Unbefristet vermietete Wohnung als Anlage kaufen

Unbefristet vermietete Wohnungen fallen oft durch ihre besonders günstigen Kaufpreise auf. Doch es gibt gute Gründe, weshalb diese Immobilien zu solch niedrigen Preisen angeboten werden. Für manche kann es sich trotzdem lohnen, eine unbefristet vermietete Wohnung zu erwerben. Wir beleuchten Vor- und Nachteile zu diesem Thema. 

Was bedeutet „unbefristet vermietet“? 

Bei einem unbefristeten Mietvertrag hat der Vermieter nahezu keine Möglichkeit, dieses Vertragsverhältnis zu beenden. Vermieter können nur gerichtlich kündigen und dazu müsste es klare Beweise für schwere, fortgesetzte Verfehlungen des Mieters geben. Der Eigentümer ist darauf angewiesen, dass der Mieter den Vertrag kündigt. Ansonsten endet das Mietverhältnis, wenn der Bestandsmieter verstirbt und es keine sogenannten „Eintrittsberechtigten“ gibt, die den Mietvertrag fortführen dürfen. 

Die logische Folge: Eine unbefristet vermietete Wohnung kann der Eigentümer in absehbarer Zeit normalerweise nicht selbst nutzen. Das Mietverhältnis läuft sehr lange, danach muss die Wohnung meist saniert werden. Hinzu kommt, dass die Miete nicht erhöht werden kann. Meist ist eine Indexierung geregelt, aber merkliche Erhöhungen sind unmöglich. 

Bei befristet vermieteten Wohnungen ist es hingegen so, dass am Ende der Befristung der Vertrag automatisch endet. Vermieter nutzen diese Gelegenheit oftmals, um die Immobilie mit einer deutlich höheren Miete neu zu vermieten. Diese Option fällt bei unbefristet vermieteten Objekten gänzlich weg. 

Unbefristet vermietete Wohnung kaufen: Vorteile und Nachteile

Der große Vorteil einer unbefristet vermieteten Wohnung ist der geringe Kaufpreis. Der zweite positive Aspekt ist die Chance, dass die Wohnung möglicherweise doch zeitnah frei wird und es somit gelingt, Wohnfläche vergleichsweise günstig zu kaufen. In manchen Fällen ist es so, dass die Wohnung zwar unbefristet vermietet ist, aber die laufende Rendite nicht allzu schlecht ausfällt. In dieser Situation ist es praktisch, dass bereits ein Mieter vorhanden ist – positiv ausgelegt müssen Sie sich somit um nichts kümmern, sondern übernehmen nach dem Kauf direkt die laufenden Einnahmen und Ausgaben. 

Doch da kommen wir auch bereits zu den Nachteilen, denn ob und wann die Immobilie wirklich bestandsfrei sein wird, lässt sich meistens kaum absehen. Hinzu kommt, dass der Kaufpreis zwar gering ist, aber unbefristete Mietverträge oft sehr lange laufen. Sobald das Objekt bestandsfrei wird, muss meist saniert werden. Das relativiert den Kaufpreisvorteil. 

Zu beachten ist auch, dass die laufende Vermietung typischerweise nahezu keinen Nettoertrag einbringt, da u.a. die Zuweisung zur Reparaturrücklage aus der geringen Nettomiete bezahlt werden muss. 

Insgesamt zeigen die Vor- und Nachteile klar, dass der Kauf einer unbefristet vermieteten Wohnung immer ein gewisses Risiko mit sich bringt. 

Mythos: Eigenbedarfskündigung

Manche glauben, sie können eine unbefristet vermietete Wohnung erwerben und anschließend einfach wegen Eigenbedarf die Kündigung aussprechen. Doch das ist in Österreich ein Mythos. Es gibt zwar die theoretische Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung, doch die juristische Latte liegt dafür in Österreich - anders als in anderen Ländern - sehr hoch. 

Die Kündigung muss per Gerichtsverfahren erfolgen und das Gericht prüft, ob es für Sie als Eigentümer wirklich überhaupt keine anderen Wohnmöglichkeiten gibt, die zumutbar wären. Die Chance, mit dieser Vorgehensweise die Wohnung zeitnah selbst nutzen zu können, ist sehr gering. 

Für wen eignet sich eine unbefristet vermietete Wohnung? 

Wann eine unbefristete Wohnung frei wird, ist nicht absehbar. Außerdem ist damit zu rechnen, dass dann eine Generalsanierung nötig sein wird. Das bestehende Mietverhältnis ist zusätzlich ein gewisses Kostenrisiko, da Ausgaben für die Erhaltung des Gebäudes oder auch der Wohnung anfallen können, wodurch die laufende Rendite – die meist ohnehin minimal ist – weiter geschmälert wird. 

Aus all diesen Gründen eignen sich unbefristet vermietete Wohnungen primär nur für echte Immobilienprofis, die sich der Chancen und Risiken bewusst sind. Für Privatanleger, die durch laufende Mieteinnahmen ein Nebeneinkommen schaffen oder für die Pension vorsorgen möchten, sind unbefristet vermietete Immobilien hingegen meist nicht die erste Wahl. Wer viel Kapital zur Verfügung hat und risikobereit ist, kann ein bestehendes Immobilienportfolio um eine unbefristet vermietete Wohnung erweitern. Als erstes Immobilieninvestment kommen solche Objekte hingegen eher nicht infrage. 

Unbefristet vermietete Wohnung zum Kauf finden

Nutzen Sie die Infina Home, um passende Immobilien zu finden oder sehen Sie sich diese unbefristet vermieteten Objekte an: 

• Altbauwohnung in 1170 Wien – Objekt ansehen
• Gewerbefläche in 1120 Wien – Objekt ansehen
• Altbauwohnung nahe Westbahnhof – indexiert, über € 470 Nettomiete/Monat – Objekt ansehen

Unbefristet vermietete Objekte finden Sie sowohl als Gewerbe- als auch Wohnflächen und in ganz Österreich. Prüfen Sie die Angebote genau, achten Sie auf die Höhe der monatlichen Nettomiete, den Kaufpreis und selbstverständlich auch den Zustand der gesamten Liegenschaft. 

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