Immobilienfinanzierung gewerblich

Eine gewerbliche Immobilienfinanzierung ist im Vergleich zu einem privaten Wohnbaukredit deutlich komplexer. Die Kreditvolumen dieser Firmenkredite in Österreich sind um ein vielfaches höher, die Bedürfnisse der Kreditnehmer sind heterogener und die spezifischen Anforderungen an die Finanzierungsstruktur ebenfalls nicht vergleichbar. Hinzu kommt, dass die Entscheidungskriterien und die zuständigen Abteilungen in den Banken sich vom klassischen Wohnbau unterscheiden. Die Corporate Finance-Einheit von Infina hat hier ein fundiertes Know-how und Zugang zu den wichtigsten Kreditinstituten, welche im gewerblichen Immobilienfinanzierungsbereich aktiv sind.

Eine gewerbliche Immobilienfinanzierung ist klar abzugrenzen von einem Investitionskredit eines Gewerbetreibenden, welchen Sie beispielsweise für eigene neue Produktionsstätten aufnehmen. Viel mehr sind unter einer Immobilienfinanzierung gewerblich die Finanzierung von Renditeobjekten sowie Immobilienentwicklung zu verstehen.

Beispiele gewerblicher Immobilienfinanzierung:

• Erwerb oder Errichtung eines Mietzinshauses zu Wohnzwecken.
• Erwerb oder Errichtung von Gewerbeimmobilien wie Ärztehäuser, Büroflächen, Einzelhandelsflächen, Kaufhäuser, Logistikimmobilien und Garagen zur Vermietung an Dritte.
• Bauträger-Projekte: Errichtung von Wohnanlagen mit dem Ziel des Abverkaufs der einzelnen Wohnungen. Die Projektdauer liegt hier in der Regel zwischen drei und fünf Jahren.

Der verlässliche Ansprechpartner für Ihre Planung der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Wir vermitteln Ihnen den richtigen Kredit für Ihr gewerbliches Vorhaben und begleiten Sie im gesamten Prozess Ihrer Immobilienfinanzierungsplanung: Von der Erstellung der Bankunterlagen, über das Einholen verschiedener Angebote, bis zum Coaching für Bankgespräche.

Mit Infina profitieren Sie von:

Besonders wichtig ist uns: Wir möchten Ihr Geschäftsmodell wirklich verstehen. Nur so können wir dieses auch vor unseren Finanzierungspartnern überzeugend darstellen.

• Auf Basis jahrzehntelanger Erfahrung im Bereich Firmenkredite in Österreich verstehen wir Ihre Bedürfnisse als Unternehmer und Immobilienprojektant. 
• Wir entwickeln gemeinsam mit Ihnen eine Bankenstrategie für Ihr Unternehmen, die wir im Rahmen eines gemeinsamen Finanzierungsexposés ausarbeiten.
• Durch unseren Zugang zu den richtigen Banken für Ihr Projekt erhöht sich die Wahrscheinlichkeit, die gewerbliche Finanzierung sowie günstige Konditionen zu bekommen.

Wir arbeiten mit allen wesentlichen Kreditinstituten im Bereich Immobilienfinanzierung gewerblich in Österreich zusammen und können auch Kontakte zu Gebern von Mezzanin-Kapital herstellen. Dabei behalten wir immer den Rahmen der Möglichkeiten Ihrer Unternehmensfinanzierung als Ganzes im Auge und teilen Ihnen dies auch transparent mit.
 

Unsere Experten für die gewerbliche Finanzierung begleiten Sie von der Ermittlung des Finanzierungsbedarfs, der generellen Prüfung der Machbarkeit, der Erstellung eines Finanzierungskonzeptes, den Verhandlungen mit den Banken bis hin in die Zeit nach der Vertragsunterzeichnung, sollten Sie im Zeitablauf weitere Finanzierungs-/ Optimierungswünsche haben.

