Wohnungseigentümer
Bei welchen Vorhaben müssen Miteigentümer befragt werden?

Wer eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus besitzt, ist nicht nur für das eigene Objekt verantwortlich, sondern muss sich indirekt auch mit den Allgemeinflächen der Liegenschaft befassen. Wir klären im Schnelldurchlauf, in welchen Szenarien die Miteigentümer befragt werden müssen und welche Vorhaben es gibt, die sogar gegen den Willen anderer Eigentümer durchgesetzt werden können. 

In diesem Blogbeitrag können wir nur einen kompakten Überblick geben. Bitte prüfen Sie konkrete Projekte immer individuell, sprechen Sie mit Ihrer Hausverwaltung oder je nach Vorhaben auch mit einem Baumeister und einem spezialisierten Immobilienrechtler.

Was regelt der Wohnungseigentumsvertrag?

Dieses Dokument ist darauf ausgelegt zu definieren, welche Flächen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehören, wer welche Rechte und Pflichten hat und welche Vorgaben es hinsichtlich der Nutzung der Liegenschaft gibt. Dazu zählt beispielsweise auch die Angabe, ob die Kellerfläche im Allgemeineigentum steht oder ob z.B. die Fenster Teil der jeweiligen Wohnung sind oder der Eigentümergemeinschaft gehören. 

Ein Blick in den Wohnungseigentumsvertrag ist somit immer aufschlussreich, wenn Sie ein bestimmtes Bauvorhaben, z.B. eben den Tausch der Fenster, planen. 

Änderungen ohne Zustimmung der Miteigentümer oder Beschluss mit einfacher Mehrheit

Manche Arbeiten hängen nicht von der Zustimmung der Miteigentümer ab. Das ist z.B. der Fall, wenn Sie innerhalb Ihrer Wohnung das Badezimmer sanieren möchten. Dazu ist eine Bauanzeige nötig, aber Sie müssen nicht vorab alle Miteigentümer um Zustimmung ersuchen. Ein weiteres Beispiel sind unaufschiebbare Arbeiten, die von der Hausverwaltung beauftragt werden, etwa wenn das Eingangstor beschädigt wurde und unverzüglich ein Schlosser mit der Reparatur beauftragt wird, damit Dritte das Haus nicht ungehindert betreten können. 

Die meisten Hausverwaltungen sind bemüht, auch kleinere Entscheidungen durch einen Umlaufbeschluss abzusichern. In vielen Fällen, wenn es um Aspekte der typischen, alltäglichen Gebäudeverwaltung geht, ist eine einfache Mehrheit dabei ausreichend. 

Zustimmung der Miteigentümer oder Ersatz durch Gericht

Wenn Sie eine Änderung planen, die Allgemeinflächen des Hauses betrifft, wird die Angelegenheit deutlich komplizierter. Ein klassisches Beispiel hierfür ist der nachträgliche Anbau eines Balkons oder auch die Inanspruchnahme einer kleinen Stiegenhausfläche, wenn Sie z.B. Ihre Wohnung mit der Nachbarwohnung zusammenlegen wollen. Hier müssen alle Miteigentümer explizit zustimmen. 

Die besten Chancen haben Sie meistens, wenn Sie die Eigentümergemeinschaft schriftlich über das Vorhaben informieren und persönlich von Wohnung zu Wohnung gehen, um Unterschriften einzuholen, Fragen zu beantworten und im direkten Gespräch allfällige Barrieren aus der Welt zu schaffen. Ebenso empfehlenswert ist, die Hausverwaltung von Beginn an einzubinden. Ein bemühter Verwalter kann Sie dabei unterstützen, die Unterschriften einzuholen, z.B. indem ein Informationsschreiben an alle Miteigentümer ausgeschickt wird. 

Verweigert ein Miteigentümer völlig grundlos die Unterschrift, steht Ihnen der Rechtsweg offen. Denn das zuständige Gericht kann in einem sogenannten „Außerstreitverfahren“ eine fehlende Unterschrift ersetzen. Das ist jedoch nur dann möglich, wenn keine schutzwürdigen Interessen anderer Miteigentümer betroffen sind, das Haus nicht beschädigt wird und das Vorhaben verkehrsüblich ist. 

Wenn ein Miteigentümer nicht unterschreibt, weil er z.B. Sorge hat, dass durch den Balkonanbau weniger Licht in seine Wohnung kommt, wird das Verfahren deutlich komplizierter. Eine Einzelfallprüfung ist nötig, um zu prüfen, ob die Unterschrift tatsächlich ersetzt werden kann oder ob die Beeinträchtigung des Miteigentümers gegeben ist und seine schutzwürdigen Interessen überwiegen. 

Zustimmungsfiktion: Privilegierte Vorhaben

Seit einigen Jahren sorgt der Gesetzgeber für die einfachere Umsetzung bestimmter Vorhaben. Manche Projekte werden als „privilegiert“ bezeichnet. Für sie müssen Eigentümer nicht länger die Zustimmung aller Miteigentümer einholen, sondern können einfach das Vorhaben nachweislich, schriftlich kommunizieren. Sofern nicht binnen zwei Monaten ein schriftlicher Widerspruch eingeht, darf das Vorhaben realisiert werden. 

Diese Form der stillschweigenden Zustimmung ist erheblich unkomplizierter als das mühsame Einholen einzelner Unterschriften, insbesondere weil oftmals einzelne Miteigentümer im Ausland leben oder bei einem vermieteten Objekt schlichtweg kein Interesse daran haben, sich mit Anliegen der Miteigentümer zu befassen. 

Ob Ihr konkretes Projekt privilegiert ist oder nicht, erfahren Sie im § 16 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), konkret in Absatz 2, denn hier sind die Privilegierungen exakt aufgelistet. Wichtige Beispiele dafür sind etwa die Errichtung einer Elektroauto-Lademöglichkeit für langsames Laden oder auch das Anbringen einer steckfertigen PV-Kleinstanlage auf einer Terrasse. 

Blick in die Zukunft: Folgen weitere Erleichterungen für Eigentümer?

Die taxative Liste privilegierter Vorhaben wurde durch den Gesetzgeber bereits einmal erweitert. Deshalb besteht große Hoffnung, dass sie auch künftig adaptiert wird. Gerade im Sommer 2026 wurde intensiv darüber diskutiert, wie Klimaanlagen sowie sonstige Kühl- und Beschattungsmöglichkeiten einfacher genehmigt werden können.

Bei Klimaanlagen liegt die Herausforderung darin, dass ein Außengerät montiert werden muss, die Fassade jedoch als allgemeiner Gebäudeteil gilt. Zusätzlich können der Geräuschpegel und der Luftzug ein Thema sein. Doch da Erleichterungen in diesem Bereich nach den vergangenen Hitzewellen unumgänglich scheinen, besteht die realistische Möglichkeit, dass auch Klimaanlagen privilegiert werden. 

Inwiefern dieser aktuellen Diskussion rund um dieses Thema tatsächlich Taten folgen und wie weitreichend die Gesetzesänderungen sein werden, ist heute noch nicht absehbar (Stand: August 2026). Klar ist jedenfalls, dass nicht nur das Mietrecht aktualisiert werden sollte, sondern auch im Wohnungseigentumsgesetz zeitgemäße Regelungen geschaffen werden müssen, damit Eigentümer sinnvolle, notwendige Maßnahmen, die keine negative Auswirkung auf die Lebensqualität anderer Miteigentümer haben, in Zukunft einfacher umsetzen können. 

_{Bildquellen: Novanture / Adobe Stock
Rechtshinweise zu unseren Blogs finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.}