Jeder Immobilienverkauf besteht aus mehreren Phasen, von der Bewertung über die Vorbereitung und Vermarktung, die Interessentensuche, Preisverhandlung bis hin zum Vertragsabschluss und Übergabe. Doch welche Aufgaben gibt es zu bewältigen und wie kann ein professioneller Immobilienmakler dabei unterstützen? Jedenfalls gibt es wesentliche Unterschiede abhängig davon, welche Art von Immobilie vermittelt werden soll: Bestandsobjekt, Neubauwohnung oder auch Gewerbeimmobilien. 

Wir zeigen, worauf es beim Immobilienverkauf in Österreich ankommt und welche Besonderheiten es je nach Immobilienart zu beachten gibt, damit Ihr Verkaufsvorhaben gelingt.

Ein professioneller Immobilienmakler übernimmt beim Immobilienverkauf eine Vielzahl an Aufgaben und große Verantwortung, denn Fehler seinerseits können zu einer Verzögerung des Verkaufs führen oder diesen sogar ganz scheitern lassen. Umso wichtiger ist es, bei einem Immobilienverkauf mit einem echten Profi zusammenzuarbeiten. 

Überblicksartig zusammengefasst, sind folgende Aufgaben des Maklers besonders wichtig: 

• Marktanalyse und Unterstützung bei der Preisfindung: Nur mit einem passend gewählte Verkaufspreis wird der maximale Erlös erzielt, bei einer gleichzeitig angemessenen Vermarktungsdauer. 
• Exposé, Inserate, Vermarktung und Interessentenmanagement: Ein aussagekräftiges Exposé, Inserate auf diversen Immobilienportalen und die Kommunikation mit Interessenten sind zentrale Aufgaben des Maklers. 
• Organisation und Durchführung von Besichtigungen: Besichtigungen sind ein zentraler Bestandteil des Immobilienverkaufs. Die Tätigkeit beginnt bei der Organisation der Termine, umfasst aber beispielsweise auch die Vorbereitung der Immobilie und das Nachbearbeiten der Kontakte, sobald die Besichtigungen abgeschlossen sind. 
• Unterstützung bei Verhandlungen und Abstimmung mit den an der Vertragsabwicklung beteiligten Personen: Preisverhandlungen routiniert zu führen kann darüber entscheiden, ob und zu welchen Konditionen eine Transaktion zustande kommt. Außerdem stimmt der Makler Abläufe mit Dritten (Rechtsanwalt, Notar, etc.) ab. 
• Die finale Entscheidung darüber, ob ein Angebot angenommen wird oder nicht, liegt immer beim Verkäufer selbst. Auch dazu, welcher Notar und Anwalt beauftragt wird, kann der Makler vorschlagen, aber nicht im Alleingang entscheiden. Manche Aspekte, z.B. der Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie, müssen weiterhin zwischen Verkäufer und Käufer direkt vereinbart werden. 

Gerade auch wegen des hohen Gesamtaufwands der Immobilienvermarktung möchten die meisten Makler einen Alleinvermittlungsauftrag bekommen. Das bedeutet, die Liegenschaft wird nicht von mehreren Maklern angeboten, sondern rein nur von dem einen Immobilienbüro, das den Alleinvermittlungsauftrag erhält. Nur wenige Makler sind bereit auch ohne solche Beauftragung tätig zu werden. 

Im Zuge der Beauftragt wird vertraglich geregelt, welche Leistungen der Makler zu erbringen hat und welche Vergütung er dafür erhält. Das Gesetz sieht Obergrenzen für die Kosten vor - konkret 3,6 % inkl. Steuer seitens Käufer und Verkäufer, mit einzelnen Ausnahmen, z.B. bei äußerst billigen Objekten. Die genaue höhe der Provision, innerhalb des gesetzlichen Rahmen, ist jedoch Vereinbarungssache. Je nach Objekt und Marktlage ist es möglich, dass Makler verkäuferseitig keine Provision verlangen.

Für die seriöse Abwicklung des Immobilienverkaufs benötigen Sie diverse Dokumente. Dazu zählen insbesondere folgende Unterlagen:

Die konkret benötigten Dokumente unterscheiden sich je nach Objektart und Verkaufssituation (vermietete Wohnung oder z. B. Einfamilienhaus, etc.) deutlich. Wenn Sie einen erfahrenen Makler beauftragen, kümmert er sich darum, dass klar ist, welche Unterlagen für den Verkauf vorhanden sein müssen. 

Bis auf wenige Ausnahmen immer nötig ist ein gültiger Energieausweis, da ansonsten eine Verwaltungsstrafe droht. Dies ist im eigens erstellten Energieausweisvorlagegesetz geregelt. Die Erstellung ist mit moderaten Kosten verbunden und sollte möglichst vor Vermarktungsbeginn erledigt werden.

