Mietschuldenfreiheitsbescheinigung:
Alles, was Vermieter und Mieter in Österreich wissen müssen
Autor: Lorenz Sigl, MA
Kategorie: Immobilie
Datum: 28.05.2025
Eine Wohnung zu vermieten ist eine Entscheidung mit langfristigen Konsequenzen sowohl für Vermieter als auch für potenzielle Mieter. Eines der wichtigsten Dokumente, um die Vertrauenswürdigkeit eines Mietinteressenten zu überprüfen, ist die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Dieser Ratgeber erläutert alles Wissenswerte zu diesem wichtigen Dokument.
Das Wichtigste in Kürze: Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Mit einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigungweisen Mieter ihre Zahlungszuverlässigkeit nach.
Vermieter sind in Österreich nicht verpflichtet, eine solche Bescheinigung auszustellen.
Eine Vorlage der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung steht in diesem Ratgeber zur Verfügung und erleichtert die Erstellung des Dokuments.
Alternativen wie Nachweise mittels Kontoauszüge oder Bürgschaften können bei fehlender Bescheinigung hilfreich sein.
Besonders wenn das erste Mal gemietet wird, ist die Kombination aus Mieterselbstauskunft und weiteren Sicherheiten essenziell.
Was ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und warum wird sie benötigt?
Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bestätigt, dass der Mieter in seinem bisherigen Mietverhältnis die Miete stets pünktlich und vollständig gezahlt hat. Viele Vermieter nutzen diese Bestätigung zur Einschätzung potenzieller Mieter und um sich vor Mietausfällen zu schützen. Für Mieter kann sie die Chancen auf eine Wohnung erheblich erhöhen, da sie als Nachweis guter Zahlungsmoral dient.
Vorlage Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Was muss enthalten sein?
Es existieren keine rechtlich vorgeschriebenen Vorgaben in Österreich, doch empfiehlt es sich, folgende Informationen in der Bescheinigung festzuhalten:
Persönliche Angaben des Vermieters und Mieters
Dauer und Art der Beendigung des Mietverhältnisses
Bestätigung über die fristgerechte Zahlung der Mieten inklusive Betriebskosten
Eventuelle bestehende Mietschulden oder Rückzahlungsvereinbarungen
Datum und Unterschrift des Vermieters
Eine standardisierte Vorlage der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung wird hier zur Verfügung gestellt und kann unkompliziert verwendet werden.
Wichtige Vertragsdetails sollten schriftlich und nachvollziehbar festgehalten werden.
Kosten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Wer zahlt?
Die Erstellung der Bescheinigung ist grundsätzlich kostenlos. Vermieter können jedoch eine angemessene Gebühr für den entstandenen Aufwand verlangen, insbesondere wenn umfangreiche Prüfungen nötig sind.
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Zusätzlich zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sollten Vermieter weitere Dokumente wie eine Mieterselbstauskunft und eine Bonitätsprüfung (z.B. KSV-Auskunft) einholen. Diese ergänzenden Unterlagen bieten zusätzliche Sicherheit über die finanzielle Situation des potenziellen Mieters.
Allerdings zeigt eine Mieterselbstauskunft meist nur die aktuelle Einkommenssituation, Beschäftigungsverhältnisse und persönliche Daten wie Familienstand oder Anzahl der im Haushalt lebenden Personen. Sie gibt jedoch keinen Aufschluss über frühere Mietverhältnisse, etwaige Zahlungsrückstände oder laufende Konflikte mit früheren Vermietern. Auch Informationen über etwaige Räumungsklagen oder Mietstreitigkeiten fehlen in der Regel. Deshalb sollte die Mieterselbstauskunft immer mit weiteren Unterlagen kombiniert werden – beispielsweise mit einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder einer KSV-Auskunft.
Schutz vor Mietnomaden: Risiken minimieren
Eine umfassende Prüfung von Mietinteressenten schützt effektiv vor Mietnomaden. Neben der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sind regelmäßige Kontrollen und sorgfältige Vertragsgestaltung essenziell.
Was tun, wenn der Mieter keine Miete zahlt?
Wenn der Mieter seine Zahlungen einstellt, ist schnelles Handeln gefragt. Es empfiehlt sich, zunächst eine schriftliche Zahlungsaufforderung zu senden. Bleibt diese ohne Wirkung, sollten rechtliche Schritte eingeleitet werden, um finanzielle Schäden zu minimieren.
Wie schützt man sich wirksam vor Mietnomaden?
Zur Vorbeugung gegen Mietnomaden sollten Vermieter neben der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und der Mieterselbstauskunft weitere Sicherheiten wie eine Kaution verlangen und regelmäßige Mietkontrollen durchführen.
