Wer eine Wohnung oder ein Haus in Österreich mietet oder vermietet, stößt früher oder später auf den Begriff unbefristeter Mietvertrag. Gerade wenn es um langfristige Wohnsituationen oder Investitionsentscheidungen geht, spielt diese Vertragsform eine große Rolle. Dieser Ratgeber bietet Ihnen fundierte Einblicke und zeigt, worauf Sie bei der Kündigung bei unbefristetem Mietvertrag besonders achten sollten.
Was ist ein unbefristeter Mietvertrag?
Ein unbefristeter Mietvertrag ist eine Mietvereinbarung ohne festgelegtes Enddatum. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Solche Verträge sind in Österreich besonders bei Wohnungen und Häusern üblich, da sie den Mietern langfristige Sicherheit bieten. Das Mietverhältnis kann nur durch eine formgerechte Kündigung beendet werden.
Zu den typischen Merkmalen zählen neben der unbestimmten Laufzeit auch besondere gesetzliche Vorgaben, insbesondere wenn das Mietobjekt unter das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) fällt. Dann ist etwa die Kündigung durch den Vermieter nur unter strengen Voraussetzungen möglich. Hinsichtlich der Miethöhe enthalten unbefristete Mietverträge oft eine Wertsicherungsklausel, die es dem Vermieter erlaubt, den Mietzins an den Verbraucherpreisindex anzupassen. Für Wohnungen, die unter das MRG fallen, gelten Richtwert- oder Kategoriemietzinsregelungen. Damit soll sichergestellt werden, dass die Miete auch bei langfristiger Vermietung fair bleibt.
Kündigung unbefristeter Mietvertrag durch Vermieter: Was ist erlaubt?
Nicht jeder Wunsch eines Vermieters, ein Mietverhältnis zu beenden, ist rechtlich durchsetzbar. Im Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) darf eine Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags durch Vermieter nur bei triftigen Gründen erfolgen. Dazu zählen unter anderem:
- Zahlungsverzug trotz Mahnung
- Erheblicher nachteiliger Gebrauch der Wohnung
- Rücksichtsloses Verhalten gegenüber Mitbewohnern
- Unberechtigte Weitergabe der Wohnung an Dritte
- Dringender Eigenbedarf des Vermieters oder naher Angehöriger
Diese Kündigung muss gerichtlich geltend gemacht werden. Ein Beispiel: Ein Vermieter beantragte erfolgreich beim Bezirksgericht Wien eine Kündigung, weil der Mieter die Wohnung nicht regelmäßig benutzte und der Eigenbedarf der Tochter als gegeben anerkannt wurde.
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Eigenbedarf als Kündigungsgrund: Worauf es ankommt
Ein Anlass für die Kündigung bei unbefristetem Mietvertrag ist der Eigenbedarf. Das Gesetz erlaubt eine Kündigung durch den Vermieter, wenn er oder nahe Angehörige die Wohnung selbst nutzen wollen. Doch auch hier gilt: Der Eigenbedarf muss glaubwürdig und nachvollziehbar sein, und es erfolgt eine Interessenabwägung zugunsten des Mieters oder Vermieters durch das Gericht.
Kündigungsfrist bei unbefristetem Mietvertrag: Fristen und Formalitäten
Die Kündigungsfrist bei unbefristetem Mietvertrag variiert je nach Art des Objekts und Vertragsgestaltung:
- Für Wohnungen mit monatlicher Mietzahlung: ein Monat
- Für Geschäftsräume: drei Monate zu bestimmten Terminen
- Im Vertrag kann auch eine längere Frist oder ein Kündigungsverzicht vereinbart sein. Letzterer ist jedoch rechtlich nur eingeschränkt zulässig.
Wichtig: Bei einem Haus oder einer Wohnung, die nicht dem MRG unterliegt, gelten die Regeln des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Hier ist die Kündigung ebenfalls mit einer Monatsfrist möglich, sofern keine abweichende vertragliche Regelung besteht.
Gerichtliche Kündigung: Wie läuft das Verfahren ab?
Wenn ein Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag kündigen möchte und sich auf gesetzliche Kündigungsgründe beruft, muss dies über ein gerichtliches Verfahren geschehen. Der Ablauf ist dabei wie folgt:
- Schriftliche Kündigung mit Begründung
- Einbringung der Klage beim Bezirksgericht
- Gerichtsverhandlung mit Beweisaufnahme
- Urteil: entweder wird die Kündigung bestätigt oder abgelehnt Das Verfahren ist für alle Beteiligten mit erheblichem Aufwand verbunden. Daher sollte der Vermieter auch triftige Gründe und eine ausreichende Dokumentation haben, bevor der Weg beschritten wird.
Was Sie jetzt wissen sollten
Ein unbefristeter Mietvertrag bietet vielen Mietern langfristige Sicherheit und Vermietern stabile Mieteinnahmen. Gerade bei der Kündigung unbefristeter Mietverträge gibt es klare gesetzliche Regelungen, die eingehalten werden müssen. Wer seine Rechte und Pflichten kennt, kann Konflikte vermeiden oder sie, wenn nötig, rechtssicher durchsetzen.
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