Wer Immobilien kaufen, verkaufen oder mieten möchte, sucht oft gezielt nach einem Wohnungsmakler, Hausmakler oder Grundstücksmakler. In Österreich fallen diese Begriffe unter den gesetzlichen Überbegriff des Immobilienmaklers, der meist alle Objektarten abdeckt. Dennoch unterscheiden sich die Anforderungen bei Wohnungen, Häusern und Baugrundstücken stark. Dieser Ratgeber zeigt, welche Aufgaben Fachleute übernehmen, wie sich die Tätigkeiten aufteilen und worauf Interessierte in Österreich achten sollten.
Ein Wohnungsmakler kennt sich besonders mit Miet- und Eigentumswohnungen aus. Im Mittelpunkt stehen Lage, Ausstattung, Betriebskosten und bei Eigentumswohnungen auch Fragen rund um das Wohnungseigentum.
Ein Hausmakler begleitet den Verkauf oder Kauf von Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und ähnlichen Liegenschaften. Dabei achtet er besonders auf Bausubstanz, Sanierungsbedarf und das Wohnumfeld.
Ein Grundstücksmakler ist dann gefragt, wenn Bauland oder Entwicklungsflächen vermittelt werden. Relevant sind dabei vor allem Flächenwidmung, Bebauungsdichte, Aufschließungsstatus und das künftige Nutzungspotenzial.
Rechtlich fallen diese Maklerarten in Österreich unter den Begriff des Immobilienmaklers. Die Bezeichnungen zeigen daher weniger getrennte Berufe, sondern praktische Schwerpunkte und besondere Erfahrung.
Auch die Maklerprovision hängt vom konkreten Geschäft ab. Beim Kauf gelten gesetzliche Höchstgrenzen, während bei Wohnungsmieten meist zusätzlich das Bestellerprinzip darüber entscheidet, wer die Maklerkosten zu tragen hat.
Was macht ein Makler?
Ein Makler bringt Personen zusammen, die ein bestimmtes Geschäft abschließen möchten. Bei Immobilien geht es meist um Kauf, Verkauf, Miete oder Vermietung. Die Immobilienmaklertätigkeit umfasst daher mehr als Besichtigungen: Immobilienmakler bewerten Objekte, bereiten Unterlagen vor, finden passende Interessenten und begleiten die nächsten Schritte bis zum Abschluss.
In Österreich ist der Makler allgemein im Maklergesetz verankert. Der Immobilienmakler als Beruf findet sich zusätzlich in der Gewerbeordnung. Dort gehört er zum Gewerbe der Immobilientreuhänder, gemeinsam mit Immobilienverwaltern und Bauträgern.
Für den jeweiligen Auftraggeber übernimmt der Makler eine begleitende und beratende Rolle. Er bringt Marktwissen ein, unterstützt organisatorisch und hilft, Chancen und Risiken besser einzuschätzen.
Der Immobilienmakler tritt in Österreich häufig als Doppelmakler auf. Das bedeutet, dass er für beide Seiten tätig sein kann. Dabei muss er die Interessen beider Auftraggeber redlich und sorgfältig wahren.
Je nach Objekt kann es unterschiedliche Schwerpunkte geben. Ein Wohnungsmakler kennt den lokalen Wohnungsmarkt, ein Hausmakler achtet stärker auf Zustand, Lage und potenzielle Zielgruppen für das Objekt. Ein Grundstücksmakler prüft vor allem Flächenwidmung, Bebauung und Entwicklungsmöglichkeiten.
Welche Arten von Maklern gibt es?
Immobilienmakler können je nach Objektart, Kundengruppe und Auftrag unterschiedliche Schwerpunkte haben. Zur Unterscheidung von Tätigkeiten sprechen viele von verschiedenen Maklerarten, auch wenn in Österreich meist der allgemeine Begriff Immobilienmakler verwendet wird. Die Spezialisierung zeigt sich vor allem darin, welche Immobilien vermittelt werden und welches Fachwissen dafür wichtig ist.
Solche Spezialisierungen findet man vor allem bei Maklerbüros, die sich bewusst auf bestimmte Objektarten konzentrieren. In Österreich ist das eher seltener der Fall, weil viele Immobilienmakler Wohnungen, Häuser und Grundstücke gemeinsam betreuen. Häufiger wird eine klare Aufteilung in größeren Maklerunternehmen möglich, in denen mehrere Personen unterschiedliche Aufgaben übernehmen.
Neben der Spezialisierung nach Objektart kann es auch eine prozessuale Trennung geben. Manche größere Maklerorganisationen unterscheiden zwischen Maklern für den Ankauf und Maklern für den Verkauf einer Immobilie. Während die eine Seite passende Objekte oder Eigentümer sucht, konzentriert sich die andere auf Vermarktung, Interessentenbetreuung und Abschluss. Für Kundinnen und Kunden ist daher entscheidend, welche Rolle der jeweilige Ansprechpartner im Prozess übernimmt.
