den letzten 20 Jahren, die über die Mietdauer hinaus wirksam und nützlich bleiben und noch nicht vollständig abgeschrieben sind. Ein Vorausverzicht ist unwirksam. Der Investitionsersatz nach MRG betrifft insbesondere folgende wesentliche Verbesserungen:
Bestimmte Verbesserungen können einen Anspruch auf Investitionsersatz begründen.
Leitungen und Sanitäranlagen: Errichtung oder den Erfordernissen der Haushaltsführung dienende Umgestaltung von Wasser-, Strom- und Gasleitungen, Heizungsanlagen sowie sanitären Anlagen wie Bad, Dusche oder WC in normaler und dem jeweiligen Stand der Technik entsprechender Ausstattung.
Zusammenlegung von Wohnungen: Vereinigung und Umgestaltung der Wohnung mit einer zur Zumietung angebotenen Nachbarwohnung nach § 5 Abs. 2 MRG in normaler Ausstattung. Dabei geht es insbesondere um die Zusammenlegung von Wohnungen der Ausstattungskategorie D und deren Umgestaltung zu einer Wohnung der Kategorie C.
Fußboden: vollständige Erneuerung eines schadhaft gewordenen Fußbodens in einer dem sonstigen Ausstattungszustand der Wohnung entsprechenden Ausführung. Bloße Ausbesserungen sowie das Abschleifen und Versiegeln eines Parkettbodens reichen nicht aus.
Weitere Verbesserungen: andere gleich wesentliche Verbesserungen, insbesondere öffentlich geförderte Maßnahmen. Dazu können etwa Wärmedämmungsmaßnahmen, Isolierfenster oder Schallschutzfenster zählen.
Therme und Boiler: Erneuerung einer bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen, später schadhaft gewordenen Heiztherme oder eines solchen Warmwasserboilers. Mehr dazu, wer für Reparaturen in der Mietwohnung aufkommen muss, erfahren Sie in unserem Ratgeber “Reparatur Mietwohnung: Wer muss bezahlen?”.
Nicht jeder Aufwand der Mieter unterliegt einem gesetzlichen Investitionsersatz. Für Einbauküchen und Einbauschränke besteht grundsätzlich kein Investitionsersatzanspruch nach § 10 MRG. Gleiches gilt etwa für das Abschleifen und Versiegeln eines Parkettbodens, die Erneuerung eines Fußbodens bloß aus optischen Gründen, Karniesen, Sicherheitsschlösser, Trennwände oder Wandverkleidungen. Solche Investitionen können jedoch freiwillig abgelöst werden.
Neben Ansprüchen nach § 10 MRG können Ersatzansprüche nach § 1097 ABGB in Verbindung mit §§ 1036 und 1037 ABGB bestehen. Erfasst werden notwendige, dem Vermieter obliegende Aufwendungen sowie unter bestimmten Voraussetzungen nützliche Aufwendungen. Der Anspruch muss spätestens binnen sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung gerichtlich geltend gemacht werden. Notwendige Aufwendungen können früher, nützliche grundsätzlich erst bei Mietende verlangt werden.
Ablöse bei einer Wohnung: Was ist rechtens, was verboten?
Eine zulässige Ablöse setzt eine konkrete und gleichwertige Gegenleistung voraus. Bei Möbeln handelt es sich rechtlich um einen Kauf, verlangt werden darf grundsätzlich nur der aktuelle Zeitwert. Voraussetzung ist zudem, dass die Nachfolge geklärt ist, etwa durch ein Weitergaberecht oder die Zustimmung der Vermieterseite zum Nachmieter. Verboten ist eine Ablösezahlung bloß für die Aufgabe oder Überlassung der Wohnung. Auch jener Teil einer Ablöse, dem keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht, ist nach § 27 MRG unzulässig. Liegt der Zeitwert bei 12.000 Euro, sind von gezahlten 20.000 Euro daher 8.000 Euro unzulässig.
Solche Zahlungen werden umgangssprachlich als schwarze Ablöse bezeichnet. Im Vollanwendungsbereich des MRG können unzulässige Ablösen grundsätzlich innerhalb von zehn Jahren ab Zahlung zurückgefordert werden. Zuständig sind je nach Ort Schlichtungsstelle oder Bezirksgericht. Belege, Nachrichten, Fotos und eine Inventarliste erleichtern den Nachweis.
Wie Sie den Investitionsersatz und die Ablöse für Möbel berechnen
Beim Investitionsersatz für Mieter gelten gesetzliche Abschreibungen, bei Möbeln entscheidet dagegen der aktuelle Zeitwert. Neupreis, Alter, Zustand und verbleibende Nutzbarkeit können bei dessen Ermittlung berücksichtigt werden.
