Bauverzögerung beim Hausbau: Was tun in Österreich?

Wenn es beim Hausbau in Österreich zu einer Bauverzögerung kommt, kann das weitreichende Folgen haben. Einerseits organisatorisch, andererseits sogar juristisch. Wir zeigen, wie Sie im Falle einer Bauverzögerung vorgehen können, um das Beste aus dieser schwierigen Situation zu machen.

Von einer „Bauverzögerung“ wird gesprochen, wenn Ereignisse eintreten, die dazu führen, dass die Baustelle langsamer als ursprünglich geplant voranschreitet. Bei einem Baustopp hingegen wird die Arbeit völlig eingestellt. Eine Bauverzögerung kann sowohl durch den Bauherren als auch durch beauftragte Bauunternehmen hervorgerufen werden.

Ursachen für eine Bauverzögerung können sein:

• Wetterbedingungen: Manche Arbeiten können nicht ausgeführt werden, wenn es schneit oder frostig ist. Auch Dauerregen und Unwetter können sich auswirken (z.B., wenn die Zufahrt zur Baustelle mit schwerem Gerät nicht möglich ist).
• Lieferengpässe: Immer wieder kommt es vor, dass bestimmte Produkte nicht lieferbar sind. Wenn nicht auf Alternativen zurückgegriffen wird, oder das schlichtweg nicht möglich ist, kann das zu Verzögerungen bei nachgelagerten Arbeiten führen.
• Fachkräftemangel und Krankheit: Manche Unternehmen sind unterbesetzt. Wenn es dann auch noch zu krankheitsbedingten Ausfällen kommt, sind Verzögerungen vorprogrammiert.
• Mangelhafte Ausführungen: Ein Unternehmen erbringt mangelhafte Leistung und es müssen Nachbesserungen vorgenommen werden, bevor die nächsten Arbeiten begonnen werden können.
• Verzögerte Eigenleistung: Viele Bauherren versuchen manche Arbeiten in Eigenleistung umzusetzen. Wer sich dabei überschätzt und länger braucht als geplant, hält potenziell auch die nachgelagerten Gewerke auf. 

Bauverzögerungen können aus unterschiedlichsten Gründen eintreten. Die Auswirkungen sind immer die gleichen: Nachfolgende abhängige Gewerke können ihre Arbeit nicht beginnen. Ein neuer Bauzeitplan muss erstellt werden. Typischerweise führen die Verzögerungen auch zu Diskussionen darüber, wer die Schuld trägt und ob eine finanzielle Kompensation gefordert werden kann.

Deren Gültigkeit muss im Vertrag, der zwischen Bauherren und Bauunternehmen geschlossen wird, vereinbart worden sein. Bauleistungen werden normalerweise als Werkvertrag ausgeführt. Das bedeutet, dass ausführende Unternehmen schuldet die Herstellung eines bestimmten „Werkes“, also eines vorab definierten Ergebnisses (z.B.: Verlegung der Fliese X im Format 60x60cm im Vorraum des Hauses). Es gilt bei dieser Vertragsform grundsätzlich das ABGB, wobei die meist in Aufträgen vereinbarte Gültigkeit der ÖNORM B 2110 vom ABGB deutlich abweicht. Dies ist Absicht, um speziellen Gegebenheiten der Baubranche gerecht zu werden.

Bevor Sie das ausführende Unternehmen mit der Verzögerung konfrontieren, prüfen Sie die vertraglichen Vereinbarungen. Wurde ein konkreter Fertigstellungstermin vereinbart? Dann stellt eine Überschreitung eine Bauzeitverzögerung dar. Ohne konkret im Vertrag getroffene Vereinbarungen ist die Situation juristisch schwieriger. In diesem Fall können Sie das Unternehmen jedoch trotzdem auffordern, die Leistung binnen angemessener Nachfrist zu erbringen.