Bei Wohnimmobilien geht es oft um Lage, Zustand, Ausstattung, Preisniveau und Nachfrage. Bei Grundstücken kommen weitere Fragen dazu, etwa zur Widmung, Bebaubarkeit oder Erschließung. Auch der Ablauf kann sich unterscheiden: Die Vermittlung einer Mietwohnung ist häufig anders organisiert als der Verkauf eines Hauses oder Baugrundstücks.
Häufig begegnen Interessierte drei Bezeichnungen: Wohnungsmakler, Hausmakler und Grundstücksmakler. Sie sind keine völlig getrennten Berufe, sondern beschreiben typische Spezialisierungen innerhalb der Immobilienvermittlung. Die folgenden Abschnitte zeigen, worauf diese Maklerarten jeweils achten und wann ihre Unterstützung besonders sinnvoll sein kann.
Der Wohnungsmakler: Spezialist für Miet- und Eigentumswohnungen
Ein Wohnungsmakler ist auf die Vermittlung von Miet- und Eigentumswohnungen spezialisiert. Seine Arbeit unterscheidet sich von anderen Immobilienmaklertätigkeiten vor allem durch den starken Fokus auf Wohnlage, Ausstattung, Betriebskosten und Zielgruppe. Bei Mietwohnungen achtet er etwa darauf, ob Preis, Befristung und Objektzustand zur Nachfrage passen. Bei Eigentumswohnungen kommen Themen wie die Reparaturrücklage, die Hausverwaltung, das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und der Zustand des gesamten Gebäudes hinzu.
Zur Immobilienmaklertätigkeit eines Wohnungsmaklers gehören die fundierte Bewertung der Wohnung, die Aufbereitung von Fotos und Unterlagen wie Energieausweis und Mietverträge, die Bewerbung des Objekts, die Organisation von Besichtigungen und die Abstimmung mit Interessenten. Er beantwortet typische Fragen zu Lage, Kosten und Übergabe und begleitet die Parteien bis zum Miet- oder Kaufvertrag.
Ein Wohnungsmakler begleitet Interessenten bei der Besichtigung einer Immobilie.
Die Wohnungsmakler Kosten hängen in Österreich streng davon ab, ob es sich um ein Miet- oder Kaufobjekt handelt. Seit der Einführung des Bestellerprinzips (oder Erstauftraggeberprinzip) bei Mietwohnungen zahlt die Provision in der Regel derjenige, der den Makler zuerst beauftragt hat – meist der Vermieter. Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist in der Praxis hingegen weiterhin eine Provisionsvereinbarung mit beiden Seiten üblich, wobei gesetzliche Höchstgrenzen auf Basis des Kaufpreises gelten.
Der Hausmakler: Der Experte für das Eigenheim
Ein Hausmakler ist auf die Vermittlung von Einfamilienhäusern, Reihenhäusern, Doppelhaushälften und teils auch Mehrparteienhäusern spezialisiert. Im Unterschied zum Wohnungsmakler steht nicht nur eine einzelne Einheit im Fokus, sondern das gesamte Objekt inklusive Grundstück, Garten, Zufahrt, Bausubstanz und allfälligem Sanierungsbedarf. Auch die Mikrolage, die lokale Infrastruktur und das direkte Wohnumfeld spielen bei Häusern eine tragende Rolle für den Verkaufserfolg.
Die Immobilienmaklertätigkeit eines Hausmaklers erfordert daher eine präzise Einschätzung von Lagequalität, Gebäudezustand und Marktwert. Er prüft relevante Unterlagen wie den Grundbuchauszug, den Energieausweis, Baupläne, ggf. Baubewilligungen und bereitet diese für Interessenten auf. Auch spezifische Fachfragen zu Heizsystemen, thermischer Sanierung wie Dach, Fassade und Fenster, Kellerfeuchtigkeit oder baulichen Erweiterungsmöglichkeiten sind hier oft kaufentscheidend.
Ein Hausmakler unterstützt Eigentümer bei der marktgerechten Preisfindung, der zielgruppengerechten Vermarktung und der Besichtigungsorganisation. Kaufinteressenten hilft er dabei, den Zustand der Liegenschaft richtig einzuordnen, rechtliche Rahmenbedingungen zu klären und die notwendigen Schritte bis zum Kaufvertrag strukturiert vorzubereiten.
Bei Grundstücken sind Lage, Bebaubarkeit und Nutzungsmöglichkeiten entscheidende Faktoren.
