WEG-Finanzierung

Wohnungseigentümergemeinschaften kommen im Lauf der Zeit immer wieder in die Situation, einen Kredit für hohe Ausgaben aufnehmen zu müssen. Die WEG-Finanzierung ist wichtig, um die Bestandsimmobilie erhalten und aufwerten zu können. Gleichzeitig sind Top-Konditionen entscheidend, um die einzelnen Miteigentümer möglichst geringen finanziellen Belastungen auszusetzen. 

Bei Mehrparteienhäusern, die nicht einer einzelnen Person gehören, sondern wo nach einer Parifizierung die einzelnen Wohnungen unterschiedliche Eigentümer haben, spricht man von einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Hausverwaltung schreibt allen Miteigentümern monatlich eine Zuweisung zur Reparaturrücklage vor. Dieser Betrag wird somit angespart, um künftige Sanierungen und sonstige für das Gebäude nötige Ausgaben, welche die Allgemeinflächen betreffen, bestreiten zu können. 

Die WEG-Finanzierung grenzt sich klar von anderen Finanzierungsformen ab: 

• Sonderumlagen: Die Eigentümergemeinschaft hat geringfügig zu wenige Rücklagen, um bestimmte Ausgaben zu bezahlen oder der Stand der Rücklagen ist niedrig. Die Verwaltung hebt daher begründet eine Sonderumlage ein. Das ist ein einmaliger Betrag, um die Rücklagen zu erhöhen. Typischerweise handelt es sich um dreistellige oder niedrig vierstellige Beträge, abhängig von der jeweiligen Wohnungsgröße, sodass die Einmalzahlung für alle Miteigentümer leistbar ist.
   
• Individuelle Eigentümerkredite: Für den Kauf einer Wohnung oder die Sanierung einer konkreten Wohnung, nimmt der jeweilige Eigentümer persönlich den Kredit auf. Dieser hat somit nichts mit der WEG-Finanzierung zu tun. 

Die WEG-Finanzierung kommt daher dann zum Einsatz, wenn die Reparaturrücklagen für das Vorhaben nicht ausreichen und eine Sonderumlage zu hohe Einmalkosten für die Eigentümer bedeuten würde. Ebenso ist möglich, dass Eigentümergemeinschaften das Rücklagenkonto nicht antasten möchten, sondern für eine konkrete Einzelmaßnahme (z.B. Einbau eines Aufzugs) lieber einen Kredit aufnehmen. 

Typische Einsatzmöglichkeiten für einen WEG-Kredit sind umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen, tiefgreifende Sanierungen und energetische Maßnahmen am Gebäude. 

Beispiele dafür sind: 

• Umstellung der Heizungsanlage
• Neueindeckung des Daches
• Komplettsanierung des Stiegenhauses
• Energetische Sanierung und Errichtung einer Photovoltaik-Anlage.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt grundsätzliche Rechte und Pflichten der Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft. Hinsichtlich der Finanzierung ist § 31 des WEG besonders relevant. Hier ist geregelt, dass die Rücklagenbildung verpflichtend zu erfolgen hat. Die minimale Rücklage beträgt aktuell (Stand: 08/2025) knapp über einen Euro pro Quadratmeter Nutzfläche, wobei eine geringere Rücklage bei modernen Gebäuden möglich ist. Aus diesem System können Eigentümer nicht aussteigen, die Rücklage wird verpflichtend, seitens der Hausverwaltung, eingehoben.

Hinweis: Verwirrend kann wirken, dass sowohl „Wohnungseigentümergemeinschaft“ als auch „Wohnungseigentumsgesetz“ mit „WEG“ abgekürzt werden und beide Begriffe relevant sind, wenn es darum geht, dass die Eigentümergemeinschaft gemeinsam einen Kredit aufnimmt.

Sondervorschreibungen liegen im Ermessen der Hausverwaltung. Eigentümer müssten, um gegen eine solche Vorschreibung vorzugehen, einen Mehrheitsbeschluss fassen. In der Praxis ist das unrealistisch, da Sondervorschreibungen üblicherweise gut begründet werden und nur vorkommen, wenn es ganz offensichtlich notwendig ist.