Gebrauchte Wohnungen werden auch als „Bestandswohnungen“ bezeichnet. Zustand und Sanierungsbedarf beeinflussen, neben Lage und Ausstattung, den erzielbaren Preis besonders. Hinzu kommt, dass Altbauten meistens nur eingeschränkt vermietet werden dürfen, während bei Neubauwohnungen die Miete frei vereinbar ist. Daher ist bei einer Bestandswohnung immer zu prüfen, welches Baujahr vorliegt und welche Vermietungsmöglichkeiten bestehen. 

Ebenfalls wichtig ist der Zustand des Gebäudes. Wie viel Rücklagen sind vorhanden und welche Arbeiten sind geplant? Wie hoch sind die monatlichen Kosten? Die Protokolle der Eigentümerversammlungen und Auskünfte der Hausverwaltung zeigen, ob für das Haus in nächster Zeit mit zusätzlichen Kosten zu rechnen ist – etwa im Falle bevorstehender Sanierungen, deren Kosten nicht durch die Rücklagen gedeckt sind. 

Bestehende Mietverhältnisse wirken sich ebenso auf den Wert einer Bestandswohnung aus. Eine befristete Vermietung mit solider Nettomiete verringert den erzielbaren Verkaufspreis kaum. Ist die Wohnung hingegen unbefristet vermietet, so ist der Kreis der Interessenten deutlich eingeschränkt, da eine Eigennutzung oder Neuvermietung in absehbarer Zeit nicht möglich sein wird. Der erzielbare Verkaufspreis ist dann merklich geringer. 

Wenn Sie eine Bestandswohnung verkaufen möchten, müssen Sie daher ganzheitlich betrachten, welcher Verkaufspreis in der konkreten Situation realistisch erzielbar ist und wie sich einzelne Umstände auf den Wert Ihrer Immobilie auswirken.

Bei einer Neubauwohnung ist zu unterscheiden, ob es sich um ein von einem Bauträger soeben neu errichtetes Gebäude handelt, in dem die Wohnungen erstmalig, als Erstbezug, vermarktet werden oder ob von einer gebrauchten Neubauwohnung die Rede ist. Eine Neubauwohnung verkaufen als Privatperson bedeutet meist, schlichtweg eine dem Baujahr nach als „Neubauwohnung“ geltende Immobilie zu veräußern, die normalerweise nicht soeben erst errichtet wurde. 

Bei Bauträgerprojekten hingegen gibt es diverse Projektunterlagen, insbesondere ist die Bau- und Ausstattungsbeschreibung wichtig. Baugenehmigung und möglicherweise schon vorliegende Fertigmeldung sind ebenfalls, insbesondere bei Dachgeschoßausbauten, interessant. Bei noch nicht fertiggestellten Projekten erfolgt die Vermarktung typischerweise anhand der Planunterlagen und Visualisierungen. 

Beim Kauf einer Bauträger-Wohnung ist darauf zu achten, welche Modalitäten der Verkäufer vorsieht. Viele Objekte werden nach dem Bauträgervertragsgesetz veräußert, was vereinfacht gesagt bedeutet, dass die Zahlung der Immobilie nach und nach erfolgt. Der Kaufpreis wird treuhändisch hinterlegt und je nach Baufortschritt werden Beträge an den Bauträger freigegeben. Manche Bauträger gehen auch einen anderen Weg und verlangen die Zahlung erst, nachdem das Objekt wirklich fertiggestellt ist. Wichtig ist, dass der vertraglich festgelegte Ablauf absolut klar ist.

Bei „Gewerbeimmobilien“ sind meistens Büroflächen, Geschäftslokale, Lagerhallen oder sonstige Betriebsimmobilien, etwa auch landwirtschaftliche Objekte, gemeint. 

Nutzbarkeit und Widmung spielen dabei eine besonders große Rolle. Denn teilweise kann es komplexe Vorgaben geben, etwa hinsichtlich einer Betriebsanlagengenehmigung oder bestimmter Einschränkungen dahingehend, welche Gewerbearten ausgeübt werden dürfen. 

Beim Verkauf vermieteter Gewerbeimmobilien ist besonders wichtig, wie langfristig der Mietvertrag abgeschlossen wurde, welche Regelung zu Kündigungsverzichten es gibt und über welche Bonität der Bestandsmieter verfügt. Gerade bei langfristigen Mietverträgen können Gewerbeimmobilien mit der Ertragswertmethode bewertet werden. Für Investoren zählen möglichst sichere, planbare Nettomieteinnahmen besonders. Um dies zu prüfen, ist eine echte Due Diligence vor dem Immobilienverkauf nötig. Diese eingehende Analyse soll oftmals auch zeigen, welches Zusatzpotenzial noch vorhanden ist. Ein Beispiel dafür ist die Nutzung der Dachfläche einer großen Gewerbeimmobilie zur Errichtung einer Photovoltaikanlage. 