Pflichten im Falle der Bauverzögerung

Kommt es trotz allem zu einer Bauverzögerung, müssen Bauherr und Bauunternehmer ihre Pflichten beachten. Für den Bauherren bedeutet das:

• Dokumentation des Ist-Zustandes: Fertigen Sie Bilder und Videos an und dokumentieren Sie, wann die nun verzögerte Arbeit ausgeführt werden hätte sollen. Erfassen Sie auch, wer wann wo weiterarbeitet. Wie viele Personen waren wie lange anwesend? Was wurde gemacht, wo sind noch immer Verzögerungen vorhanden?
• Mahnung und Nachfristsetzung: Als Bauherr mahnen Sie das Unternehmen schriftlich und setzen eine angemessene Nachfrist, binnen derer die Arbeiten nachzuholen sind.
• Ansprüche geltend machen: Suchen Sie zuerst nochmals das Gespräch mit der Baufirma und lassen Sie sich gegebenenfalls anwaltlich beraten. Schadenersatz kann gefordert werden, wenn ein tatsächlicher Schaden vorliegt (z.B. Zusatzkosten) und das Bauunternehmen diesen schuldhaft, rechtswidrig herbeigeführt hat.

Bauunternehmen, die erkennen, dass es zu einer Bauverzögerung kommt, sollten folgende Maßnahmen ergreifen:

• Unmittelbare Information: Der Bauherr sollte umgehend informiert werden, damit gemeinsam eine Lösung (z.B. Verwendung alternativer Produkte, Umplanung nachgelagerter Arbeiten, etc.) gefunden werden kann.
• Ursachendokumentation: Sammeln Sie Nachweise darüber, dass Sie keinen Einfluss auf die Verzögerung haben. Dokumentieren Sie, wie es zu der Verzögerung gekommen ist und welche Maßnahmen Sie ergriffen haben.
• Zeitplanung regelmäßig besprechen: Informieren Sie den Bauherren immer wieder darüber, wie Sie im Bauzeitplan liegen. Machen Sie auch darauf aufmerksam, wenn geänderte Planungen oder Sonderwünsche dazu führen, dass sich die Bauzeit etwas verlängert.

Wenn Sie sich bereits vorab möglichst gegen Verzögerungen schützen möchten, können Sie Vertragsstrafen vereinbaren. Diese greifen, wenn vertraglich zugesicherte Termine nicht eingehalten werden. Es kann sich um Einmalzahlungen handeln oder auch Pönalen, die je nach Ausmaß der Verzögerung anfallen (z.B. pro Woche). Eine solche Pönale wird bei jeder Verzögerung fällig, auch wenn sich das leistende Unternehmen nicht schuldhaft verhalten hat. Höhere Gewalt wird hingegen auch bei diesen Vereinbarungen üblicherweise ausgenommen.

Beispiel: Der Maler nimmt zu viele Aufträge an und kann sie nicht rechtzeitig abarbeiten. Er hat die Verzögerung schuldhaft herbeigeführt. Muss der Maler hingegen den Termin absagen, weil am Tag zuvor bei ihm eingebrochen wurde und sein Material gestohlen wurde, hat er sich nicht schuldhaft verhalten.

Schaden- und Kostenersatz: Welche Möglichkeiten gibt es?

Option eins lautet, eine pauschale Strafzahlung („Pönale“) für eine Verzögerung bereits bei der Beauftragung zu fixieren. Tritt die Verzögerung ein, entsteht der Anspruch auf diese pauschal definierte Zahlung. Ein konkret entstandener Schaden muss nicht nachgewiesen werden. Option zwei ist die tatsächliche Schadenersatzforderung. Wird keine pauschale vertragliche Regelung getroffen, kann Schadenersatz gefordert werden. Dazu muss jedoch ein konkreter finanzieller Schaden nachgewiesen werden.

Beispiel: Ihr Haus wird einen Tag später als geplant ausgemalt. Die Situation ist ärgerlich, hat jedoch keinen finanziellen Schaden zur Folge. Es kann kein Schadenersatz gefordert werden. Wäre hingegen bei der Beauftragung vereinbart worden, dass bei zu später Ausführung pauschal 500 Euro Rabatt zu gewähren sind, müsste der Maler dies einhalten.

