Mieteinnahmen versteuern in Österreich: Ein Ratgeber für Vermieter

Wer eine Eigentumswohnung oder ein Haus vermietet, erzielt Mieteinnahmen, die grundsätzlich steuerlich relevant sind. Doch wie sind Mieteinnahmen in Österreich zu versteuern, und welche Kosten können Vermieter absetzen? Entscheidend ist nicht die Höhe der Einnahmen allein, sondern der Überschuss nach Abzug steuerlich anerkannter Ausgaben. Dazu zählen beispielsweise Kreditzinsen und die Abschreibung des Gebäudes. Dieser Ratgeber zeigt, welche steuerlichen Pflichten Vermieter haben, wie die Steuer zu berechnen ist und welche Besonderheiten zu beachten sind.

Warum müssen Mieteinnahmen versteuert werden? Bei privater Immobilienvermietung zählen diese grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG). Wer Mieteinnahmen in Österreich versteuern muss, hat dabei nicht die gesamten Einnahmen, sondern den Überschuss nach Abzug steuerlich anerkannter Werbungskosten zu berücksichtigen. 

Wer neben einem Gehalt weitere Einkünfte von mehr als 730 Euro und ein Gesamteinkommen über 14.769 Euro (2026) erzielt, muss eine Einkommensteuererklärung (Formular E1) samt Beilage E1b einreichen. Ohne lohnsteuerpflichtige Einkünfte liegt die Einkommensgrenze bei 13.539 Euro. 

Bei der Umsatzsteuer unterliegt die steuerpflichtige Wohnraumvermietung grundsätzlich dem ermäßigten Steuersatz von 10 % (§ 10 Abs. 2 Z 3 lit. a UStG). Die Vermietung von Geschäftsräumen ist hingegen grundsätzlich unecht umsatzsteuerbefreit (§ 6 Abs. 1 Z 16 UStG). Eine Option zur Besteuerung mit 20 % ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, insbesondere wenn der Mieter die Räume weitgehend für vorsteuerabzugsberechtigende Umsätze nutzt. 

Bis zu einem Jahresumsatz von 55.000 Euro brutto kann die Kleinunternehmerregelung (§ 6 Abs. 1 Z 27 UStG) greifen. Dann entfällt die Verrechnung der Umsatzsteuer, allerdings auch der Vorsteuerabzug. Bei Umsatzsteuerpflicht sind gegebenenfalls die Umsatzsteuervoranmeldung (U30) und die Jahreserklärung (U1) über FinanzOnline einzureichen.

Hinweis zu Liebhaberei bei Vermietung:
Bereits zu Beginn einer Vermietung kann das Finanzamt prüfen, ob langfristig ein Gesamtüberschuss zu erwarten ist. Bei einzelnen Eigentumswohnungen muss dieser bei ab 2024 begonnener Vermietung grundsätzlich innerhalb von 25 Jahren, spätestens 28 Jahren ab den ersten Aufwendungen, erzielbar sein. Eine entsprechende Prognoserechnung dient als Nachweis. Andernfalls droht die Einstufung als Liebhaberei, wodurch Verluste steuerlich nicht anerkannt werden.

Ab wann muss ich Mieteinnahmen versteuern? Eine allgemeine Steuerfreigrenze für Mieteinnahmen gibt es nicht. Bei Arbeitnehmern bleiben zusätzliche Einkünfte bis zu 730 Euro jährlich durch den Veranlagungsfreibetrag steuerfrei. Bei höheren Beträgen wird dieser bis 1.460 Euro schrittweise abgebaut. Entscheidend für die Steuerbelastung ist das gesamte steuerpflichtige Einkommen.

Hinweis zu: Was passiert, wenn man die Mieteinnahmen nicht versteuert?
Werden steuerpflichtige Mieteinkünfte nicht deklariert, drohen Steuernachforderungen samt möglichen Zinsen und Zuschlägen. Bei vorsätzlicher Steuerhinterziehung kann ein Finanzstrafverfahren die Folge sein.

