Hauptwohnsitz, Nebenwohnsitz oder Ferienimmobilie: in Österreich

Wer in Österreich einen oder mehrere Wohnorte nutzt, steht vor der Frage, ob es sich um einen Hauptwohnsitz, einen Nebenwohnsitz oder eine Ferienimmobilie handelt. Diese Unterscheidung ist wesentlich, da in Österreich die Meldepflicht des Wohnsitzes gilt. Je nach Art der Nutzung der Immobilie ergeben sich unterschiedliche rechtliche Folgen. Gerade bei mehreren Wohnorten entstehen oft Unsicherheiten darüber, welcher Wohnsitz korrekt zu melden ist. Ziel dieses Ratgebers ist es, die Varianten einzuordnen und eine verständliche Entscheidungshilfe zu bieten.

Der Hauptwohnsitz ist jener Wohnsitz, an dem sich der Lebensmittelpunkt einer Person befindet. Nach dem österreichischen Melderecht ist dies die Unterkunft, zu der die stärksten persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Beziehungen bestehen. In Österreich unterliegt der Hauptwohnsitz der Meldepflicht und muss bei der zuständigen Behörde angegeben werden. Die rechtliche Grundlage dazu findet sich in § 1 Abs. 7 des österreichischen Meldegesetz (MeldeG).

Zur Bestimmung des Lebensmittelpunkts werden mehrere Schlüsselfaktoren herangezogen. Besonders entscheidend ist der Familienbezug: Dort, wo Ehepartner, Lebenspartner oder minderjährige Kinder leben, liegt in der Regel der Hauptwohnsitz. Ebenso wichtig sind berufliche Bindungen, also der Ort des Arbeits- oder Ausbildungsplatzes. 

Auch die Aufenthaltsdauer spielt eine Rolle. Maßgeblich ist, wo man sich überwiegend aufhält. Ergänzend werden soziale Aktivitäten sowie wirtschaftliche Interessen wie Eigentum oder Mietverhältnisse berücksichtigt. Wer mehrere Wohnorte nutzt, sollte diese Kriterien sorgfältig abwägen, um den Hauptwohnsitz korrekt anzugeben.

Ein Nebenwohnsitz, häufig auch als Zweitwohnsitz bezeichnet, ist ein zusätzlicher Wohnsitz neben dem Hauptwohnsitz. Er liegt vor, wenn eine Unterkunft regelmäßig genutzt wird, ohne dass sich dort der Lebensmittelpunkt befindet. Nach den Grundsätzen des österreichischen Melderechts gilt das Ein-Wohnsitz-Prinzip: Jede Person hat genau einen Hauptwohnsitz, kann aber mehrere Neben- bzw. Zweitwohnsitze haben. Auch diese unterliegen in Österreich der Meldepflicht.

Die Abgrenzung zum Hauptwohnsitz erfolgt anhand der tatsächlichen Lebensumstände. Praxisfälle sind etwa eine Wohnung am Arbeitsort, die unter der Woche genutzt wird, während der Hauptwohnsitz am Familienwohnsitz liegt, oder eine Unterkunft für Studierende am Studienort. Auch das klassische Wochenendhaus ist ein zusätzlicher Nebenwohnsitz, der in der Regel eine Anmeldung notwendig machen wird. 

Wichtig zu wissen: In manchen Gemeinden kann für einen Neben- bzw.  Zweitwohnsitz eine Zweitwohnsitzabgabe anfallen. Ob und in welcher Höhe diese erhoben wird, hängt von den jeweiligen landes- und gemeinderechtlichen Regelungen ab. 

Eine Ferienimmobilie ist eine Immobilie, die überwiegend oder ausschließlich zu Erholungs- und Freizeitzwecken genutzt wird und nicht als dauerhafter Wohnsitz dient. Im Unterschied zu einem Haupt- oder Nebenwohnsitz steht bei einer Ferienimmobilie die zeitlich begrenzte Nutzung im Vordergrund, etwa für Urlaube, Wochenenden oder saisonale Aufenthalte. In Österreich gilt: Wird eine Immobilie nur gelegentlich genutzt und besteht dort kein Lebensmittelpunkt, liegt in der Regel kein meldepflichtiger Wohnsitz vor.

