Handlungsbedarf für Immobilienbesitzer
Steuerlast steigt 2027

Die österreichische Bundesregierung plant ab 2027 eine Erhöhung der Steuerlast beim Verkauf von Immobilien, die als sogenanntes „Altvermögen“ gelten. Für Immobilienbesitzer, deren Liegenschaften betroffen sind, kann es vorteilhaft sein, noch 2026 zu verkaufen. Welche Änderungen sind zu erwarten und für welche Immobilien gelten diese? Wir liefern die wichtigsten Antworten zu diesem aktuellen Thema.

Wie wird der Immobilienverkauf bisher besteuert?

Grundsätzlich wird in Österreich der Gewinn, der beim Verkauf einer Immobilie anfällt, mit Immobilienertragsteuer (ImmoESt) in Höhe von 30 % besteuert. Hinzu kommen diverse Ausnahmen, durch die ein Immobilienverkauf steuerfrei oder steuerbegünstigst möglich ist (Hauptwohnsitzbefreiung, Herstellerbefreiung, etc.).

Eine besondere Situation liegt bei sogenanntem „Altvermögen“ (oft wird auch von „Altgrundstücken“ gesprochen) vor. Das sind all jene Objekte, die vor 31.3.2002 den Besitzer gewechselt haben. Nur diese sind von der geplanten Änderung betroffen. Ob es sich dabei um ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung handelt, spielt hingegen keine Rolle.

Besteuerung von Alt-Grundstücken

Bei diesen Objekten werden die Anschaffungskosten bislang fiktiv angenommen, mit 86 % des Verkaufserlöses. Nur die verbleibenden 14 % werden als Steuerbemessungsgrundlage herangezogen. Die Steuer beträgt somit 30 % (ImmoESt) auf 14 % des Verkaufspreises. Effektiv liegt die Steuerlast somit bei 4,2 % des erzielten Verkaufspreises (14 % x 30 % = 4,2 %).

Wenn die Liegenschaft ab 1988 gekauft wurde und nach dem Erwerb von Grünland in Bauland umgewidmet wurde, werden die Anschaffungskosten pauschal mit 40 % des Verkaufserlöseses angesetzt. Die Steuerlast ist also höher gewählt, da die Eigentümer solcher Grundstücke von einer besonders hohen Wertsteigerung profitiert haben. Effektiv liegt die Steuerlast bei 18 % (60 % x 30 % ImmoESt) des Verkaufserlöses.

Wenn die Umwidmung nach dem 31.12.2024 erfolgte und der Grundstücksverkauf nach dem 30.6.2025, so kommt zusätzlich ein „Umwidmungszuschalg“ zur Anwendung. Die Rechnung sieht dann so aus: Statt 60 % des Verkaufspreises werden 78 % (60 % x 1,3) als Gewinn angesetzt und mit 30 % ImmoESt besteuert. Effektiv liegt die Steuerlast damit bei 23,4 % des Verkaufspreises (78 % x 30 % ImmoESt).

Wie wird der Verkauf künftig besteuert?

Die Steuerlast auf Immobilienverkäufe steigt 2027 voraussichtlich an – und das, obwohl die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) unverändert bei 30 % bleibt. Doch wie ist das möglich? Betroffen ist genau das gerade näher beschriebene Altvermögen. Die ImmoESt bleibt weiterhin bei 30 %, doch die pauschalen Anschaffungskosten werden verändert. Sie fallen von 40 auf 30 % bei Umwidmungen und bei allen anderen Grundstücken von 86 auf 80 %. Dadurch erhöht sich die Steuerbemessungsgrundlage und somit auch die tatsächliche, finale Steuerlast.

Die geplanten Änderungen im einfachen Überblick:

Wie können Immobilienbesitzer auf die geplante Mehrbelastung reagieren?

Für Eigentümer ist wichtig zu wissen, dass bei Altvermögen immer die Möglichkeit besteht, einen Antrag zu stellen, um den Veräußerungsgewinn auf Basis der tatsächlichen Anschaffungskosten ermitteln zu können. Dann kommen nicht die fiktiv angenommenen Werte zur Anwendung, sondern Sie müssen nachweisen, welche Anschaffungskosten es gab. Das kann in manchen Fällen vorteilhaft sein, doch gerade bei Liegenschaften, die schon lange in Ihrem Besitz sind, ist die pauschale Vorgehensweise meist weiterhin günstiger.

INFINA-TIPP: Die geplanten Neuerungen sind kein Grund für Panik und die Thematik ist trocken, doch wer sich jetzt damit beschäftigt, eventuell noch 2026 zu verkaufen, kann tausende Euro an Steuerlast einsparen.

Die geplanten Neuregelungen sind kein Grund, ein Objekt zu veräußern. Doch wenn Sie Ihre Altvermögen-Immobilie ohnehin verkaufen möchten, besteht Handlungsbedarf. Denn dann können Sie dieses Vorhaben nun rasch in Angriff nehmen, die Transaktion noch heuer abschließen und von den bisherigen steuerlichen Rahmenbedingungen profitieren. Der Immobilienverkauf, inklusive grundbücherlicher Durchführung, dauert mindestens einige Wochen, oft auch Monate.

Immobilie noch 2026 verkaufen

Damit Sie Ihre Liegenschaft rechtzeitig verkaufen, starten Sie am besten mit einer kostenlosen, unverbindlichen Immobilienbewertung. So erfahren Sie, welcher Verkaufspreis ungefähr realistisch ist und können entscheiden, ob Sie tatsächlich verkaufen wollen. Außerdem ist die Unterstützung eines professionellen Immobilienmaklers – gerade bei einem eher dringenden Verkauf – ratsam.

Einen ohnehin geplanten Verkauf vorzuziehen, kann sich jedenfalls lohnen. Sehen wir uns dazu ein einfaches Beispiel an:

Sie verkaufen ein Grundstück um 300.000 Euro. Die Fläche wurde im Jahr 2005 gekauft und 2010 in Bauland umgewidmet. Bisher liegt die effektive Steuerbelastung bei 18 % des Verkaufspreises, künftig bei 21 %. In absoluten Zahlen bedeutet das einen Unterschied in Höhe von 9.000 Euro. Diese Ersparnis ist möglich, wenn Sie das Grundstück noch heuer verkaufen.

Wie sollten Immobilienbesitzer jetzt vorgehen?

Unsere Empfehlung, wenn Sie Ihre Altvermögen-Immobilie eventuell verkaufen möchten, ist folgende Vorgehensweise:

• Schritt 1: Überlegen Sie, ob Sie Ihre Alt-Grundstücke verkaufen möchten.
• Schritt 2: Holen Sie eine unverbindliche Immobilienbewertung ein, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können.
• Schritt 3: Beauftragen Sie einen erfahrenen Immobilienmakler, damit der Verkauf zeitnahe möglich ist.
• Schritt 4: Falls nötig, klären Sie mit einem Steuerberater ab, welche Vorgehensweise (pauschale, fiktiv angesetzte Anschaffungskosten oder tatsächliche Kosten) vorteilhaft ist.

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