Befristung eines Mietvertrags
Was ist 2026 erlaubt?

Befristete Mietverträge waren Mieterschützern und manchen politischen Parteien lange ein Dorn im Auge. Eine gänzliche Abschaffung jeglicher Befristung konnten diese Interessensvertreter zwar nicht durchsetzen, aber Anfang 2026 erfolgte eine Gesetzesänderung bezüglich befristeter Mietverträge.

Was genau ist nun erlaubt? Wer muss wie lange befristen und was bedeutet „unbefristet“ eigentlich? Und das Wichtigste: Wie gelingt es, eine Wohnung möglichst sicher und mit der nötigen Flexibilität zu vermieten? 

Was bedeutet „befristet“ bzw. „unbefristet“? 

Bei einem befristeten Mietverhältnis wird im Mietvertrag die Dauer schriftlich festgehalten. Am Ende der Befristungsdauer ist das Mietverhältnis vorbei. Eine zusätzliche Kündigung ist nicht nötig. 

Bei einem unbefristeten Mietvertrag existiert ein solches Enddatum nicht. Der Vermieter hat nur eingeschränkte Möglichkeiten, das Vertragsverhältnis wieder zu beenden, z.B. durch eine gerichtliche Kündigung. 

Der Mieter kann - egal ob befristeter oder unbefristeter Vertrag - jederzeit kündigen, außer es wurde ein Kündigungsverzicht vereinbart, wie es häufig für das erste Jahr ab Vertragsabschluss der Fall ist. 

Praxis-Check: Für wen ist ein befristeter Mietvertrag vorteilhaft? 

Die meisten Vermieter möchten befristet vermieten, um flexibel zu bleiben und möglicherweise unliebsame Mieter auch wieder unkompliziert aus der Immobilie zu bekommen. Nach Ablauf der Befristung kann die Wohnung an jemand anderen vermietet werden, eventuell auch zu einem höheren Preis. Oder das Objekt wird doch selbst genutzt. Diese Flexibilität besteht bei einem unbefristeten Mietverhältnis nicht. 

Bei unbefristeten Mietverträgen ist zudem nur eine Indexierung der Nettomiete möglich. Markante Anpassungen, wie sie bei der Neuvermietung nach einigen Jahren häufig realisierbar sind, bleiben bei unbefristeten Mietverträgen unmöglich. 

Das hat zur Folge, dass der Wert unbefristet vermieteter Wohnungen geringer ist. Teilweise müssen diese sehr günstig angeboten werden, damit überhaupt ein Käufer gefunden wird. Dementsprechend sind befristete Mietverträge für Vermieter meistens die deutlich bessere Wahl. 

Mietvertrag erstellen: Welche Befristung ist erlaubt? 

Sie besitzen eine Immobilie, möchten diese vermieten und stellen sich nun die Frage, ob Sie befristet vermieten dürfen? Grundsätzlich ist es immer zulässig, einen Vertrag zu befristen. Doch manche Personengruppen müssen auf mindestens drei Jahre befristen, andere hingegen auf mindestens fünf Jahre. 

Bei Immobilien, die regulär vermietet werden (keine Sonderfälle wie z.B. mittelfristige Vermietung an Studierende), gilt eine Mindestbefristungsdauer von fünf Jahren. Eine kürzere Befristung ist möglich, wenn Sie – als Vermieterin bzw. Vermieter – nicht unternehmerisch bzw. gewerblich tätig sind. Dann dürfen Sie auch einen Mietvertrag mit nur drei Jahren Befristung abschließen. 

Praxisbeispiel für Vermieter:
Sie sind hauptberuflich als Projektmanagerin tätig und üben diesen Beruf Vollzeit aus. Als Altersvorsorge haben Sie eine 2-Zimmer-Wohnung erworben, die Sie nun vermieten möchten. Sie besitzen keine sonstigen vermieteten Immobilien. Somit sind sie nicht unternehmerisch tätig, die Mindestbefristung beträgt daher 3 Jahre. 

Als magische Grenze für die „unternehmerische Aktivität“ gelten fünf vermietete Immobilien. Eine ganz eindeutige, gesetzliche Formulierung gibt es hierzu jedoch nicht.

INFINA-Praxistipp für Vermieter:
Wenn Sie drei oder vier Wohnungen besitzen, kann es trotzdem sicherer sein, auf fünf Jahre zu befristen. Eine finale juristische Definition des „kleinen Vermieters“, der kürzer befristen darf, gibt es bisher nicht. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte daher lieber die längere Befristung wählen. 
 

Mietvertrag befristen: Das sollten Vermieter jetzt tun

Die Auswirkungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen für Vermieter sind eindeutig. Handeln Sie am besten folgendermaßen: 

• Ausgangslage klären: Prüfen Sie, ob Ihre Vermietung „unternehmerische Tätigkeit“ ist oder Sie als „kleiner Vermieter“ gelten. Wenn Sie unsicher sind, besprechen Sie diesen Aspekt mit Ihrem Steuerberater.
• Neue Mietverträge anpassen: Wenn Sie bislang einen Standard-Mietvertrag genutzt haben, müssen Sie diesen eventuell anpassen. Achten Sie darauf, dass die vorgeschriebene Mindestbefristung eingehalten wird. Geben Sie die Befristung im Mietvertrag genau an.
• Bisherige Mietverträge verlängern: Ein Mieter mit befristetem Vertrag möchte diesen verlängern? Treffen Sie dazu eine schriftliche Vereinbarung. Auch bei einer Vertragsverlängerung müssen die gesetzlichen Mindestjahre eingehalten werden.
• Keine mündlichen Vereinbarungen: Befristungen müssen immer schriftlich erfolgen, egal welche Befristungsdauer vereinbart wird.
• Stillschweigende Vertragsverlängerungen vermeiden: Richten Sie in Ihrem Kalender Erinnerungen ein, bevor ein Mietvertrag ausläuft. Kontaktieren Sie die Mieter aktiv und erinnern Sie daran, dass der Vertrag zum Stichtag endet. Nutzen Sie die Gelegenheit, um gegebenenfalls um eine Vertragsverlängerung - eventuell mit geänderten, zeitgemäßen Konditionen - zu sprechen. 

Insgesamt sind die gesetzlichen Vorgaben zur Mietvertragsbefristung einfach einzuhalten. Weder für Mieter noch für Vermieter gibt es hier gröbere Probleme, solange die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind, ein ordentlicher Mietvertrag aufgesetzt wird und vor Vertragsablauf gut miteinander kommuniziert wird. 

Befristete Mietverträge sind für Vermieter längerfristig oft die bessere, sicherere Wahl. Trotz der medial teils sehr negativen Darstellung befristeter Mietverträge sind Befristungen nichts Böses. Sie sorgen schlichtweg für mehr Flexibilität seitens des Vermieters und lassen offen, wie ein Eigentümer seine Immobilie künftig nutzen möchte, wenn das aktuelle Mietverhältnis durch Zeitablauf endet.

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