Ausgangspunkt für den Investitionsersatz ist der nachgewiesene Aufwand. Für jedes vollendete Jahr seit Durchführung der Arbeiten wird die gesetzliche Abschreibung abgezogen. Die Berechnung hängt von der Art der Verbesserung ab:
Art der Aufwendung
Abschreibung
Berechnungsgrundlage
Leitungen, Heizung, Sanitäranlagen, Therme oder Wasserboiler sowie vollständige Erneuerung eines schadhaften Fußbodens
10 % pro Jahr
Tatsächlicher Aufwand abzüglich 1/10 für jedes vollendete Jahr
Zusammenlegung von Substandardwohnungen und sonstige gleich wesentliche, nicht geförderte Verbesserungen
5 % pro Jahr
Tatsächlicher Aufwand abzüglich 1/20 für jedes vollendete Jahr
Öffentlich geförderte Investition
Nach Förderungsdauer
Bruchteil entsprechend der Förderungsdauer, höchstens 10 % pro Jahr; Besonderheiten der Abschreibungsregeln beachten
Möbel und Einbauküche
Keine gesetzliche Abschreibung
Zeitwert anhand von Alter, Zustand, Qualität und Marktwert
Beispiel: Ein ersatzfähiges, nicht öffentlich gefördertes Badezimmer kostete 12.000 Euro und wurde vor vier vollendeten Jahren eingebaut. Bei zehn Prozent Abschreibung pro Jahr verbleiben 7.200 Euro. Die Investition muss weiterhin wirksam und nützlich sein.
Wer eine Ablöse für Möbel berechnen möchte, darf die Abschreibung des § 10 MRG nicht übertragen. Maßgeblich ist der Zeitwert im Zeitpunkt der Übernahme. Eine starre jährliche Abschreibungsquote besteht dafür nicht. Alter, Zustand, Qualität und verbleibende Nutzbarkeit beeinflussen die Bewertung.
Praxisregel: Je höher die Ablöse und je schwieriger die Bewertung, desto sinnvoller ist eine unabhängige Schätzung. Der ursprüngliche Kaufpreis allein beweist keinen aktuellen Gegenwert.
Fristen und Vorgehensweise: So sichern Sie sich Ihr Geld
Wer Rechnungen, Beträge und Fristen nicht sauber dokumentiert, kann einen berechtigten Anspruch verlieren. Eine schriftliche und nachweisbare Vorgangsweise schützt beide Seiten vor späteren Streitigkeiten.
Eine gute Vorbereitung der zukünftigen Ablöse oder des Investitionsersatzes beginnt nicht erst beim Auszug. Rechnungen, Zahlungsnachweise und Zustimmungen sollten während der Mietzeit geordnet aufbewahrt werden. Diese Schritte reduzieren das Risiko eines Anspruchsverlusts:
Anwendungsbereich klären: Prüfen, ob die Vollanwendung des MRG oder Regelungen des WGG bzw. ABGB maßgeblich sind.
Unterlagen sichern: Originalrechnungen, Zahlungsbelege, Genehmigungen, Fotos und technische Beschreibungen sammeln.
Restwert berechnen: Art der Investition, Zeitpunkt und vollendete Jahre nachvollziehbar darstellen.
Anspruch beziffern: Den verlangten Betrag schriftlich nennen und die Belege beilegen.
Zugang beweisen: Schreiben nachweisbar zustellen, etwa eingeschrieben oder gegen Empfangsbestätigung.
Ablöse getrennt regeln: Möbel und freiwillig übernommene Einbauten in einer eigenen Vereinbarung genau anführen.
Fristen für den Investitionsersatz gegenüber dem Vermieter
Die Frist von 14 Tagen beginnt nicht pauschal mit dem Auszug. Bei einvernehmlicher Auflösung läuft sie ab Abschluss der Auflösungsvereinbarung. Bei Aufkündigung durch den Hauptmieter muss die Anzeige spätestens 14 Tage nach deren Zustellung an den Vermieter erfolgen.
In allen übrigen Fällen gilt grundsätzlich eine Frist von zwei Monaten ab Rechtskraft des Räumungstitels. Bei früherer Rückstellung ist der Anspruch spätestens mit der Rückstellung anzuzeigen. Die Anzeige muss schriftlich erfolgen und grundsätzlich die entsprechenden Rechnungen enthalten.
Eine rechtzeitige, aber mangelhafte Anzeige vernichtet den Anspruch nicht sofort. Der Vermieter muss den Mieter unter Benennung der Mängel zur Verbesserung binnen einer Frist von mindestens 14 Tagen auffordern. Erst wenn diese Verbesserung nicht fristgerecht erfolgt, geht der Ersatzanspruch verloren.
Eine schriftliche Ablösevereinbarung schafft Klarheit über Gegenstände, Zeitwerte und Zahlung.
Die sichere Übergabe an die neue Mietpartei mit Ablösevereinbarung
Ein Handschlag ist bei einer Ablöse riskant. Eine schriftliche Vereinbarung sollte jeden Gegenstand, dessen Zustand und den angesetzten Zeitwert einzeln ausweisen. Festzuhalten sind auch Gesamtbetrag, Zahlung, Übergabetag, Mängel und der Ausschluss eines Entgelts für das Mietrecht.
Die Zahlung sollte erst nach wirksamem Mietvertrag oder eindeutiger Zustimmung der Vermieterseite erfolgen. Rechnungen, Fotos und eine von beiden Seiten unterzeichnete Inventarliste gehören zur Vereinbarung. Die Vorlage für die Ablösevereinbarung im Anhang lässt sich als PDF speichern. Hohe Beträge sollten rechtlich geprüft werden.