Wer eine Eigentumswohnung oder ein Haus vermietet, kann damit zusammenhängende Ausgaben als Werbungskosten steuerlich absetzen. Dazu zählen Hausverwaltungskosten, Versicherungen, laufende Betriebskosten und Reparaturen. Bei teilweiser Eigennutzung sind die Aufwendungen entsprechend aufzuteilen.

Auch Kreditzinsen für den Kauf oder die Sanierung einer vermieteten Immobilie können den steuerpflichtigen Überschuss reduzieren. Die Kredittilgung ist hingegen nicht abzugsfähig. Die tatsächliche Steuerersparnis hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz ab. 

Über die Absetzung für Abnutzung (AfA) werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes grundsätzlich jährlich steuerlich berücksichtigt. Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar. Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine beschleunigte AfA möglich. 

Bei Sanierungen unterscheidet das Steuerrecht zwischen Instandhaltung, Instandsetzung und Herstellung. Kleinere Reparaturen sind grundsätzlich sofort absetzbar. Bei nicht regelmäßig jährlich anfallenden Instandhaltungsarbeiten besteht ein Wahlrecht zwischen sofortigem Abzug und einer Verteilung auf 15 Jahre. Wesentliche Instandsetzungen müssen bei Wohngebäuden hingegen auf 15 Jahre verteilt werden. Bei wohnungsbezogenen Sanierungen ist grundsätzlich die einzelne Eigentumswohnung maßgeblich. 

Wichtig: Zahlungen in die Reparaturrücklage sind erst bei tatsächlicher Verwendung als Werbungskosten steuerlich relevant. Steuerfreie öffentliche Förderungen mindern die damit finanzierten abzugsfähigen Aufwendungen beziehungsweise die AfA-Bemessungsgrundlage.

Steuerliche Behandlung typischer Aufwendungen für vermietete Eigentumswohnungen und Häuser

Hinweis: Die 25-%-Grenze ist ein typischer Richtwert bei bestimmten Bauteilkategorien, keine allgemeine Sanierungsschwelle. Maßgeblich bleiben die konkrete Maßnahme und ihre Zuordnung. 

Rechtsgrundlagen: § 28 Abs. 2 EStG; EStR Rz 6463, 6465a; VwGH 26.09.2024, Ro 2023/15/0001; BMF – AfA bei Vermietung und Verpachtung. 

_{*Darstellung zur allgemeinen Information. Keine individuelle steuerliche Beratung. Vorbehaltlich Fehler und Irrtümer.}

Ausgangssituation: Ein Angestellter vermietet eine Vorsorgewohnung. Gesamtanschaffungskosten einschließlich Erwerbsnebenkosten: 300.000 €; Kredit: 200.000 € zu 4 % Sollzins p. a.; angenommener Grundstücksanteil: 40 %. 

Monatliche Miete: 1.150 € Hauptmietzins + 200 € Betriebskostenakonto + 135 € Umsatzsteuer (10 %) = 1.485 € Bruttomiete.

Berechnung des steuerpflichtigen Jahresüberschusses:

Erläuterungen: Der Überschuss von 2.500 € wird mit den übrigen steuerpflichtigen Einkünften zusammengerechnet. Die Berechnung ist vereinfacht und unterstellt einen während des Jahres unveränderten Kreditsaldo sowie abzugsfähige Ausgaben ohne Vorsteuer. 

Reparaturrücklage: Einzahlungen an die Eigentümergemeinschaft wie die Reparaturrücklage sind nicht bereits bei Zahlung als Werbungskosten abzugsfähig; relevant ist die Verwendung der Mittel und die Art der finanzierten Arbeiten. 

_{*Darstellung zur allgemeinen Information. Kkeine individuelle steuerliche Beratung. Vorbehaltlich Fehler und Irrtümer.}

Ob eine vermietete Wohnung oder ein Haus einer Einzelperson, einem Ehepaar oder mehreren Personen gehört, beeinflusst die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen. 

Ehepaare: In Österreich werden Ehepartner getrennt besteuert. Gehört die vermietete Immobilie nur einem Ehepartner, werden die Einkünfte grundsätzlich diesem zugerechnet. Bei gemeinsamem Wohnungseigentum besteht eine Eigentümerpartnerschaft mit jeweils 50 % Eigentumsanteil. 

