Haftungsausschluss bei privatem Immobilienverkauf: In Österreich

Ein Haftungsausschluss beim privaten Immobilienverkauf ist weitgehend möglich. Für manche Aspekte kann die Haftung jedoch nicht wirksam ausgeschlossen werden. Verständlicherweise möchten Käufer möglichst weitreichende Sicherheit beim Immobilienkauf, während Verkäufer ihre Gewährleistungszusagen minimieren wollen. Wir zeigen, wie Risiken beim Immobilienverkauf reduziert werden können.

Vorab ist wichtig zu verstehen, was genau ein Mangel ist, der zu einem Gewährleistungsanspruch führt. Hat der Parkettboden Kratzer, die dokumentiert wurden und bei der Besichtigung klar zu sehen waren, so stellt dies in der Regel keinen problematischen Mangel dar. Schließlich wurde der Zustand offen kommuniziert und der Käufer konnte das Problem im Zuge der Besichtigung erkennen. Ein Mangel ist eine Abweichung vom vereinbarten oder gewöhnlich vorausgesetzten Zustand. Der vereinbarte Zustand einer Immobilie, die im gebrauchten Zustand besichtigt wurde, weicht beispielsweise drastisch von einer Erstbezugs-Immobilie ab.

Bei einem privaten Immobilienverkauf kann ein Haftungs- bzw. Gewährleistungsausschluss vereinbart werden. Dabei wird festgelegt, dass der Verkauf „unter Ausschluss von Sachmängelhaftung“ erfolgt. Eine möglichst konkrete Formulierung ist wichtig. Der Hinweis „gekauft wie gesehen“ ist, wenn er nicht um nähere Informationen ergänzt wird, zu unspezifisch.

Werden Mängel arglistig, also bewusst, um den Käufer zu täuschen, verschwiegen, haftet der Verkäufer trotzdem. Ebenso ist der Verkäufer verpflichtet, einen gültigen Energieausweis rechtzeitig vorzulegen und nach Vertragsabschluss auszuhändigen, sofern keine gesetzliche Ausnahme vorliegt. Auch von dieser Pflicht kann sich ein Verkäufer durch keine Vertragsklausel befreien.

Ein sicherer Haftungsausschluss ist für private Immobilienverkäufer besonders wichtig. Die Gewährleistung sollte im Kaufvertrag ausdrücklich und möglichst konkret ausgeschlossen werden. Ansonsten besteht das Risiko von Rechtsstreitigkeiten nach Abwicklung des Verkaufs.

Viele Käufer freuen sich zwar einfach über den Kauf, doch nach dem Erwerb können noch Mängel behauptet und Ansprüche gegen den Verkäufer geltend gemacht werden. Im schlimmsten Fall kann es zu einem Rechtsstreit kommen und sogar die Rückabwicklung einer Immobilientransaktion wegen Streitigkeiten über Mängel ist möglich.

Damit es nicht so weit kommt, sind daher jedenfalls folgende Aspekte zu beachten:

• Eingehende Besichtigung der Immobilie – bei Bedarf auch mehrmals
• Dokumentation des Zustandes beim Verkauf: Bilder, Videos und eine konkrete Beschreibung des Zustandes, am besten inkl. einer Auflistung diverser Schäden.
• Konkrete Formulierungen hinsichtlich Gewährleistungsausschluss, Zustand und ggf. Lastenfreiheit bereits im Kaufanbot.
• Gut formulierter Haftungsausschluss im Kaufvertrag
• Beidseitig unterschriebenes, genaues Übergabeprotokoll

Je präziser diese Schritte ausgeführt werden, desto geringer ist das Risiko späterer Diskussionen, juristischer Streitigkeiten und womöglich zusätzlicher Kosten, die ansonsten auf private Immobilienverkäufer zukommen können.

Grundsätzlich wird zwischen Sachmängeln und Rechtsmängeln unterschieden:

• Sachmangel: Die Immobilie entspricht nicht dem vereinbarten Zustand oder dem Zustand, der üblicherweise vorauszusetzen ist.
  Beispiel: Ein Sachmangel liegt vor, wenn der Verkäufer ankündigt, vor dem Verkauf neuen Parkettboden zu verlegen, dies dann jedoch nicht tut.
• Rechtsmangel: Der Verkäufer verschafft dem Käufer nicht die rechtliche Position, die vorab zugesagt wurde.
  Beispiel: Ein Rechtsmangel wäre, wenn sich nach dem Verkauf herausstellt, dass die Immobilie doch noch vermietet ist, obwohl der Verkäufer zugesagt hatte, er würde den Mietvertrag rechtzeitig beenden.