Tipp: Nutzen Sie unsere Ablösevereinbarung als PDF-Vorlage, um übernommene Gegenstände, Zeitwerte und die vereinbarte Zahlung übersichtlich festzuhalten.
Ein erfolgreicher Anspruch braucht die richtige Rechtsgrundlage, ersatzfähige Aufwendungen, vollständige Belege und eine fristgerechte Anzeige. Bei Unklarheiten sollte frühzeitig fachkundiger Rat eingeholt werden.
Der Investitionsersatz verlangt eine nachvollziehbare Dokumentation. Nennen Sie Rechtsgrundlage, einzelne Investitionen, Rechnungsbeträge, Ausführungsdatum, Abschreibung und verlangten Restbetrag. Verlangen Sie eine schriftliche Stellungnahme und setzen Sie nach Eintritt der Auszahlungsvoraussetzungen eine angemessene Zahlungsfrist.
Nach § 10 MRG wird der Investitionsersatz fällig, wenn binnen sechs Monaten nach Rückstellung eine zur Zahlung bereite neue Mietpartei namhaft gemacht wird oder sobald die Vermieterseite die Wohnung sonst vermietet oder verwertet. Bleibt die Zahlung aus, kann der Anspruch über Schlichtungsstelle beziehungsweise Bezirksgericht durchgesetzt werden. Ansprüche nach § 1097 ABGB sind spätestens binnen sechs Monaten nach Rückstellung gerichtlich geltend zu machen.
FAQs zum Investitionsersatz
Die häufigsten Fragen betreffen Zahlungspflicht, Genossenschaftswohnungen, Küchen, Berechnung und Steuern. Entscheidend sind im Einzelfall stets Rechtsbereich, tatsächlicher Gegenwert und konkrete Gestaltung der Vereinbarung.
Der Vermieter muss zahlen, wenn ein wirksam geltend gemachter Anspruch nach § 10 MRG oder § 20 Abs. 5 WGG besteht und die gesetzlichen Auszahlungsvoraussetzungen eingetreten sind. Außerhalb dieser Bereiche kann sich ein Anspruch aus § 1097 ABGB ergeben.
Es gibt keinen frei wählbaren Höchstbetrag. Zulässig ist nur der belegbare Zeitwert tatsächlich überlassener Investitionen und Möbel. Der Finanzierungsbeitrag an die gemeinnützige Bauvereinigung ist davon zu unterscheiden und wird nach den Regeln des WGG abgerechnet.
Entscheidend ist nicht der frühere Kaufpreis, sondern der aktuelle Zeitwert. Maßgeblich sind insbesondere Alter, Zustand und Restnutzungsdauer. Bei nicht mehr vergleichbar angebotenen Gegenständen kann der Neupreis als Ausgangspunkt dienen und entsprechend abgewertet werden. Bei größeren Beträgen schafft ein Gutachten Klarheit.
Bei einer Ablöse zwischen Vor- und Nachmieter ist grundsätzlich der Zeitwert der übernommenen Investitionen und Möbel maßgeblich.
Eine Ablöse ist nicht automatisch steuerpflichtig oder steuerfrei. Ein privater Möbelverkauf kann bei höchstens einem Jahr zwischen Kauf und Verkauf sowie einem Gewinn als Spekulationsgeschäft relevant sein. Bis insgesamt 440 Euro jährlich bleiben solche Einkünfte steuerfrei (Freigrenze).
Rechtsgrundlagen und Quellen
Rechtsstand: 4. August 2026. Maßgeblich sind insbesondere § 10 und § 27 MRG, § 1097 ABGB, § 20 Abs. 5 und § 17 WGG sowie § 31 EStG. Ergänzend wurden Informationen des Sozialministeriums, der Arbeiterkammer und der Mietervereinigung herangezogen.
Hinweis: Dieser Ratgeber bietet eine allgemeine Orientierung. Ob MRG, WGG oder ABGB anwendbar ist und ob eine konkrete Forderung besteht, muss anhand des Mietobjekts, des Vertrags und der Belege geprüft werden.
Bildquellen: peopleimages.com / Adobe Stock, Monkey Business / Adobe Stock, Antonioguillem / Adobe Stock Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.
Über den Autor: Lorenz Sigl, MA
Position: Leiter Infina Immobilien & designierter Geschäftsführer
Meine Immobilienkompetenz basiert auf einer fundierten Ausbildung zum Immobilientreuhänder (Makler, Verwalter, Bauträger) sowie als Bautechniker an der Bauakademie. Ergänzend absolvierte ich den ÖVI-Vorbereitungslehrgang für Sachverständige und spezialisierte mich als Bewertungsexperte für Immobilien in Banken. Ein Master in Facility- und Immobilienmanagement sowie ein Bachelor in Management und Recht vertiefen mein Wissen. Mit Erfahrung in der Immobilienvermittlung im Bankenbereich und als Leiter von INFINA Immobilien analysiere ich laufend den Markt, um maßgeschneiderte Lösungen für unsere Kunden zu entwickeln.
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