1. Schritt: Ermittlung des Kreditbedarfs, der Projektunterlagen und aller weiteren Daten (erstes Kennenlernen)

2. Schritt: Austausch zu den Finanzierungsmöglichkeiten und Erstellung eines Finanzierungsexposés für die Bankengespräche

3. Schritt: Auswahl der strategisch richtigen Banken und Aufnahme von Kreditverhandlungen, Angebotsauswahl, Prüfung und Unterfertigung des Kreditvertrages

Welche Konditionen für die gewerbliche Immobilienfinanzierung sind möglich? Wie gehen die Corporate Finance-Experten bei der Immobilienfinanzierung gewerblich konkret vor? Ist eine gewerbliche Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital auch möglich? Nachfolgend finden Sie ausgewählte Referenzprojekte zur gewerblichen Immobilienfinanzierung.

• Finanzierung einer Gewerbeliegenschaft zur Vermietung mit 10 Hallen auf rund 6.500 m² Grundfläche in Tirol (Kreditvolumen knapp 2 Mio. Euro, Laufzeit 25 Jahre mit Restwert).
   
• Finanzierung des Kaufs und Ausbaus einer 420 m² großen Ärztepraxis zur Vermietung in Wien (Kreditvolumen 1,8 Mio. Euro, Laufzeit 23 Jahre mit Restwert). Gerne zeigen wir Ihnen auf, wie Ihre Immobilienfinanzierung gewerblich ganz konkret und im Gesamtkontext Ihrer Unternehmensfinanzierung ausgestaltet werden sollte.

Gerne zeigen wir Ihnen auf, wie Ihre Immobilienfinanzierung gewerblich ganz konkret und im Gesamtkontext Ihrer Unternehmensfinanzierung ausgestaltet werden sollte.

Grundsätzlich werden 2 Arten von Immobilienfinanzierungen im Bereich Unternehmer Kredit unterschieden:

• Langfristige Rendite- bzw. Vermietungsprojekte mit langfristiger Finanzierung und
   
• Entwicklungsprojekte mit dem Ziel, die Liegenschaft zu entwickeln, ggf. zu bebauen und wieder zu veräußern. Letztere Formen werden nach Basel III als sog. „spekulative Immobilienprojektfinanzierungen“ kategorisiert und sind von den Banken mit einer 150 % Gewichtung an Eigenmitteln gegenüber dem Normalfall zu unterlegen, was die Konditionen verteuert.

Laufzeiten und Tilgungsstrukturen orientieren sich am Projektcharakter:

• Langfristige Renditeobjekte werden mit Annuitäten oder Kapitalratendarlehen auf maximal 25-30 Jahre finanziert. Je nach Verkehrswert, Höhe der Verschuldung sowie Alter und Lage des Gebäudes sind auch endfällige Restwerte möglich, wodurch die Tilgungsanforderungen des Kapitalteils während der Laufzeit reduziert werden.
   
• Entwicklungsprojekte werden auf 3 bis 5 Jahre endfällig finanziert bzw. über entsprechende Baukonten. Die Auszahlung durch die Bank erfolgt entsprechend dem nachgewiesenen Projektfortschritt.

Tipps: Wie bekomme ich einen Immobilienkredit für mein gewerbliches Vorhaben?

Ein gewerblicher Immobilienkredit geht mit einem hohen Kreditvolumen einher. Das macht diese Form der Finanzierung zu einer komplexen Angelegenheit. Mit folgenden Tipps verbessern Sie Ihre Chanceauf einen erfolgreichen Kreditabschluss:

Aktuelle und vollständige Unterlagen sind die Grundlage für ein erfolgreiches Bankgespräch. Zu den notwendigen Dokumenten zählen beispielsweise:

• Firmenbuchauszug
• Gewerbeberechtigung
• Einkommenssteuerbescheid
• aktuelle Aufstellung von Vermögen und Schulden (betrieblich und privat)
• Einnahmen-Ausgaben-Rechnung der letzten 3 Jahre
• aktuelle Haushaltsrechnung
• Darstellung des Geschäftsmodells
• Darstellung von Finanzierungszweck und Vorhaben
• Ausführliche Unterlagen zum gewerblichen Immobilienprojekt
• Unterlagen zu den Sicherheiten (Grundbuchauszug, Versicherungspolizzen etc.)

