Wohnungspaket als Investment kaufen

Sie möchten nicht nur eine einzelne Wohnung als Anlage erwerben, aber auch nicht direkt ein ganzes Zinshaus kaufen? Dann kann ein Wohnungspaket der ideale Mittelweg sein. Mit dem nötigen Eigenkapital ist es möglich, gleich mehrere Wohnungen auf einmal zu kaufen. Das birgt große Chancen und Vorteile, aber auch den ein oder anderen Nachteil, den Sie bedenken sollten. 

Wohnungspaket: Wo befinden sich die Immobilien? 

Wenn ein Wohnungspaket auf den Markt kommt, stellt sich zuerst die Frage, wo sich die einzelnen Objekte genau befinden. Manchmal handelt es sich um ein Paket mehrerer Wohnungen in einem Haus, doch es kommt auch vor, dass jemand einzelne Wohnungen in diversen, unterschiedlichen Lagen als Paket verkauft. 

Dies kann unterschiedliche Hintergründe haben. Der Verkäufer kann im Lauf der Zeit ein kleines Immobilienportfolio aufgebaut haben, mit Objekten in verschiedenen Häusern. Oder er hat einst eine gesamte Etage in einem Haus erworben. 

Aus Investment-Sicht bieten beide Möglichkeiten Vor- und Nachteile. Mehrere Wohnungen in einem Haus zu haben, kann zusätzliche Nutzungsoptionen erschließen. Die Wohnungen könnten z.B. künftig zusammengelegt werden. Der wichtigste Nachteil ist, dass Sie ein gewisses Klumpenrisiko eingehen, sofern Sie keine anderen Immobilien besitzen. Entwickelt sich die Lage negativ oder kommt es im Gebäude zu gröberen Problemen, etwa überraschend teurem Sanierungsaufwand, so sind Sie – als Eigentümer eines ganzen Wohnungspakets – besonders betroffen.

Erstmalige Wohnungseigentumsbegründung 

Ein Aspekt, auf den Sie jedoch besonders achten sollten, ist, wenn in einem Zinshaus ein Wohnungspaket angeboten wird und hier erstmalig Wohnungseigentum begründet wird. 

Hier gibt es mehrere Möglichkeiten: 

• Ein Bauträger hat das gesamte Haus erworben, errichtet z.B. neue Dachgeschoßwohnungen und verkauft unsanierte, vermietete Bestandswohnungen im Haus ab. Vorsicht ist hier nur geboten, wenn der Bauträger manche Wohnungen im Haus saniert hat, andere – obwohl sie nicht vermietet sind – als sanierungsbedürftiges Paket angeboten werden. Eventuell gibt es Gründe, weshalb der Bauträger gerade diese Objekte nicht saniert hat. Völlig üblich ist hingegen, dass z.B. unbefristet vermietete Wohnungen als Paket abverkauft werden.
• Eine andere Option ist, dass das gesamte Gebäude bislang einer Einzelperson gehörte und diese nun die Wohnungen einzeln oder als Paket abverkauft. 

Der Nachteil, wenn erstmalig Wohnungseigentum begründet wird, liegt primär bei der Reparaturrücklage. Denn diese ist zu diesem Zeitpunkt bislang nicht befüllt worden und somit auf 0. Ebenso zu beachten ist, ob alle nötigen rechtlichen Maßnahmen durch den Verkäufer bereits abgewickelt wurden (u.a. Nutzwertgutachten, Wohnungseigentumsvertrag, etc.). 

Wohnungspaket kaufen: Genaue Prüfung nötig

Auch, wenn Sie am Immobilienmarkt bereits erfahren sind, ist beim Kauf eines Wohnungspakets immer eine präzise Prüfung aller Unterlagen nötig. Neben den Wohnungen selbst geht es dabei um den Zustand des Gebäudes, den Stand der Rücklagen und etwaig geplante Sanierungen. 

Bei vielen Wohnungspaketen ist zudem ein Teil der Wohnungen vermietet, während andere bestandsfrei sind. Nehmen Sie sich Zeit genau zu prüfen, welches Objekt noch wie lange vermietet ist und kalkulieren Sie genau, welche Zahlungsbereitschaft Sie insbesondere bei unbefristet vermieteten Immobilien mitbringen. Hier ist zusätzlich zu klären, ob es Eintrittsberechtigte gibt. Denn ohne Aussicht auf Anhebung der Nettomiete sind unbefristet vermietete Wohnungen als Investment oftmals kaum interessant. 

Wohnungspaket als Investment kaufen: Nebenkosten optimieren

Ein beträchtlicher Gesamtkaufpreis muss nicht zwingend zu sehr hohen Notar- bzw. Anwaltskosten führen. Holen Sie jedenfalls mehrere Angebote für die Vertragserrichtung ein, denn während manche Anwälte einen Prozentsatz des Kaufpreises als Honorar verlangen, erstellen andere den Kaufvertrag zu einem moderateren Fixpreis. Diese Position birgt entsprechendes Einsparungspotenzial, selbst tausende Euro Unterschied sind möglich. 

Um den Ertrag Ihres Investments auch für die Zukunft möglichst zu sichern, nehmen Sie am besten auch die Hausverwaltung unter die Lupe, sofern Sie mehrere Wohnungen im selben Haus erwerben. Eine effiziente Verwaltung kann für merklich geringere Betriebskosten sorgen als eine bürokratische, passive Hausverwaltung. Online-Bewertungen und Erfahrungsberichte anderer Personen aus der Immobilienbranche können hier Aufschluss bieten – besonders aussagekräftig sind die Jahresabrechnungen und manchmal auch die Protokolle der Eigentümerversammlungen. 

Wohnungspaket kaufen: Für wen ist es geeignet und wie wir es finanziert? 

Als erstes Immobilieninvestment ist ein Wohnungspaket weniger geeignet. Doch für erfahrene Investoren, die den Markt gut kennen, bietet ein Paket praktische Vorteile und häufig die Möglichkeit, einen günstigeren Einkaufspreis zu erzielen. Wichtig ist, die einzelnen Einheiten eingehend zu prüfen. Eventuell muss das Risiko des Kaufs abgewogen werden, wenn Wohnungen dabei sind, die wegen Bestandsverträgen nicht besichtigt werden können. 

Üblich ist, ein solches Investment mit geringem Eigenkapital und hoher Fremdfinanzierung durchzuführen. Der Leverage-Effekt sorgt in diesem Szenario für eine möglichst hohe Eigenkapitalrendite. Inwieweit Sie diese Möglichkeit ausreizen, hängt von Ihrer Risikobereitschaft ab. Denn mit einer höheren Eigenkapitalquote und einer Fixzinsvereinbarung kann ein Wohnungspaket auch mit wesentlich geringerem Risiko erworben werden. 

Da meist eine hohe Finanzierungssumme benötigt wird, ist professionelle Beratung hinsichtlich der optimalen Finanzierung besonders wichtig. Genau hier liegt die Expertise des Corporate Finance Teams von INFINA. Wir unterstützen Sie dabei, den Kauf Ihres Wohnungspakets mit Top-Konditionen zu finanzieren. 

Tipp: Ein Wohnungspaket ist nicht die einzige Möglichkeit, in mehrere Wohneinheiten zu investieren. Wer über den Erwerb größerer Anlageobjekte nachdenkt, sollte auch die Besonderheiten bei der Finanzierung von Zinshäusern und Anlageimmobilien kennen.

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