Was zeigt eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung meist nicht?
Obwohl die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ein wertvolles Dokument zur Einschätzung der Zahlungsmoral ist, hat sie auch ihre Grenzen. Sie bestätigt in der Regel lediglich, dass keine offenen Mietrückstände zum Zeitpunkt der Ausstellung bestehen. Informationen über frühere Mietminderungen, Streitigkeiten mit dem Vermieter, Verstöße gegen die Hausordnung oder laufende Verfahren wegen Betriebskostenabrechnungen sind meist nicht enthalten. Vermieter sollten sich daher nicht ausschließlich auf dieses Dokument verlassen, sondern stets weitere Nachweise und Auskünfte einholen.
Bin ich als Vermieter zur Ausstellung verpflichtet?
Nein, in Österreich besteht keine gesetzliche Verpflichtung, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen. Dennoch ist es entgegenkommend, diese auf Anfrage bereitzustellen.
Vermieter sollten außerdem nur bestätigen, was sie nach bestem Wissen und Gewissen vertreten können. Eine falsche oder wissentlich unvollständige Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kann als Täuschung gewertet werden und rechtliche Folgen nach sich ziehen.
Was tun, wenn keine Bescheinigung vorliegt?
Sollte der Vorvermieter keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen, können alternativ Kontoauszüge als Nachweis dienen. Wichtig ist dabei, dass diese nur Mietzahlungen zeigen und andere Transaktionen geschwärzt sind.
Darüber hinaus können Mieter auch folgende Unterlagen vorlegen:
Quittungen oder Überweisungsbestätigungen der letzten Mietzahlungen
Kontoauszüge der letzten 6–12 Monate mit sichtbaren Mietausgängen
Bürgschaftserklärungen von Dritten (z. B. Eltern)
Nachweise über regelmäßiges Einkommen (Gehaltsabrechnungen, Anstellungsverträge)
Diese ergänzenden Nachweise können Vermietern ein umfassenderes Bild über die Zahlungsfähigkeit und Zuverlässigkeit des Mietinteressenten geben.
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Sinnvoll, jedoch nicht verpflichtend
Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist ein wichtiges Hilfsmittel, das sowohl Vermieter als auch Mieter vor späteren Problemen schützt. Obwohl sie nicht verpflichtend ist, wird sie in Österreich häufig verwendet und bietet beiden Seiten Sicherheit und Transparenz bei der Wohnungsvergabe.
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FAQs zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Nein, sie ist nicht rechtsverbindlich, dient jedoch als Indiz für die Zahlungszuverlässigkeit. Sie wirkt daher unterstützend, ersetzt aber keine Bonitätsprüfung oder rechtliche Absicherung.
Ja, jedoch erhöhen sich bei Vorlage die Chancen deutlich, da Vermieter oft zusätzliche Sicherheiten verlangen. Durch andere Nachweise wie Einkommensbestätigungen oder Bürgen kann eine fehlende Mietschuldenfreiheitsbescheinigung aber kompensiert werden.
Falsche Angaben sind sittenwidrig und können rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Wer vorsätzlich falsche Inhalte bestätigt, riskiert unter Umständen Schadensersatzforderungen.
Nein, Fragen zur persönlichen Lebensführung sind unzulässig und müssen nicht beantwortet werden. Dazu zählen etwa Fragen nach Religion, Familienplanung oder politischen Einstellungen.
Bei der ersten Anmietung können alternative Sicherheiten, wie ein Bürge oder Sparbücher, angeboten werden. Auch Ausbildungsnachweise oder ein stabiles Beschäftigungsverhältnis schaffen Vertrauen.
Bildquellen: ARMMY PICCA / Adobe Stock, NCST Studio / Adobe Stock Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.
Über den Autor: Lorenz Sigl, MA
Position: Leiter Infina Immobilien
Meine Immobilienkompetenz basiert auf einer fundierten Ausbildung zum Immobilientreuhänder (Makler, Verwalter, Bauträger) sowie als Bautechniker an der Bauakademie. Ergänzend absolvierte ich den ÖVI-Vorbereitungslehrgang für Sachverständige und spezialisierte mich als Bewertungsexperte für Immobilien in Banken. Ein Master in Facility- und Immobilienmanagement sowie ein Bachelor in Management und Recht vertiefen mein Wissen. Mit Erfahrung in der Immobilienvermittlung im Bankenbereich und als Leiter von INFINA Immobilien analysiere ich laufend den Markt, um maßgeschneiderte Lösungen für unsere Kunden zu entwickeln.
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