Kündigungsgrund Eigenbedarf: Das sollten Sie unbedingt wissen

Die Eigenbedarfskündigung ist für Vermieter in Österreich eine wichtige Möglichkeit, vermieteten Wohnraum für sich oder nahe Angehörige wieder nutzbar zu machen. Allerdings ist dieser Kündigungsgrund an strenge gesetzliche Vorschriften gebunden, insbesondere, wenn das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt. Welche Voraussetzungen hierfür erfüllt sein müssen und wie Sie erfolgreich eine Eigenbedarfskündigung durchführen, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist einer der häufigsten Gründe, warum Vermieter in Österreich ein Mietverhältnis beenden. Laut Mietrechtsgesetz (§ 30 Abs. 2 Z 13 MRG) ist dies jedoch nur dann erlaubt, wenn ein „dringlicher Bedarf“ für den Vermieter selbst oder nahe Angehörige nachweislich vorliegt. Typische und anerkannte Gründe für die Eigenbedarfskündigung sind beispielsweise eine notwendige Pflegebedürftigkeit naher Angehöriger, die Familiengründung oder gesundheitliche Beeinträchtigungen des Eigentümers.

Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf richtet sich grundsätzlich nach den Vereinbarungen im Mietvertrag. Falls darin nichts geregelt ist, gilt eine gesetzliche Frist von einem Monat, wobei Kündigungen immer nur zum Monatsende ausgesprochen werden können. Falls die Mietzahlungen in längeren Abständen als monatlich erfolgen, verlängert sich die Frist entsprechend (meist auf drei Monate).

Unter „dringlichem Bedarf“ versteht man Situationen, in denen der Vermieter oder seine nahen Angehörigen aus persönlichen, gesundheitlichen oder wirtschaftlichen Gründen zwingend auf die vermietete Wohnung angewiesen sind. Gerichtlich anerkannt sind beispielsweise folgende Fälle: 

• Ein Familienmitglied ist pflegebedürftig.
• Der Vermieter benötigt nach einer Scheidung dringend Wohnraum.
• Gesundheitsprobleme machen eine ebenerdige Wohnung notwendig.
• Die Gründung einer Familie erfordert zusätzlichen Wohnraum.

Sollte ein Gericht feststellen, dass der Kündigungsgrund Eigenbedarf vorgetäuscht wurde, drohen rechtliche Konsequenzen. Mieter haben die Möglichkeit, entsprechende Vorwürfe gerichtlich prüfen zu lassen. Vermieter sollten daher nur wahrheitsgemäße Angaben machen und gut dokumentierte Nachweise vorlegen.

Bei Eigenbedarfskündigungen gibt es in Österreich Besonderheiten, die Vermieter beachten sollten. Beispielsweise gelten für Einfamilienhäuser seit dem 01.01.2002 spezielle Bestimmungen: Diese unterliegen dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), sofern sie maximal zwei Wohneinheiten besitzen. Dies bedeutet, dass die Vorschriften des §30 MRG hier nicht greifen und damit kein gesetzlicher Kündigungsschutz für den Mieter besteht. Weitere relevante Praxisfälle sind, wenn mehrere Vermieter vorhanden sind oder ein Vermieter mehrere Wohnungen besitzt. Bei mehreren Eigentümern reicht es aus, den dringenden Eigenbedarf nur für eine Person nachzuweisen; allerdings müssen alle Vermieter das Kündigungsschreiben unterzeichnen. Wenn der Vermieter mehrere Wohnungen besitzt, prüft das Gericht, ob der Eigenbedarf auch durch eine andere verfügbare Wohnung gedeckt werden könnte. Ist dies der Fall, könnte die Kündigung scheitern. Falls der Mieter nach erfolgter gerichtlicher Kündigung jedoch nicht auszieht, dann kann eine Delogierung mittels des vorhandenen vollstreckbaren Titels durchgeführt werden.

Eine erfolgreiche Eigenbedarfskündigung setzt eine sorgfältige Vorbereitung und umfassende Dokumentation voraus. Wichtig sind eine klare Begründung des Eigenbedarfs, die Einhaltung gesetzlicher Fristen sowie die Möglichkeit, alternative Wohnungen anzubieten. Juristische Unterstützung kann hier entscheidend sein

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