Miteigentümergemeinschaft: Vermieten mehrere Personen gemeinsam ein Haus oder eine Liegenschaft, werden die Einkünfte grundsätzlich gemeinschaftlich ermittelt und den Beteiligten zugerechnet. Jeder Eigentümer versteuert seinen Anteil nach dem persönlichen Einkommensteuertarif. Dies gilt sinngemäß auch für zwei Eigentümer einer Wohnung. 

Erbengemeinschaft: Erben mehrere Personen eine vermietete Immobilie, sind die Mieteinkünfte steuerlich grundsätzlich bereits ab dem Todestag den Erben zuzurechnen. Bleibt die Immobilie nach Abschluss des Verlassenschaftsverfahrens im gemeinsamen Eigentum, erfolgt die Besteuerung entsprechend den jeweiligen Mietertragsanteilen. Übernimmt hingegen ein Erbe die Immobilie allein, werden ihm die späteren Mieteinnahmen zugerechnet.

Nicht alle Vermietungsvorgänge unterliegen denselben steuerlichen Rahmenbedingungen. Wer Mieteinnahmen in Österreich versteuern muss, sollte daher einige Besonderheiten beachten. Bei Ferienwohnungen können Art und Umfang der Vermietung entscheidend sein, während Pensionisten die Auswirkungen zusätzlicher Mieteinkünfte auf ihre Einkommensteuer beachten müssen. Bei Auslandsimmobilien stellt sich zudem die Frage, in welchem Staat die Mieteinkünfte zu versteuern sind. Bei komplexeren oder grenzüberschreitenden Sachverhalten kann eine professionelle Steuerberatung sinnvoll sein.

Mieteinnahmen versteuern in der Pension 

Auch Pensionisten müssen Mieteinnahmen versteuern, wenn daraus steuerpflichtige Einkünfte entstehen. Der Überschuss aus privater Vermietung wird nach Abzug der Werbungskosten mit den steuerpflichtigen Pensionsbezügen zusammengerechnet. Übersteigen die zusätzlichen Einkünfte 730 Euro und das gesamte Jahreseinkommen 2026 die Grenze von 14.769 Euro, ist grundsätzlich eine Einkommensteuererklärung einzureichen. 

Für die private Vermietung fallen grundsätzlich keine zusätzlichen Sozialversicherungsbeiträge an. Die reguläre Alterspension wird durch die Mieteinkünfte nicht gekürzt. Eine bestehende Ausgleichszulage kann sich hingegen vermindern oder sogar entfallen, da sie nur die Differenz zwischen dem anrechenbaren Gesamteinkommen und dem gesetzlichen Richtsatz ausgleicht. Dieser beträgt 2026 für Alleinstehende monatlich 1.308,39 Euro. Bezieher einer Ausgleichszulage müssen Mieteinkünfte und deren Änderungen dem zuständigen Pensionsversicherungsträger melden. 

Wichtig: Der ab 2027 vorgesehene Aktivitätsfreibetrag von bis zu 15.000 Euro jährlich begünstigt nur aktive Erwerbstätigkeit. Einkünfte aus privater Vermietung sind davon ausgeschlossen. 

Zusätzlich sind je nach Standort Ortstaxen beziehungsweise Nächtigungsabgaben zu entrichten. Freizeitwohnsitzabgaben können bei einer zeitweisen Nutzung als Ferien- oder Zweitwohnsitz anfallen, Leerstandsabgaben bei länger nicht als Wohnsitz genutzten Wohnungen. Für touristisch vermietete Ferienwohnungen bestehen je nach Bundesland und Gemeinde unterschiedliche Regelungen und Ausnahmen. 

Nach der EU-Richtlinie DAC7 melden Plattformbetreiber Daten zu Vermietern und Vermietungsumsätzen an die Steuerbehörden. Die Verantwortung für die ordnungsgemäße Versteuerung verbleibt beim Vermieter. 