Die Aufnahme eines Kredites für das Gebäude wird hingegen in einer Eigentümerversammlung, welche durch die Hausverwaltung zu organisieren ist, besprochen. Die Abstimmung kann auch als Umlaufbeschluss erfolgen. Damit ein Kredit aufgenommen werden kann, müssen 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Finanzierung sein und diese 2/3 müssen mindestens ein Drittel der Gesamtanteile ausmachen. Vereinfacht gesagt heißt das, dass nicht nur die Anzahl der abgegebenen Stimmen (zwei Drittel) zählt, sondern auch einfließt, welche Fläche die stimmberechtigten Personen anteilig besitzen.

Wohnungseigentümergemeinschaften haben bei Kapitalbedarf mehrere Optionen:

• Bankkredit für WEG: Ein solcher Kredit kann meist zu sehr guten Konditionen aufgenommen werden und dient vor allem besonders der Finanzierung besonders umfangreicher Sanierungsmaßnahmen.
• Sonderumlage: Die Sonderumlage ist eine einmalige, zusätzliche Vorschreibung, um die Reparaturrücklage zu erhöhen. Sie ist sinnvoll, wenn es sich um einen eher geringen Betrag handelt, für den nicht eigens ein Kredit aufgenommen werden kann bzw. soll.
• Rücklagen: Die angesparten Rücklagen dienen primär für laufende, kleinere Erhaltungsmaßnahmen am Gebäude. Für umfangreiche Sanierungen sind sie häufig nicht ausreichend.

Wenn eine umfassende Sanierung des Gebäudes geplant wird, kommt es oftmals zu einer Kombination mehrerer Finanzierungsmöglichkeiten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft nutzt einerseits vorhandene Rücklagen und nimmt andererseits zusätzlich einen WEG-Kredit auf. Empfehlenswert ist, die Rücklage nicht gänzlich aufzubrauchen, da dieser Betrag auch jederzeit für spontan anfallende Arbeiten benötigt werden könnte. Auch eine Nutzung der Rücklagen als Kreditsicherheit ist möglich, wobei die Zuweisung der monatlichen Rücklagen als Sicherheit dient, nicht der angesparte Betrag an Rücklagen.

Vorteile und Nachteile von Krediten

Die Aufnahme eines Kredits ist für eine Eigentümergemeinschaft meist problemlos möglich, da als Sicherheit die Verpfändung der Rücklage dient und alle Miteigentümer solidarisch für den gesamten Kredit haften. Die größten Vorteile des WEG-Kredits sind:

• Unmittelbare Liquidität: Der benötigte Betrag steht zur Verfügung und die geplanten Arbeiten (Sanierungen etc.) können durchgeführt werden.
• Planbarkeit: Die Rückzahlung des Kredits kann in monatlichen Raten erfolgen.
• Flexibilität: Wenn ein Eigentümer nicht monatlich seinen Anteil des Kredits zurückzahlen will, kann der eigene Anteil per Einmalzahlung beigetragen werden.

Diesen Vorteilen stehen folgende Nachteile eines WEG-Darlehen gegenüber:

• Lange Laufzeit: Die Finanzierung hat üblicherweise eine lange Laufzeit. Beim Verkauf einer Wohnung ist es möglich, den auf die Anteile entfallenden Restbetrag per Einmalzahlung zu tilgen, damit der Verkauf nicht unnötig erschwert wird.
• Zinslast: Selbstverständlich fallen für die bereitgestellte Finanzierung Zinsen an, die bezahlt werden müssen.

Sonderumlage und Rücklagen im Vergleich

Zur optimalen Nachvollziehbarkeit gehen wir nun auf den genauen Unterschied zwischen der laufenden Rücklagenbildung und der Sonderumlage ein:

• Sonderumlage: Die Sonderumlage wird seitens der Hausverwaltung begründet und vorgeschrieben. Es handelt sich um eine Einmalzahlung, die alle Miteigentümer, aliquot zu ihren jeweiligen Besitzanteilen, leisten müssen. So wird der Rücklagen-Topf schnell aufgefüllt, jedoch ist eine hohe Einmalzahlung für manche Eigentümer eine beträchtliche finanzielle Belastung.
• Rücklagen: Die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft werden monatlich vorgeschrieben. Es sind somit optimal planbare, überschaubare Kosten, denen meist keine große Beachtung geschenkt wird. Die Hausverwaltung sollte bei Eigentümerversammlungen rechtzeitig ansprechen, ob die Rücklagen, auch im Sinne der Bezahlung künftig absehbarer Arbeiten, erhöht werden müssen. So können Sonderumlagen vermieden werden.

