Mietvertrag Wohnung: So sichern Sie sich rechtlich optimal ab

Ein Wohnungsmietvertrag ist eine wichtige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Die rechtliche Gestaltung ist entscheidend für ein faires, konfliktfreies Mietverhältnis. Gerade in einem angespannten Wohnungsmarkt kann ein klar formulierter Vertrag rechtliche Sicherheit und Planungsspielraum bieten. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, worauf es beim Mietvertrag Wohnung ankommt und welche Unterschiede zum Mietvertrag für ein Haus bestehen.

Ein Mietvertrag Wohnung definiert die rechtlichen Rahmenbedingungen für ein Mietverhältnis und legt fest, wer was zu welchen Bedingungen mietet. Dabei wird zwischen einem befristeten und einem unbefristeten Wohnungsmietvertrag unterschieden, eine Entscheidung, die maßgeblich die Rechte und Pflichten beider Parteien beeinflusst. 

Ein befristeter Wohnungsmietvertrag hat eine feste Laufzeit, mindestens drei Jahre im Vollanwendungsbereich des MRG. Während der ersten zwölf Monate ist keine Kündigung möglich, danach mit einer dreimonatigen Frist. Falls dies möglich ist, sollte daher eine Ausstiegsklausel vereinbart werden. Nach Ablauf endet der Vertrag automatisch, kann jedoch verlängert werden. 

Ein unbefristeter Wohnungsmietvertrag bietet mehr Sicherheit für den Mieter: Dieser kann jederzeit kündigen, der Vermieter nur bei Vorliegen gesetzlich anerkannter Gründe. Dafür ist die Miete bei unbefristeten Verträgen häufig niedriger. 

Zusätzlich wichtig: Ein Wohnungsmietvertrag sollte auch Regelungen zu Nebenkosten, Indexanpassungen, Kaution, Nutzung von Gemeinschaftsflächen und Pflichten beim Auszug enthalten. Einige dieser Regelungen findet man auch in der sogenannten Hausordnung. Diese Details schaffen Klarheit und vermeiden spätere Streitigkeiten.

Ein vollständiger Mietvertrag Wohnung sollte folgende Punkte enthalten: 

• Genaue Bezeichnung des Mietobjekts inkl. Adresse, Größe, Nebeneinrichtungen (z. B. Keller, Parkplatz)
• Höhe des Mietzinses, inkl. Betriebskosten und Umsatzsteuer
• Zahlungsmodalitäten und Zahlungstermine
• Vertragsdauer (befristet oder unbefristet) und Kündigungsregelungen
• Höhe der Kaution und Regelungen zur Rückzahlung
• Vereinbarungen zur Nutzung von Allgemeinflächen (z. B. Garten, Waschraum)
• Hausordnung und Sondervereinbarungen (z. B. Haustiere, Möbelübernahme)

In Österreich gelten unterschiedliche gesetzliche Rahmenbedingungen, je nachdem, um welches Mietobjekt es sich handelt. Wichtigste Rechtsgrundlage ist das Mietrechtsgesetz (MRG): 

• Vollanwendung MRG:  Altbauten (vor 1953) und geförderte Neubauten mit mehr als zwei Einheiten
• Teilanwendung MRG:  Dachgeschossausbauten, Zubauten nach 2006, frei finanzierte Neubauten
• Keine MRG-Anwendung: Ein- und Zweifamilienhäuser, Ferienwohnungen, Dienstwohnungen 

Wenn das Mietrechtsgesetz (MRG) nicht zur Anwendung kommt, etwa bei Ein- oder Zweifamilienhäusern, gelten die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB). Für Verträge mit Verbrauchern ist zusätzlich das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) maßgeblich. In vielen Bereichen bestehen dennoch zwingende gesetzliche Schutzvorschriften, etwa in Bezug auf Kündigungsfristen, Kautionen oder überhöhte Mietzinsvereinbarungen. Darüber hinaus entwickelt sich die Rechtslage laufend weiter: Zu zahlreichen Aspekten von Wohnungsmietverträgen existiert bereits eine umfangreiche Rechtsprechung, inklusive maßgeblicher Urteile des österreichischen Obersten Gerichtshofs (OGH).

• Betriebskosten: Es gibt keine gesetzliche Obergrenze, sie müssen jedoch transparent und nachvollziehbar auf die Wohnfläche umgelegt werden.
• Garten: Nutzung und Pflege sind explizit zu vereinbaren. Der Vermieter kann den Mieter zur Instandhaltung verpflichten.
• Unzulässige Klauseln: Generelle Ausmalpflichten oder Haustierverbote bei Kleintieren sind unzulässig, auch falls dies in einem unterschriebenen Vertrag so festgehalten wurde.
• Kaution: Üblich sind drei Bruttomonatsmieten. Bei hochwertigen Objekten kann sie auch höher angesetzt sein.

Ein klar formulierter Mietvertrag für ein Haus schützt beide Seiten und sollte idealerweise mit juristischer Unterstützung aufgesetzt werden.

Ein Wohnungsmietvertrag bringt Rechte und Pflichten für beide Vertragsparteien:

Vermieterpflichten:

• Überlassung der Wohnung im gebrauchstauglichen Zustand
• Durchführung notwendiger Instandhaltungen (z. B. Thermenwartung)
• Transparente Abrechnung der Betriebskosten

Mieterpflichten:

• Pünktliche Zahlung des Mietzinses
• Sorgsamer Umgang mit dem Mietobjekt
• Durchführung vereinbarter Kleinreparaturen
• Rückgabe der Wohnung im vereinbarten Zustand

Ein detaillierter Vertrag hilft, Missverständnisse zu vermeiden und Konflikte zu verhindern.

Die steigende Nachfrage nach Wohnraum beeinflusst auch die Gestaltung von Mietverträgen. Während befristete Mietverhältnisse Mietern weniger Sicherheit bieten, gewinnen digitale Lösungen wie elektronische Wohnungsmietverträge und automatisierte Bonitätsprüfungen zunehmend an Bedeutung.

Bei der Miete von Wohnungen und Häusern sind transparente und korrekte Mietverträge wichtig, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Wer sich frühzeitig umfassend informiert und professionelle Unterstützung einholt, ist langfristig besser abgesichert und das egal, ob als Mieter oder Vermieter.

_{Bildquellen: Stockfotos-MG / Adobe Stock, Elena / Adobe Stock
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.}