Der Grundstücksmakler: Fokus auf Bauland und Potenzial
Ein Grundstücksmakler ist auf die Vermittlung von Baugrundstücken, Entwicklungsflächen und teils auch land- oder forstwirtschaftlichen Flächen spezialisiert. Im Unterschied zum Wohnungs- oder Hausmakler steht hier kein fertiges Gebäude, sondern das künftige Nutzungspotenzial im Vordergrund. Entscheidend für den Wert sind vor allem die Lagequalität, die Grundstücksgröße, der Zuschnitt, Zufahrtsrechte, eine allfällige Hanglage und die Frage, ob und in welcher Form eine Bebauung rechtlich zulässig ist.
Die Immobilienmaklertätigkeit eines Grundstücksmaklers erfordert daher eine genaue Prüfung der baurechtlichen Rahmenbedingungen. Er erhebt wichtige Informationen zur Flächenwidmung, zu Bebauungsbestimmungen wie Bauweise und Bebauungsdichte sowie zum Aufschließungsstatus hinsichtlich Wasser, Kanal, Strom und Verkehrsflächen. Auch Parzellierungsmöglichkeiten spielen eine Rolle, wenn aus einer größeren Fläche mehrere Baugründe entstehen sollen. Solche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert erheblich.
Ein Grundstücksmakler unterstützt Eigentümer bei der Potenzialanalyse und der zielgerichteten Vermarktung für private Bauherren oder Bauträger. Kaufinteressenten hilft er dabei, baurechtliche Rahmenbedingungen vor dem Kauf möglichst vollständig zu klären. Die Maklerprovision für unbebaute Grundstücke richtet sich in Österreich nach den gesetzlichen Höchstsätzen für Kaufimmobilien laut Immobilienmaklerverordnung und basiert auf dem vereinbarten Kaufpreis.
Weitere Spezialisierungen von Maklern
Neben der Einteilung nach Objektarten differenziert sich die Branche auch nach Leistungsaspekten und rechtlichen Rollen. Wichtig zu wissen: Die Begriffe Vermittlungsmakler und Nachweismakler sind im österreichischen Gesetz so nicht zu finden. Das Gesetz spricht einheitlich vom Makler oder in der Folge von Immobilienmakler. Dennoch kann es in der Praxis einen Unterschied machen, welche Leistung konkret vereinbart und erbracht wird, weil davon auch der Provisionsanspruch abhängen kann.
Der Vermittlungsmakler: Ein Vermittlungsmakler begleitet den Vermittlungsprozess aktiv. Er führt Gespräche, bereitet Unterlagen auf, organisiert Besichtigungen, gleicht Interessen ab und arbeitet auf einen Vertragsabschluss hin. In Österreich entspricht diese aktive Rolle meist dem Bild, das Kundinnen und Kunden von einem Immobilienmakler haben.
Der Nachweismakler: Ein Nachweismakler hat einen begrenzten Aufgabenbereich. Er weist in erster Linie eine konkrete Abschlussmöglichkeit nach, etwa indem er ein bestimmtes Objekt, eine Adresse oder einen potenziellen Vertragspartner namhaft macht. Dadurch ähnelt seine Rolle zum Teil einer Tippgeberfunktion. Anders als der Vermittlungsmakler begleitet er den weiteren Prozess nicht zwingend aktiv. Gerade deshalb ist wichtig, im Maklervertrag klar festzuhalten, welche Leistung geschuldet ist.
Unabhängig von dieser rechtlichen Leistungsabgrenzung stehen zwei Maklerbegriffe mit wirtschaftlichem Hintergrund gegenüber: Der Gewerbemakler vermittelt Betriebsobjekte wie Büros oder Hallen. Der Investmentmakler stammt hingegen aus der Finanz- und Anlagewelt und fokussiert sich auf Zinshäuser und Ertragsobjekte. Eine spezifische Unterart ist der Zinshausmakler, der auf den Kauf und Verkauf von Zinshäusern spezialisiert ist. Der Investmentmakler bedient zwar vorrangig größere Investoren und Unternehmer, vermittelt solche Renditeobjekte wie etwa Anlage- oder Vorsorgewohnungen aber vermehrt auch an private Verbraucher.
Die Maklerprovision: Was kostet die Leistung?
Die Maklerprovision ist das Entgelt für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie. Ein spezialisierter Wohnungsmakler, Hausmakler oder Grundstücksmakler schafft durch Marktkenntnis, professionelles Marketing und sorgfältige Unterlagenprüfung einen erheblichen Mehrwert. Eigentümer profitieren von einer marktgerechten Preisfindung und Zeitersparnis. Käufer und Mieter können Risiken frühzeitig erkennen, etwa bei fehlenden Bewilligungen oder unklaren Vertragsklauseln.