Die gesetzliche Regelung zur Gewährleistung ist im § 922 ABGB  und den nachfolgenden Paragrafen zu finden.

Lastenfreiheit

Im Zuge der Gewährleistung sind auch existierende „Lasten“ einer Immobilie wichtig. Eine Immobilie kann über Belastungen verfügen, die im Grundbuch eingetragen sind. Diese sind im C-Blatt ersichtlich. Das sind beispielsweise Wege- und Leitungsrechte, also Rechte Dritter an der Immobilie. Doch auch sogenannte „außerbücherliche Lasten“ können vorliegen. Diese sind nicht im Grundbuch eingetragen. Beispielsweise, wenn jemand ein vertraglich geregeltes Wohnrecht hat.

Im Kaufanbot und auch im Kaufvertrag wird daher definiert, ob die Übergabe „lastenfrei“ erfolgt. Es kommt vor, dass bestimmte Lasten übernommen werden müssen. Beispielsweise ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht, das für den Käufer kein Problem darstellt. Entscheidend ist, die Lasten vorab dokumentiert offenzulegen und dann vertraglich eine passende Regelung zu finden.

Abseits der arglistig verschwiegenen Mängel wird zwischen offenen und versteckten Mängeln unterschieden. Ein offener Mangel ist bei der Besichtigung direkt erkennbar, beispielsweise schadhafter Parkettboden oder ein eindeutiger Wasserschaden. Der Mangel wird thematisiert und er fließt somit in die Preisbildung ein. Eine spätere Preisanpassung ist dann in der Regel nicht mehr durchsetzbar, sofern der Mangel ausreichend offengelegt wurde und der Haftungsausschluss wirksam vereinbart wurde.

Ein versteckter Mangel wurde vor dem Verkauf nicht thematisiert. Ob der Mangel nur dem Käufer unbekannt war oder auch dem Verkäufer, ist ein häufiger Streitpunkt. Ein Beispiel dafür ist ein schadhaftes Rohr in der Wand. Hierbei ist es möglich, dass tatsächlich weder Verkäufer noch Käufer wussten, dass es ein Problem gibt. Der vertraglich vereinbarte Haftungsausschluss kann greifen, sofern er wirksam vereinbart wurde und der Mangel nicht arglistig verschwiegen oder eine bestimmte Eigenschaft ausdrücklich zugesichert wurde.

Bei Mängeln, die dem Käufer bei sorgfältiger Besichtigung auffallen mussten, sind spätere Gewährleistungsansprüche regelmäßig deutlich erschwert. Beispiel: Die Immobilie wird mehrmals besichtigt und es gibt Risse an der Fassade. Diese werden nicht näher besprochen oder schriftlich erwähnt. Sie hätten dem Käufer jedoch bei mehrmaliger Besichtigung auffallen müssen. Ein vertraglich festgehaltener Gewährleistungsausschluss stärkt in solchen Fällen die Position des privaten Verkäufers.

Besonderheiten bei Sanierungsobjekten und alten Gebäuden

Bei sanierungsbedürftigen und alten Gebäuden ist klar, dass der Zustand bei Weitem nicht optimal ist. Auch bei solchen Immobilien können Gewährleistungsansprüche entstehen. Bei einem privaten Immobilienverkauf ist daher darauf zu achten, die Gewährleistung möglichst präzise und bezogen auf den konkreten Zustand auszuschließen.

Zu diesem Zweck wird festgehalten, dass es sich um ein stark sanierungsbedürftiges Objekt handelt. Empfehlenswert ist eine Auflistung der gröbsten Mängel, mit dem Hinweis, dass diese Liste nicht abschließend ist, sondern auch der sonstige Zustand der Immobilie stark sanierungsbedürftig ist. Festgehalten wird auch, dass das Objekt eingehend besichtigt wurde und zahlreiche Fotos bereitgestellt wurden. Es muss möglichst klar sein, dass die Immobilie sanierungsbedürftig und nur eingeschränkt nutzbar ist.