Durch eine Bauzeitverlängerung können hohe Zusatzkosten entstehen. Folgende Kostenpositionen sind beispielsweise möglich:

Selbstverständlich können Bauzeitverzögerungen auch noch andere Auswirkungen mit sich bringen. Diese sollten stets genau dokumentiert werden, damit die entstandenen Kosten und die daraus resultierende Schadenersatzforderung nachvollziehbar sind.

Zur Vermeidung von Bauverzögerungen gibt es Maßnahmen, die Sie als Bauherr selbst ergreifen können:

• Bauzeitplan erstellen: Der Bauzeitplan wird meist vom Baumeister oder, falls vorhanden, dem Generalunternehmer, erstellt. Dieser zeigt, inklusive grafischer Aufbereitung, welches Gewerk wann welche Arbeit ausführen soll.
• Klare Vertragsgestaltung: Es kann eindeutig geregelt werden, welche Verzögerung zu welcher Strafzahlung führt, unabhängig davon, ob ein finanzieller Schaden eingetreten ist.
• Kommunikation zwischen den Beteiligten: Stellen Sie sicher, dass alle Beteiligten den Bauzeitplan kennen und diesem schriftlich zustimmen. Die Kontaktdaten der Gewerke sollten ausgetauscht werden. So können sich einzelne Unternehmen nicht auf andere ausreden, wenn es Verzögerungen durch Abstimmungsprobleme gibt.
• Regelmäßige Fortschrittskontrollen: Sie können den Fortschritt selbst prüfen oder die Leistungen eines Sachverständigen, einer externen Bauaufsicht oder eines Baubegleiters in Anspruch nehmen.

Durch diese Maßnahmen kann eine Bauverzögerung unter Umständen vermieden werden. Ganz ausgeschlossen ist sie jedoch nie, da es immer zu überraschenden Umständen kommen kann. Ist das einmal der Fall, bleiben Sie ruhig, fokussieren Sie sich auf die Organisation einer bestmöglichen Lösung (z.B. Anpassung des Bauzeitplans, Rücksprache mit nachgelagerten Dienstleistern, Setzung einer Nachfrist, etc.).

Bedenken Sie: Manche Verzögerungen sind unvermeidbar und sollten daher verständnisvoll akzeptiert werden, um weiterhin ein gutes Verhältnis zwischen Bauherren und dem leistenden Unternehmen zu erhalten. Es kann besser sein, ein oder zwei Wochen länger zu warten als es auf eine Streitigkeit ankommen zu lassen, die dann womöglich dazu führt, dass die Arbeiten zwar schneller, aber nicht in der gewünschten Qualität ausgeführt werden.

Wenn es zu einer Bauverzögerung kommt, suchen Sie in einem ersten Schritt das Gespräch mit dem Unternehmen. Klären Sie, weshalb die Verzögerung entstanden ist und bis wann die Arbeiten ausgeführt werden können. Halten Sie nach diesem Gespräch schriftlich fest, dass sich das Unternehmen in Verzug befindet und setzen Sie eine realistische, angemessene Nachfrist.

Dokumentieren Sie die Gegebenheiten genau:

• Wann ist der Verzug eingetreten?
• Wie ist der Ist-Zustand der Baustelle?
• Welche Schäden resultieren aus dem Verzug? (Zusatzkosten, etc.)

Prüfen Sie außerdem, welche Vereinbarung ursprünglich getroffen wurde. Gibt es eine vertraglich festgelegte Pauschale für Verzögerungen oder muss Schadenersatz eingefordert werden?

Wenn Sie den Eindruck haben, das Unternehmen hat den Verzug schuldhaft herbeigeführt und Sie skeptisch sind, dass es eine rasche Lösung geben wird, kontaktieren Sie am besten bereits frühzeitig einen Rechtsanwalt. Kommt es zu finanziellen Auswirkungen, sollte gegebenenfalls auch mit der finanzierenden Bank über die Verzögerung gesprochen werden.

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