Eigentümergemeinschaft:
Rechte, Pflichten und hilfreiche Tipps
Autor: Lorenz Sigl, MA
Kategorie: Immobilie
Datum: 28.07.2025
Sie besitzen bereits eine Eigentumswohnung oder planen eine zu erwerben? Als Wohnungseigentümer sind Sie automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft trifft wichtige Entscheidungen rund um Ihre Immobilie. Um den Wert Ihrer Wohnung langfristig zu sichern und mögliche Konflikte zu vermeiden, ist es wichtig, umfassend informiert zu sein.
Der Abschluss einer Gebäudeversicherung und einer Haftpflichtversicherung schützt die Eigentümergemeinschaft vor Haftungsrisiken.
Was genau ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft umfasst sämtliche Personen, die Anteile an einer Wohnimmobilie besitzen. Sie verwaltet gemeinschaftlich genutzte Bereiche wie Treppenhäuser, Fassaden oder Heizungsanlagen. Die Eigentümergemeinschaft tritt als juristische Person auf und kann Verträge abschließen.
Rechte und Pflichten in der Eigentümergemeinschaft
Als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft tragen Sie anteilig Betriebskosten, Verwaltungskosten und Beiträge zur Instandhaltungsrücklage. Letztere fließen auf ein Gemeinschaftskonto der Eigentümergemeinschaft und dienen dazu, größere Instandhaltungen und Reparaturen zu finanzieren. Lesen Sie jetzt alles über die Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer.
Eigentümergemeinschaft: Verwaltung der Liegenschaft
Die Verwaltung einer Liegenschaft durch die Eigentümergemeinschaft beinhaltet alle Maßnahmen zur Erhaltung und Verbesserung des Gemeinschaftseigentums. Dazu gehören Instandhaltungen, Reparaturen und Renovierungen der gemeinschaftlich genutzten Bereiche wie Fassaden, Dächer und Stiegenhäuser. Diese Maßnahmen werden in der Regel im Rahmen der Eigentümerversammlung beschlossen.
Die Eigentümergemeinschaft hat außerdem die Möglichkeit, eine professionelle Hausverwaltung zu bestellen, die organisatorische und rechtliche Angelegenheiten übernimmt. Die Hausverwaltung ist zuständig für die Erstellung und Umsetzung des Wirtschaftsplans sowie die Führung eines transparenten Rechnungswesens.
Beschlussfassung in der Eigentümergemeinschaft
Beschlüsse innerhalb einer Eigentümergemeinschaft erfolgen auf Eigentümerversammlungen. Beschlussfähig ist die Versammlung bei Anwesenheit von mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile. Für einfache Entscheidungen genügt meist eine einfache Mehrheit, umfangreiche Maßnahmen benötigen eine qualifizierte Mehrheit. Seit 2022 gilt für einige Maßnahmen bereits eine Zweidrittelmehrheit der vertretenen Stimmen, sofern diese mindestens ein Drittel der Gesamtanteile ausmachen. Die genaue Art der Mehrheit richtet sich stets nach dem Gegenstand des Beschlusses. Unwirksame oder fehlerhafte Beschlüsse können innerhalb eines Monats angefochten werden. Grundlage für die Anfechtung ist meist ein formaler Mangel oder die Verletzung gesetzlicher Vorgaben, weshalb eine sorgfältige Protokollierung der Versammlung besonders wichtig ist.
Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung: Was es zu beachten gilt.
Gemeinschaftskonto Eigentümergemeinschaft: Warum ist es so wichtig?
Ein Gemeinschaftskonto der Eigentümergemeinschaft sorgt für Transparenz und finanzielle Sicherheit. Dieses Konto sollte klar auf die Eigentümergemeinschaft lauten, um Risiken, etwa bei Insolvenz oder Wechsel der Verwaltung, zu minimieren. Die Gelder müssen verzinst angelegt werden und bleiben getrennt von privaten Konten der Hausverwaltung.
Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft: Rolle und Kosten
Die Aufgaben eines Verwalters der Eigentümergemeinschaft umfassen vielfältige Tätigkeiten wie die Durchführung der Betriebskostenabrechnung, Kontoverwaltung und Planung notwendiger Reparaturen. Die Kosten des Verwalters der Eigentümergemeinschaft werden auf Basis der Wohnungsgröße verteilt und jährlich abgerechnet.
Zudem übernimmt die Hausverwaltung das Einholen von Angeboten, überwacht Dienstleister und sorgt für rechtskonforme Abwicklung sämtlicher finanzieller Transaktionen. So bleibt die Gemeinschaft vor finanziellen Überraschungen und Streitigkeiten weitgehend geschützt.