Entsprechend der Komplexität größerer Gewerbeimmobilien, können sehr unterschiedliche Zielgruppen anzusprechen sein – von Eigennutzern bis hin zu institutionellen Investoren. Dies erfordert eine passende Vermarktungsstrategie, die idealerweise durch einen Immobilienmakler erfolgt, der umfassende Erfahrung mit Gewerbeimmobilien vorweisen kann.

Folgende Kostenpunkte sind beim Immobilienverkauf in Österreich besonders relevant: 

• Maklerprovision: Diese kann käufer- und verkäuferseitig anfallen und jeweils brutto bis zu 3,6 % des Kaufpreises ausmachen. 
• Kaufvertragserrichtung und Notariatsakt: Für die Erstellung des Kaufvertrages, die grundbücherliche Durchführung und die Beglaubigung der Unterschriften fallen brutto ca. 1,8 - 2 % des Kaufpreises als Honorar an. Diese Kosten trägt normalerweise der Käufer. 
• Immobilienertragsteuer: Diese liegt bei 30 % des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns, wenn es sich um einen Privatverkauf handelt, wobei Sonderregelungen und Ausnahmen (z. B. Herstellerbefreiung und Hauptwohnsitzbefreiung) zu beachten sind. Besprechen Sie Ihre individuelle Situation mit dem Vertragserrichter und ggf. Ihrem Steuerberater. 
• Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises trägt der Verkäufer. 
• Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr sind gesetzlich geregelt (gesamt 4,6 % des Kaufpreises) und vom Käufer zu tragen. 
• Individuell können zusätzliche Kosten anfallen, je nach Situation und Vereinbarung (z. B. für die Lastenfreistellung oder eine Ablösezahlung zur Beendigung eines Bestandsmietvertrages, etc.) 
• Bei gewerblichen, unternehmerischen Verkäufen bzw. Käufen können andere Rahmenbedingungen vorliegen (z. B. keine Anwendung der Immobilienertragsteuer, Kosten für Berater, etc.).

Fehler können immer passieren, doch gerade folgende Fehler sollten Sie beim Immobilienverkauf unbedingt vermeiden: 

• Unrealistische Preisvorstellungen. 
• Unvollständige Verkaufsunterlagen. 
• Unzureichende Angaben zu bestehenden Belastungen oder Mietverhältnissen. 
• Unklare Angaben zum Immobilienzustand, sodass es sehr viele Rückfragen gibt und unnötige Besichtigungen wegen falscher Erwartungshaltungen.
• Fehlende Abstimmung über Finanzierung und Zahlungsabwicklung. 
• Verzögerungen wegen zu langsamer Kommunikation. 
• Kaufanbot mit Finanzierungsvorbehalt (aus Verkäufersicht) oder ohne Befristung (aus Käufersicht). Achtung: Ein unterzeichnetes Kaufanbot ist in Österreich bereits ein rechtsverbindliches Dokument. 

Die professionelle Vorbereitung des Immobilienverkaufs ist essenziell, damit der Prozess dann möglichst gut und fehlerlos verläuft. Die Unterstützung eines erfahrenen Immobilienmaklers kann die vorhandenen Risiken für Fehler beim Immobilienverkauf reduzieren.

Grundsätzlich ist ein Immobilienverkauf auch privat möglich. Der Eigenaufwand ist entsprechend höher und darf nicht unterschätzt werden, ebenso wie das Risiko, dass doch ein Fehler beim Immobilienverkauf passiert. Dafür besteht das Potenzial, die Maklerprovision einzusparen. 

Bei dem Verkauf mit der Unterstützung eines Immobilienmaklers ist Ihr eigener Zeitaufwand des Verkäufers wesentlich geringer. Die professionelle Abwicklung sorgt idealerweise für eine kürzere Vermarktungsdauer. Durch die laufende Praxiserfahrung kann ein guter Makler den Verkaufspreis von Beginn an passend wählen und zusätzlich seine Kontakte nutzen, um die Immobilie zeitnah zu verkaufen. 

Bei komplexen Transaktionen, etwa beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie, ist die Expertise eines Maklers besonders wertvoll. Ansonsten müssen Sie selbst entscheiden, ob Sie ausreichend Marktkenntnis und Zeit haben, den Verkauf ohne Makler abzuwickeln.

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