Bei der WEG-Finanzierung ist auf möglichst gute Konditionen zu achten, da ansonsten die gesamte Eigentümergemeinschaft über Jahre hinweg unnötig hohe Zinsen bezahlt. Zusätzlich zur laufenden Zinsbelastung fallen gewisse Kreditnebenkosten an, es gibt Verwaltungs- und Bearbeitungsgebühren. Die Konditionen können individuell sehr unterschiedlich ausfallen. Das INFINA Corporate Finance Team unterstützt Sie daher gerne dabei, einen WEG-Kredit mit absoluten Top-Konditionen für Ihr Zinshaus zu bekommen.

JETZT ANFRAGEN

In Österreich werden nicht WEG-Kredite direkt gefördert, aber für bestimmte bauliche Maßnahmen können Förderungen beantragt werden. Welche Fördermittel konkret zur Verfügung stehen, muss individuell geprüft werden, da es Förderungen auf Bundes-, Landes- und teilweise Gemeindeebene gibt.

Beispiele für relevante Förderungen sind etwa (Stand: 09/2025) die Förderung für thermische Gebäudesanierungen und auch die Förderung für Sonnenschutzmaßnahmen in Wien. Lesen Sie vertiefend dazu am besten unseren Ratgeber Energetische Sanierung Hausarten.

Welche Finanzierungsmöglichkeit optimal ist, hängt von den Projektkosten, den angesparten Rücklagen und verfügbaren Förderungen ab. Nachfolgend hierzu zwei Beispiele: 

Beispiel 1: Thermische Sanierung
Für die thermische Sanierung des Gebäudes wurden über Jahre hinweg hohe Rücklagen angespart. Die Hausverwaltung agierte vorausschauend und erhöhte die monatliche Zuweisung frühzeitig. Nun ist genug angespart und es kann eine Förderung genutzt werden, womit kein Kredit benötigt wird. 

Beispiel 2: Dringende Dachsanierung
Die Dachsanierung war noch nicht geplant, doch es zeigt sich, dass der Zustand schlechter ist als vermutet. Daher muss rasch gehandelt werden. Damit die Sanierung leistbar ist, wird ein WEG-Kredit aufgenommen, denn eine Sondervorschreibung würde für viele Miteigentümer eine zu hohe Einmalbelastung darstellen.

Entscheidend ist, dass der Bedarf umfassender Sanierungsmaßnahmen frühzeitig und inhaltlich gut aufbereitet kommuniziert wird. Dazu dient einerseits die Eigentümerversammlung, andererseits müssen auch hier nicht anwesende Miteigentümer informiert werden. Die Hausverwaltung schlägt bestimmte Maßnahmen vor und holt, wenn die Mehrheit der Eigentümer an der Umsetzung interessiert ist, Vergleichsangebote ein. Sobald eine ungefähre Größenordnung der erwartbaren Kosten klar ist, sollten auch Finanzierungsangebote geprüft werden. Alle Informationen, von Angeboten der Baufirmen bis hin zu Kreditangeboten, sollten stets für alle Beteiligten einsehbar sein, um für maximale Transparenz zu sorgen und Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft zu vermeiden.

Der Eigentümergemeinschaft muss klar sein, dass der Erhalt der Substanz des Gebäudes wichtig ist. Sowohl die Sanierung als auch deren Finanzierung sind eine Gemeinschaftsaufgabe. Bevor ein WEG-Darlehen aufgenommen werden kann, müssen die erwartbaren Kosten transparent sein, es müssen mehrere Vergleichsangebote eingeholt werden und es sollten so viele Eigentümer wie nur möglich dem Vorhaben positiv gegenüberstehen. Transparenz, gute Kommunikation und professionelle Beratung sind entscheidend, um das Gesamtprojekt erfolgreich umsetzen zu können.

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