Die Konditionen bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung hängen neben der üblichen Bonitätskriterien des Kreditnehmers erheblich von den Eckdaten bzw. Kennzahlen des Projektes selbst ab (Eigenmittel, LTV = Loan to Value, Kalkulation, Mietrendite, etc.).

Entwicklungsprojekte werden bei einer kurzen Laufzeit in der Praxis fast immer variabel verzinst. Bei langfristigen Vermietungsprojekten bieten Fixzinsen die notwendige Kalkulationssicherheit, die jedoch einen gewissen Aufschlag gegenüber der im Markt vorherrschenden variablen Konditionen bedeutet.

Auch gibt es Unterschiede bei der Immobilienprojektfinanzierung zwischen langfristig vermieteter Bestandsimmobilien und spekulativer Finanzierungen im Zuge der Immobilienentwicklung mit von Beginn an geplantem Abverkauf. Gewerbliche Kredite zur spekulativen Immobilienentwicklung müssen von Banken mit rund 50 % mehr Eigenkapital als herkömmliche Firmenkredite in Österreich unterlegt werden und auch die hypothekarischen Sicherheiten können dabei nicht voll angesetzt werden. Dies führt dazu, dass diese Finanzierungen empfindlich teurer sind.

Zinssatz

Bei der Finanzierung langfristiger Renditeobjekte bewegen sich im gewerblichen Bereich die Aufschläge bei variabler Verzinsung zwischen 1,00 und 2,50 %, je nach Bonität und Projektkennzahlen. Im Falle von langjährigen Fixzinsbindungen auf 15 oder 20 Jahre müssen Sie aktuell entsprechend mit Zinssätzen von 1,75 bis 3,00 % zu rechnen. Noch höher zu verzinsen sind die zwischenzeitlichen Finanzierungen von Bauträgerprojekten, die mit dem Abverkauf der errichteten Objekte binnen vier Jahren zurückgeführt werden. Hier betragen die Aufschläge bei variablen Verzinsungen in etwa zwischen 1,50 und 3,00 %.

Tilgung

Renditeobjekte werden mit langfristigen gewerblichen Tilgungskrediten finanziert. Sondertilgungen sind für Firmenkunden auch bei variablen Krediten in der Regel nur gegen Zahlung einer Pönale möglich – Infina kennt die Marktstandards und verhandelt diese Klauseln bestmöglich für Sie. Insbesondere bei Fixzinskrediten ist die Flexibilität für Sondertilgungen üblicherweise im Kreditvertrag stark eingeschränkt. Für eine liquiditätsschonende gewerbliche Finanzierung sollte unbedingt auch die Möglichkeit von endfälligen Restwertmodellen geprüft werden.

Laufzeiten

20 bis 25 Jahre sind die marktgängigen Kreditlaufzeiten langfristiger gewerblicher Immobilienfinanzierungen, in Ausnahmefällen und unter besonderen Voraussetzungen sind auch Laufzeiten von 30 Jahren möglich.

Zinsabsicherung

Die einfachste Zinsabsicherung sind Fixzinsbindungen. Daneben gibt es spezielle Absicherungsmöglichkeiten für Zinsobergrenzen (Cap) oder Zinsbandbreiten (Collars), die aber jedenfalls besonderer Beratung bedürfen.

Ein Unternehmer kauft über seine Immobilien-GmbH ein kleines Fachmarkt-Center, dessen Flächen an gewerbliche Mieter vermietet sind. Der Kaufpreis beträgt 3,5 Mio. Euro inkl. 10 % Nebengebühren. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen 180.000 Euro.