Eine professionelle Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft gewährleistet die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben, erleichtert administrative Abläufe und minimiert Konflikte zwischen Eigentümern. Sie organisiert Versammlungen und vertritt die Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten.
Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter, geht das?
Grundsätzlich kann eine Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter existieren, doch bringt dies in der Praxis auch Probleme mit sich. Ohne einen Verwalter müssen Eigentümer selbst administrative und organisatorische Aufgaben übernehmen, was oft zu Mehraufwand und Intransparenz führen kann.
Versicherungsschutz der Eigentümergemeinschaft
Eine Gebäudeversicherung, einschließlich der Haftpflichtversicherung für die Eigentümergemeinschaft, sichert die Gemeinschaft gegen Schäden an der Immobilie sowie Haftungsrisiken gegenüber Dritten ab. Die Kosten zählen zu den Betriebskosten und werden anteilig von allen Eigentümern getragen. Eine Gebäude- bzw. Haftpflichtversicherung ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, allerdings wird der Abschluss einer solchen Versicherung dringend empfohlen, um unerwartete Kosten und Risiken zu vermeiden.
Verkauf einer Eigentumswohnung innerhalb der Eigentümergemeinschaft
Möchten Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, so bleiben Verpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft bestehen, soweit sie bereits vor dem Eigentümerwechsel bestanden haben. Auf eine Rückzahlung der angesparten Instandhaltungsrücklage besteht bei Verkauf hingegen kein Anspruch. Während des Verkaufs sind somit einige wichtige Fragen zu beantworten. Vorteilhaft ist, wenn dabei auf die Unterstützung einer erfahrenen Hausverwaltung zurückgegriffen werden kann. Diese kennt die gesetzlichen Bestimmungen und sorgt darauf, dass die Interessen der Eigentümergemeinschaft gewahrt bleiben.
Schlüssel zur langfristigen Wertstabilität
Eine gut organisierte Eigentümergemeinschaft fördert nicht nur eine angenehme Wohnatmosphäre, sondern auch den langfristigen Werterhalt der Immobilie. Engagieren Sie sich aktiv, nehmen Sie an Versammlungen teil und informieren Sie sich regelmäßig über Ihre Rechte und Pflichten.
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Häufig gestellte Fragen zur Eigentümergemeinschaft
Eine Eigentümerversammlung muss mindestens drei Wochen vor dem Termin schriftlich einberufen werden, damit alle Mitglieder rechtzeitig informiert sind.
Sind Sie mit einem Beschluss nicht einverstanden, können Sie diesen innerhalb eines Monats gerichtlich anfechten, sofern formelle Fehler oder gravierende Benachteiligungen vorliegen.
In solch einem Fall haften alle Wohnungseigentümer anteilig entsprechend ihrer Miteigentumsanteile mit ihrem Privatvermögen.
Wichtige Dokumente sind Betriebskostenabrechnungen, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Grundbuchauszug, Energieausweis und eine Übersicht über den Stand der Instandhaltungsrücklage.
Ja, grundsätzlich können Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten. Beachten Sie jedoch eventuelle Einschränkungen durch die Gemeinschafts- bzw. Hausordnung.
Eine verspätete Zahlung des Hausgeldes kann zu Mahnungen führen und letztlich gerichtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Zudem müssen eventuell Mahngebühren und Verzugszinsen bezahlt werden.
Sie können eine andere Person mittels Vollmacht beauftragen, Ihre Interessen zu vertreten. Diese Person nimmt dann stellvertretend an der Versammlung teil.
Bildquellen: ronstik / Adobe Stock, David / Adobe Stock Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.
Über den Autor: Lorenz Sigl, MA
Position: Leiter Infina Immobilien
Meine Immobilienkompetenz basiert auf einer fundierten Ausbildung zum Immobilientreuhänder (Makler, Verwalter, Bauträger) sowie als Bautechniker an der Bauakademie. Ergänzend absolvierte ich den ÖVI-Vorbereitungslehrgang für Sachverständige und spezialisierte mich als Bewertungsexperte für Immobilien in Banken. Ein Master in Facility- und Immobilienmanagement sowie ein Bachelor in Management und Recht vertiefen mein Wissen. Mit Erfahrung in der Immobilienvermittlung im Bankenbereich und als Leiter von INFINA Immobilien analysiere ich laufend den Markt, um maßgeschneiderte Lösungen für unsere Kunden zu entwickeln.
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