• Beauftragung eines Immobilienmaklers: Ein Immobilienmakler kann die Haftung des Verkäufers nicht gänzlich abnehmen, da er keine umfassende technische Prüfung der Immobilie ersetzt. Er darf Interessenten jedoch keine ihm bekannten oder erkennbaren wesentlichen Mängel verschweigen. Professionelle Immobilienmakler wissen außerdem, wie sie die Immobilie korrekt beschreiben, den Zustand dokumentieren und Schwächen des Objektes transparent kommunizieren.
• Genaues Übergabeprotokoll: Im Übergabeprotokoll, das von Käufer und Verkäufer unterschrieben wird, ist der Zustand zum Zeitpunkt der Übergabe festzuhalten. Das stellt nochmals sicher, dass die Übergabe wie vertraglich vereinbart erfolgte.
• Energieausweis: Ein Energieausweis muss, sofern keine gesetzliche Ausnahme vorliegt, rechtzeitig vorgelegt und nach Vertragsabschluss ausgehändigt werden. Ein Haftungsausschluss für diese Verpflichtung ist nicht möglich.

Zusammenfassend ist es somit wichtig, den Zustand der Immobilie nachweislich transparent zu kommunizieren. Mängel dürfen nicht versteckt werden und ein gut formulierter, konkreter Haftungsausschluss sorgt für zusätzliche Sicherheit.

Wie formuliert man einen Gewährleistungsausschluss bei Privatverkauf?

Der Immobilienverkauf wird in Österreich in der Praxis regelmäßig von einem Rechtsanwalt oder Notar begleitet, für die Grundbuchseintragung sind beglaubigte Unterschriften erforderlich. Immobilienverkäufer können den Wunsch eines weitreichenden Gewährleistungsausschlusses beim Vertragsersteller einbringen. Dieser formuliert dann, in Abstimmung mit Verkäufer und Käufer, die konkrete Klausel für den Kaufvertrag.

Hierbei ist immer eine individuelle Anpassung nötig, abhängig davon, in welchem Zustand sich Ihre Immobilie befindet und welche Vereinbarung Sie mit dem Käufer getroffen haben. So kann z. B. angepasst werden, dass die Gewährleistung ausgeschlossen wird, außer für die Erneuerung der Elektrik, die der Verkäufer noch vor Übergabe des Objektes erledigt.

Das nachstehende Muster dient daher nur als Beispiel und kann nicht einfach in Verträge übernommen werden.

Muster einer Gewährleistungsausschlussklausel bei einem privaten Immobilienverkauf

Der Käufer hat die Immobilie mehrmals eingehend besichtigt und kennt den Zustand des Objektes. Der Verkäufer leistet keine Gewähr für eine bestimmte Beschaffenheit, ein bestimmtes Ausmaß oder bestimmte Eigenschaften des Kaufgegenstandes, soweit diese nicht ausdrücklich im Kaufvertrag zugesichert wurden. Die Gewährleistung des Verkäufers für Sachmängel wird, soweit gesetzlich zulässig, ausgeschlossen. Dem Kaufvertrag liegen eine detaillierte Immobilienbeschreibung und eine Fotodokumentation bei. Da es sich um ein stark sanierungsbedürftiges Objekt handelt, ist davon auszugehen, dass neben den nicht-taxativ aufgezählten Mängeln und jenen, die vor Ort oder in der Fotodokumentation ersichtlich sind, auch weitere alters- und sanierungsbedingte Mängel vorhanden sein können.

Gewährleistungsrecht Österreich: Fristen und Verjährung bei Immobilien

Die Gewährleistungsfrist beginnt grundsätzlich ab der tatsächlichen Übergabe der Immobilie zu laufen. Entscheidend ist also nicht der Tag des Vertragsabschlusses. Denn es kann vertraglich ein späterer Übergabezeitpunkt definiert worden sein. Die Gewährleistungsfrist beträgt bei Immobilien drei Jahre und ist in § 933 ABGB geregelt. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln können je nach Anspruchsgrundlage – auch deutlich längere Fristen in Betracht kommen.

Damit Ihr Immobilienverkauf möglichst rechtssicher abläuft, ist ein wirksamer Haftungsausschluss zu formulieren. Dabei werden Sie von einem Immobilienmakler, einem Anwalt bzw. einem Notar unterstützt. Dieses Expertennetzwerk sorgt für die professionelle Abwicklung des Verkaufs.

Sie selbst müssen jedoch auch Ihren Beitrag leisten, indem Sie die Immobilie ehrlich und korrekt beschreiben. Mängel müssen offen thematisiert und dokumentiert werden. Je genauer Sie vorab den Zustand und die Schwächen des Objektes nachweislich kommunizieren, desto geringer ist das Risiko einer späteren Rechtsstreitigkeit.

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