Eigenmittel werden in Höhe von 700.000 Euro (= 20 % des Gesamtkaufpreises) an Eigenmitteln eingebracht. Der Finanzierungsbedarf für die gewerbliche Immobilienfinanzierung beträgt damit 2,8 Mio. Euro.

Die Bank setzt die Gewerbeliegenschaft mit einem internen Belehnwert von 70 % des Kaufpreises exkl. Nebengebühren als Sicherheit an.

Zur Verbesserung der Besicherung bzw. Erhöhung der Eigenmittelquote für eine bessere Konditionierung des gewerblichen Kredits bringt der Unternehmer noch eine unbelastete Wohnung im Wert von 350.000 Euro im Eigentum der Immobilien-GmbH als Sicherheit ein.

Als Konditionen für die gewerbliche Immobilienfinanzierung wird eine Laufzeit von 25 Jahren mit vollständiger Tilgung sowie eine Fixzinsbindung für die ersten 20 Jahre mit 2,00 % p.a. vereinbart.

Mit dem Regelwerk Basel III und der in den kommenden Jahren Erweiterung Basel IV wird nach standardisierten Verfahren eine noch höhere Risikoaktiva errechnet, die noch mehr Eigenkapitalunterlegung der Banken für die Vergabe von gewerblichen Krediten erfordert. Bereits heute sind Bauträgerimmobilienprojekte „benachteiligt“, da sie im Vergleich zu Bestandsfinanzierungen anstatt mit 100 mit 150 % in der Risikoaktiva gewichtet sind. Die Banken haben somit höhere Eigenkapitalunterlegungspflichten und somit höhere Kosten, was in höheren Zinsen für Bauträger-Projekte Ausdruck findet. Hinzukommen folgende Herausforderungen in der Finanzierung gewerblicher Immobilien:

Mindesteigenmittelanforderungen steigen:

Die Zeiten, in denen Sie mit keinen oder weniger als 10 % echten Eigenmitteln Objekte erwerben konnten, sind weitgehend vorbei. Mittlerweile sind bei Renditeobjekten je nach Kaufpreis und Mietrendite etwa 15 bis 25 % der Gesamtinvestitionskosten an Eigenmittel erforderlich.

Bei Bauträgerprojekten hängt dies sehr stark von der Bonität, Erfahrung und den Referenzen des Bauträgers ab. Auch der Vorverwertungsgrad spielt dabei eine wichtige Rolle. Bei sehr guten Projektanten und Liegenschaften beginnen die Eigenmittelanforderungen bei rund 10 % der Gesamtinvestitionskosten und können bei riskanteren Erstprojekten von neuen Bauträgern bis zu 30 % und mehr betragen.

Aufgrund der strikten Richtlinien und Regulierungen der Banken gibt es in der Praxis so gut wie keine gewerblichen Immobilienprojekte ohne Eigenkapital mehr.

Ausnahmen sind am ehesten dort möglich, wo der Investor selbst über ein hohes Vermögen und beste Bonität verfügt und der Kreditnehmer selbst vielleicht über eine Bilanz mit hoher Eigenmittelquote. Aber selbst in solchen Fällen sind zumindest Ersatzsicherheiten auf freien Liegenschaften oder persönliche Haftungen die „Unterkante“ bei den Eigenmitteln.

Kredite für Zinshäuser, Fachmarktzentren, Büros und Einzelhandelsimmobilien sowie die große Vermietung ab 5 Wohnungen – all das fällt unter die Kategorie „gewerbliche Immobilienfinanzierung“. Dabei gelten in der Regel strengere Kriterien und höhere Informationsanforderungen als bei der privaten Wohnbaufinanzierung. Es sind durchschnittlich mehr Eigenmittel erforderlich und auch die Kredite entsprechend teurer.