Mieteinnahmen im Ausland versteuern

Wer seinen steuerlichen Wohnsitz in Österreich hat und eine Immobilie im Ausland vermietet, muss zunächst die Steuerpflicht im jeweiligen Belegenheitsstaat beachten. In der Regel unterliegen ausländische Vermieter dort mit ihren Mieteinkünften der beschränkten Einkommensteuerpflicht und müssen Mieteinnahmen im Ausland versteuern. Daher kann im Ausland eine Steuererklärung erforderlich sein, obwohl der Vermieter ausschließlich in Österreich lebt. 

In Österreich besteht aufgrund des Wohnsitzes grundsätzlich eine unbeschränkte Einkommensteuerpflicht, die auch ausländische Mieteinkünfte umfasst. Wie eine doppelte Besteuerung vermieden wird, regelt das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Dabei kommen insbesondere zwei Methoden zur Anwendung: 

Bei einer vermieteten Immobilie in Deutschland oder Spanien gilt grundsätzlich die Befreiungsmethode. Diese Mieteinkünfte bleiben in Österreich steuerfrei, werden aber über den Progressionsvorbehalt bei der Ermittlung des Steuersatzes für das übrige steuerpflichtige Einkommen berücksichtigt. 

Bei Immobilien in Italien kommt hingegen die Anrechnungsmethode zur Anwendung. Die ausländischen Mieteinkünfte werden auch in Österreich besteuert. Die in Italien bezahlte Einkommensteuer wird dabei angerechnet, allerdings höchstens bis zu jenem Betrag, den Österreich für diese Mieteinkünfte an Einkommensteuer erhebt. 

Ausländische Vermietungseinkünfte sind grundsätzlich auch bei der österreichischen Steuerveranlagung zu berücksichtigen. Die konkrete Berechnung richtet sich nach der Lage der Auslandsimmobilie, dem jeweiligen DBA und den nationalen Steuervorschriften. 

Berechnung & Umsatzsteuer: Den Überblick behalten

Die Versteuerung von Mieteinnahmen in Österreich hängt von den individuellen Einkommensverhältnissen ab. Maßgeblich sind der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten sowie die übrigen steuerpflichtigen Einkünfte. Die Berechnung kann selbst oder im Rahmen einer Steuerberatung erfolgen. 

Kostenfreie, verlässliche Online-Rechner Österreich speziell für die Vermietung sind nur eingeschränkt verfügbar. Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) stellt allgemeine Steuerberechnungsprogramme bereit. Über FinanzOnline sind zudem Vorberechnungen zur Einkommen- und Umsatzsteuer möglich. 

Link zu FinanzOnline 

Wichtig: Das Finanzamt kann vierteljährliche Einkommensteuervorauszahlungen festsetzen. Bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung ist die Umsatzsteuer ebenfalls laufend abzuführen. Abhängig vom Vorjahresumsatz können monatliche oder vierteljährliche Umsatzsteuervoranmeldungen (UVA) erforderlich sein. Für Kleinunternehmer gelten Ausnahmen. Zahlungsverpflichtungen sind bei der laufenden Liquiditätsplanung zu berücksichtigen.

Wer in Österreich Mieteinnahmen richtig versteuern möchte, benötigt einen Überblick über Einnahmen, abzugsfähige Werbungskosten und mögliche Umsatzsteuerpflichten. Entscheidend ist der steuerpflichtige Überschuss, der gemeinsam mit weiteren Einkünften die Einkommensteuerbelastung bestimmt. 

Für die Versteuerung von Mieteinnahmen ist eine umfassende Dokumentation wichtig. Mietzahlungen, Betriebskosten, Kreditzinsen, Reparaturen und Abschreibungen sollten laufend erfasst und entsprechende Belege aufbewahrt werden. Die Steuererklärungen können digital über FinanzOnline eingereicht werden. Bei komplexeren Sachverhalten, etwa Auslandsimmobilien oder mehreren Eigentümern, kann eine professionelle Steuerberatung sinnvoll sein. 

Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen hängt von den jeweiligen Umständen ab. Konkrete steuerliche Fragen sollten im Rahmen einer professionellen Steuerberatung geklärt werden.

_{Bildquellen: Werner Dieterich/Westend61/ Adobe Stock, Jo Panuwat D/ Adobe Stock, WARAPHON/ Adobe Stock
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