Die Wohnungsmakler Kosten unterscheiden sich in Österreich danach, ob es um Miete oder Kauf geht. Beim Immobilien- oder Grundstückskauf beträgt die gesetzliche Höchstgrenze ab einem Kaufpreis von 48.448,51 Euro maximal 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer pro Vertragspartei. Die Maklerprovision für ein unbebautes Grundstück richtet sich daher ebenfalls nach dem vereinbarten Kaufpreis.
Bei der Wohnungsmiete gilt das Bestellerprinzip. Dadurch zahlt meist der Vermieter die Provision. Bei unbefristeten oder auf mehr als drei Jahre befristeten Verträgen beträgt sie maximal zwei Bruttomonatsmieten, bei kürzerer Befristung maximal eine Bruttomonatsmiete, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer.
Relevant ist auch die Abgrenzung zwischen selbständigen und angestellten Immobilienmaklern: Selbstständige Makler arbeiten meist erfolgsbasiert und tragen ihr wirtschaftliches Risiko selbst. Angestellte Makler erhalten dagegen ein fixes Immobilienmakler Gehalt und arbeiten etwa in einem Maklerbüro oder in einem größeren Immobilienunternehmen. Für Kunden ändert dies in Bezug auf das Entgelt wenig, weil die Provision grundsätzlich nur bei erfolgreichem Vertragsabschluss fällig wird.
Tipp: Weitere Details zur Höhe der Provision, den gesetzlichen Höchstgrenzen und konkreten Berechnungsbeispielen finden Sie in unserem Ratgeber „Maklergebühren beim Hauskauf und Wohnungskauf“
Makler-Arten wie Wohnungsmakler, Hausmakler und Grundstücksmakler
Die Wahl des richtigen Maklers hängt maßgeblich vom konkreten Immobilienprojekt ab. Wer eine Eigentumswohnung sucht oder verkauft, profitiert von einem spezialisierten Wohnungsmakler mit guter Marktkenntnis. Geht es um ein Eigenheim samt Bausubstanz, Garten und Wohnumfeld, bringt ein erfahrener Hausmakler den größten Mehrwert. Für Bauland, Widmung und Bebauungspotenzial ist ein versierter Grundstücksmakler die passende Wahl. Achten Sie bei der Auswahl zusätzlich auf regionale Referenzen und Erfahrung, transparente Maklerverträge und eine klare Kommunikation zur gesetzlichen Maklerprovision in Österreich.
FAQs zu Makler-Arten
Achten Sie auf regionale Erfahrung, nachvollziehbare Referenzen und einen transparenten Maklervertrag. Auch persönliche Empfehlungen und seriöse Online-Bewertungen können bei der Auswahl helfen.
Immobilienmakler können nach Objektarten unterschieden, etwa in Wohnungsmakler, Hausmakler und Grundstücksmakler. Daneben gibt es weitere Spezialisierungen nach Leistung oder Zielgruppe, etwa Vermittlungsmakler, Nachweismakler, Gewerbemakler oder Investmentmakler.
Ja, ein Mieter kann einen Makler mit einem konkreten Suchauftrag beauftragen. Eine Provision zahlt er aber nur, wenn der Makler aufgrund dieses Auftrags eine noch nicht inserierte Wohnung findet; reagiert der Mieter bloß auf ein bestehendes Inserat, trägt in der Regel der Vermieter die Maklerkosten.
Beim Kauf können sowohl Käufer als auch Verkäufer provisionspflichtig sein, wenn jeweils eine entsprechende Vereinbarung besteht. Die gesetzliche Höchstgrenze liegt in Österreich in der Regel bei maximal 3 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer pro Vertragspartei.
Ja, rechtlich fällt dies unter das Gewerbe des Immobilienmaklers. Die Bezeichnungen wie Hausmakler, Wohnungsmakler oder Grundstücksmakler zeigen vor allem fachliche Schwerpunkte und Erfahrung.
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Über den Autor: Lorenz Sigl, MA
Position: Leiter Infina Immobilien
Meine Immobilienkompetenz basiert auf einer fundierten Ausbildung zum Immobilientreuhänder (Makler, Verwalter, Bauträger) sowie als Bautechniker an der Bauakademie. Ergänzend absolvierte ich den ÖVI-Vorbereitungslehrgang für Sachverständige und spezialisierte mich als Bewertungsexperte für Immobilien in Banken. Ein Master in Facility- und Immobilienmanagement sowie ein Bachelor in Management und Recht vertiefen mein Wissen. Mit Erfahrung in der Immobilienvermittlung im Bankenbereich und als Leiter von INFINA Immobilien analysiere ich laufend den Markt, um maßgeschneiderte Lösungen für unsere Kunden zu entwickeln.
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