Ein zentraler Aspekt ist die Widmung als Ferienimmobilie. In vielen Gemeinden ist eine solche Immobilie ausdrücklich als Freizeit- oder Ferienwohnsitz gewidmet. Diese Widmung schließt eine dauerhafte Bewohnung regelmäßig aus und erlaubt nur eine zeitlich begrenzte Nutzung zu Erholungszwecken. 

Andererseits können Ferienimmobilien, soweit alle Voraussetzungen gegeben sind, auch kurzfristig vermietet werden. Ein Irrtum besteht darin anzunehmen, dass jede Freizeitwohnung automatisch als Nebenwohnsitz gilt. Wenn Sie eine Ferienimmobilie kaufen sind zudem regionale Besonderheiten zu beachten. Vor allem in Tourismusregionen gelten strenge raumordnungsrechtliche Vorgaben, die Nutzung, Vermietung und Meldung regeln.

In Österreich besteht eine Meldepflicht von einem Wohnsitz für alle Personen, die eine Unterkunft beziehen. Ein neuer Wohnsitz muss grundsätzlich innerhalb von drei Tagen nach dem Bezug bei der zuständigen Meldebehörde (Gemeindeamt, Magistrat, Magistratische Bezirksamt) gemeldet werden. Dies gilt sowohl für den Hauptwohnsitz als auch für jeden Nebenwohnsitz bzw. Zweitwohnsitz. Maßgeblich ist dabei nicht der Zeitpunkt eines etwaigen Eigentumserwerbs, sondern die tatsächliche Nutzung der Unterkunft. Sind Sie nicht Eigentümer der Liegenschaft, dann ist für die Wohnsitzmeldung die Zustimmung des Eigentümers notwendig. 

Für minderjährige Kinder kann die Meldung am gleichen Wohnsitz gemeinsam erledigt werden. Der Meldevorgang darf insbesondere von jenem Elternteil durchgeführt werden, der die finanziellen Familienleistungen (z. B. Familienbeihilfe) bezieht, in der Regel ist dies die Mutter des Kindes.

Neben der persönlichen Meldung bei der zuständigen Behörde besteht auch die Möglichkeit der Online-Meldung, soweit man in Österreich bereits gemeldet war. Mit der ID Austria (Vollversion) können An- und Abmeldungen digital durchgeführt werden. Auch eine Meldung zur Änderung der Wohnsitzqualität, etwa vom Hauptwohnsitz zum Nebenwohnsitz oder umgekehrt, sind möglich. Diese Änderungen sind ebenfalls meldepflichtig. Die gesetzliche Meldefrist bei Veränderungen der Wohnsitzqualität beträgt ein Monat.

Praktische Checkliste:

• Wohnsitz tatsächlich bezogen?
• Zustimmung des Eigentümers für die Meldung liegt vor?
• Haupt- oder Nebenwohnsitz korrekt zugeordnet?
• Kinder mitgemeldet?
• Frist und Meldeweg eingehalten?
   

Der Unterschied zwischen Hauptwohnsitz und Nebenwohnsitz ist im österreichischen Melderecht geregelt und orientiert sich am Lebensmittelpunkt. In Österreich darf jede Person genau einen Hauptwohnsitz haben, während mehrere Nebenwohnsitze zulässig sind. Beide Wohnsitze werden nach der Meldung im Zentralen Melderegister (ZMR) erfasst und sind für Behörden einsehbar.

Der Hauptwohnsitz ist jener Ort, an dem die engsten persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Beziehungen bestehen. Der Nebenwohnsitz dient ergänzenden Zwecken, etwa für Arbeit, Studium oder Freizeit, ohne den Mittelpunkt des Lebens darzustellen. Entscheidend ist stets die tatsächliche Lebensführung, nicht die Bezeichnung der Wohnung.

