Befristete Mietverträge abschaffen?
Pro und Contra

Die Befristung von Mietverträgen führt in Österreich regelmäßig zu politischen Kontroversen. Seit Anfang 2026 müssen gewerbliche Vermieter neue Verträge auf mindestens fünf Jahre befristen, sofern die Objekte in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes fallen. Private Vermieter können Befristungen ab drei Jahren vereinbaren. Doch manche Organisationen, beispielsweise die Arbeiterkammer, fordern die gänzliche Abschaffung befristeter Mietverträge. Ihnen geht die aktuelle Verschärfung nicht weit genug. Warum ist das so und welche Argumente gibt es rund um die Befristung von Mietverträgen?

Forderung: Befristungen sollen verboten werden

Die Argumente, die hinsichtlich der Abschaffung von Mietvertragsbefristungen vorgebracht werden, zielen primär auf die Planungssicherheit der Mieter ab. So wünscht sich etwa die Arbeiterkammer, dass alle Mietverträge unbefristet sein sollen. Mieter hätten dann die Möglichkeit, „ohne Ablaufdatum“ in der Immobilie zu bleiben.

Ein weiteres Argument ist, dass nach Ablauf eines befristeten Vertrags sehr häufig die Miete erhöht wird. Auch, wenn der bisherige Mieter in der Wohnung bleibt, steigt die Miete im Zuge der Vertragsverlängerung an. Aus Sicht jener, die eine Abschaffung der Befristungen fordern, gibt es für diese Erhöhung keinen Anlass. Daher würden Befristungen indirekt auch die Mieten nach oben treiben.

Zu diesem Aspekt ist festzuhalten, dass er „nur“ Immobilien betrifft, deren Mieten frei vereinbar sind – meist also Neubauwohnungen. Ansonsten gelten die gesetzlichen Rahmenbedingungen für die Höhe der Miete.

Eine legitime Sorge ist, dass die allgemeine Lebensplanung durch befristete Mietverträge eingeschränkt wird. Mieter wissen nicht, zu welchen Konditionen sie in ein paar Jahren ein neues Objekt finden werden. Eventuell müssen sie sich räumlich verkleinern, in einen anderen Bezirk ziehen oder deutlich mehr bezahlen – all das sind nachvollziehbare Unsicherheiten.

Unterstützer der Abschaffung von Befristungen wünschen sich somit mehr langfristige Planbarkeit für Mieter und hoffen zusätzlich auf einen dämpfenden Effekt hinsichtlich der Miethöhe, wenn es keine Befristungen mehr gibt.

Contra: Argumente für befristete Mietverträge

Die Argumente für unbefristete Mietverhältnisse sind klar, nachvollziehbar und vielen Menschen ein wichtiges Anliegen. Doch es gibt auch Gegenargumente, die zu berücksichtigen sind.

Absicherung für den Vermieter

Mietverträge werden oftmals befristet ausgestellt, obwohl der Vermieter die Wohnung ohnehin langfristig vermieten möchte. Dieser Umstand ist jedoch nicht immer damit zu begründen, dass nach Ablauf der Befristung ein neuer Vertrag, mit höherer Miete, erstellt werden kann. Vielen Vermietern geht es schlichtweg um die Sicherheit, dass ein problematischer Mieter zum Zeitpunkt des Vertragsendes jedenfalls ausziehen müsste.

Hier ist zu beachten, dass unbefristete Mietverträge durch den Vermieter nur gerichtlich gekündigt werden können. Dazu muss der Mieter schwere Verfehlungen begehen, etwa die Miete über längere Zeit hinweg nicht bezahlen oder nachweislich den Hausfrieden schwer stören. Eine solche Kündigung durchzusetzen, kostet Zeit und Geld. Das Verfahren ist immer mit einem Risiko behaftet und währenddessen ist der Mieter weiterhin in der Wohnung, die er dann vermutlich nicht gerade pfleglich behandelt.

Mieterhöhungen

Es ist nicht abzustreiten, dass bei der Neuvermietung einer (frei vermietbaren) Wohnung die Miete meist höher angesetzt wird als bisher. Während der bisherigen Mietdauer können die Kosten für den Erhalt des Gebäudes stärker gestiegen sein als die Inflation, die der Vermieter per Indexierung an den Mieter weitergeben kann. Selbstverständlich möchten viele Vermieter auch einfach zum maximal erzielbaren Marktpreis vermieten. Die Vermietung ist ein gewinnorientiertes Geschäft, bei der Vermieter ein unternehmerisches Risiko eingehen (Ankauf, Finanzierung, Leerstand bei laufenden Kosten etc.), um Ertrag zu erzielen.

Eigennutzung der Wohnung

Häufig spielt die persönliche Lebensplanung eine wichtige Rolle bei der Befristung. Denn bei unbefristeten Mietverträgen ist eine Eigenbedarfs-Kündigung nur unter sehr speziellen Umständen, die in der Praxis kaum vorkommen, möglich. Eine Kündigung, weil beispielsweise das Kind des Vermieters in eine erste eigene Wohnung ziehen möchte, wäre unmöglich. Daher befristen viele Eigentümer den Vertrag bis zu jenem Zeitpunkt, an dem sie oder Familienmitglieder das Objekt eventuell selbst beziehen möchten.

Wie kann ein Mittelweg aussehen?

Eine politische Lösung zu diesem Thema ist derzeit (Stand: September 2026) nicht in Sicht. Für Vermieter und Mieter wäre wohl eine Lösung im größeren Rahmen sinnvoll: Ein weitreichend erneuertes, zeitgemäßes und faires Mietrecht.

Denn es gibt legitime Interessen des Vermieters, z.B. bei unregelmäßigen Mietzahlungen oder wenn die Wohnung in einigen Jahren von Familienmitgliedern genutzt werden soll. Umgekehrt ist verständlich, dass sich auch Mieter möglichst weitreichende Planungssicherheit wünschen.

Um all diese Aspekte auf einen gemeinsamen Nenner zu bringen, ist vermutlich die Unterscheidung zwischen privaten Vermietern, die nur ein, zwei Objekte besitzen, und gewerblichen Vermietern nötig. Es wäre möglich, hinsichtlich Mietzahlungen und Fehlverhalten in der Hausgemeinschaft, strengere Regeln für Mieter anzusetzen. Dafür könnten im Gegenzug Befristungen, zumindest für gewerbliche Vermieter, eingeschränkt werden.

Eine weitere Option wäre eine Quote, sodass gewerbliche Vermieter z.B. einen gewissen Anteil ihres Immobilienbestandes unbefristet vermieten müssen. Auch die Einführung einer eingeschränkten Miethöhe, wenn die frei vermietbare Wohnung dafür befristet vermietet wird, ist ein Ansatzpunkt.

Bei all den Ideen, von denen es auf beiden Seiten genug gibt, ist es wichtig zu beachten, dass die Errichtung neuer Immobilien attraktiv bleiben muss. Denn wenn nicht mehr Wohnraum geschaffen wird, kommt es zu weiterer Verknappung. Dies würde den Anstieg der Mieten weiter befeuern – eine Situation, die sich auch Gegner befristeter Verträge nicht wünschen. Einigkeit herrscht wohl darüber, dass die Thematik am besten im Zuge einer möglichst ganzheitlichen Reform des österreichischen Mietrechtes behandelt werden sollte.

Tipp: Sie möchten wissen, welche Regeln aktuell für befristete Mietverträge gelten und welche Vor- und Nachteile eine Befristung mit sich bringt? In unserem Ratgeber „Befristeter Mietvertrag: Vor- und Nachteile“ finden Sie die wichtigsten Informationen im Überblick.

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