Diese Abgrenzung erleichtert die korrekte Meldung und rechtliche Einordnung.

Die Abgrenzung zwischen Ferienimmobilie und Nebenwohnsitz richtet sich in der Praxis nicht nach der gewählten Bezeichnung, sondern nach der tatsächlichen Nutzung. In Österreich ist entscheidend, ob eine Immobilie regelmäßig zum Wohnen genutzt wird oder überwiegend Erholungszwecken dient. Eine Ferienimmobilie wird typischerweise nur zeitlich begrenzt und unregelmäßig genutzt, etwa für Urlaube oder einzelne Wochenenden, ohne dass dort ein Lebensmittelpunkt entsteht.

Ein zusätzlicher wichtiger Aspekt ist die kurzfristige Vermietung. Wird die Ferienimmobilie überwiegend an wechselnde Gäste vermietet und hält sich der Eigentümer selbst nur sporadisch vor Ort auf, spricht dies grundsätzlich gegen das Vorliegen eines Nebenwohnsitzes. Ein Beispiel: Ein Apartment in einer Tourismusregion wird ganzjährig über Online-Plattformen vermietet, der Eigentümer nutzt es nur wenige Wochen im Jahr selbst. Hier liegt in der Regel kein meldepflichtiger Nebenwohnsitz vor.

Grenzfälle entstehen jedoch, wenn die Eigennutzung zunimmtund die Ausstattung auf dauerhaftes Wohnen ausgelegt ist. So wird ein voll möbliertes Wochenendhaus mit Heizung, Küche, Internet und Arbeitsbereich, das nahezu jedes Wochenende genutzt wird, als Nebenwohnsitz gelten. Entscheidend ist stets das Gesamtbild aus Nutzung, Aufenthaltsdauer, Ausstattung und regionalen Vorgaben.

Zusätzlich ist die Widmung der Immobilie zu beachten. Ist sie als Ferien- oder Freizeitwohnsitz gewidmet, ist eine dauerhafte Bewohnung meist ausgeschlossen. Vor dem Kauf sollten daher regionale Vorgaben, geplante Eigennutzung und mögliche Meldepflichten sorgfältig geprüft werden, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

Ob Hauptwohnsitz, Nebenwohnsitz oder Ferienimmobilie, die richtige Einordnung hängt von Ihrer persönlichen Lebenssituation ab. In Österreich ist nicht die benutzte Bezeichnung entscheidend, sondern die tatsächliche Nutzung der Immobilie und der Lebensmittelpunkt. Eine falsche Einstufung kann rechtliche Konsequenzen haben. Im Worst Case können durch die zuständigen Behörden auch Verwaltungsstrafen und Nutzungsuntersagungen erlassen werden.

Checkliste zur Orientierung:

• Wo befindet sich Ihr Lebensmittelpunkt (Familie, Arbeit, Alltag)?
• Wie oft und wie lange halten Sie sich an dem Wohnort auf?
• Wird die Immobilie regelmäßig zum Wohnen genutzt?
• Besteht eine Meldepflicht oder liegt nur eine unregelmäßige Freizeitnutzung vor?

Typische Praxisfehler sind etwa, eine häufig genutzte Zweitwohnung nicht als Nebenwohnsitz zu melden oder eine als Ferienimmobilie gewidmete Unterkunft dauerhaft zu bewohnen. Auch wird oft unterschätzt, dass bei der Einordnung um welche Wohnsitzqualität es sich handelt, mehrere Einflussfaktoren gemeinsam bewertet werden.

Empfehlung: Analysieren Sie Nutzung, Aufenthaltsdauer und Widmung realistisch. Im Zweifel sollte frühzeitig eine Klärung mit Gemeinde oder Meldebehörde erfolgen. So stellen Sie sicher, dass Ihre Wohnform korrekt gewählt ist und vermeiden rechtliche Nachteile.

_{Bildquellen: Syda Productions / Adobe Stock, gorsche.nrw /Adobe Stock
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.}