Strengere Auflagen für Bauträgerfinanzierungen bremsen die Branche

Steigende Mieten und mangelnder Wohnraum sind in Österreich medial regelmäßig zentrale Themen. Indem mehr Wohnraum geschaffen wird, könnte zumindest der Preisanstieg gedämpft werden.

Doch durch aktuelle Neuerungen könnte es nun zu einem gegenteiligen Effekt kommen. Denn die Kapitalanforderungen für gewerbliche Immobilienkredite steigen stufenweise an. Das Risiko der Banken soll sinken, die Kosten für Bauträger, Käufer und Mieter werden dadurch allerdings steigen.

Banken müssen vorsichtiger agieren und für Bauträger wird es teurer

Vereinfacht ausgedrückt müssen Banken für Kredite, die an Bauträger vergeben werden, künftig höhere Eigenkapitalrücklagen bilden. Der Wert steigt von vorerst zusätzlich 2,0 % auf 3,5 % ab Juli 2027. Dieser „Systempuffer“ soll sicherstellen, dass Banken über ausreichend Eigenkapital verfügen, falls es zu höheren Kreditausfällen innerhalb der Bauträgerbranche kommen sollte. 

Die Auswirkung ist jedoch ganz klar: Bauträgerfinanzierungen bedeuten für Banken künftig höhere Kapitalbindung und diese Mehrkosten werden wohl weitergegeben. Die Finanzierungskosten steigen und es wird für Bauträger schwieriger, Kredite zu bekommen. Dieser Maßnahme, gerade in Zeiten fehlender Wohnungen und geringer Bautätigkeit, könnte die Branche weiter ausbremsen. 

Konkrete Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Vorsichtiger agierende Banken müssen genau überlegen, welche Projekte überhaupt noch finanziert werden können. Es kommen somit insbesondere risikoarme Finanzierungen in Frage. Die Anforderungen hinsichtlich der Vorverwertung des Projektes (Verkäufe „vom Plan weg“) könnten steigen und kleinere Bauträger, die möglicherweise geringere Sicherheiten vorweisen können, dürften es künftig (noch) schwieriger haben. 

Kommen Finanzierungen zustande, werden sie zudem teurer, da Banken die erhöhte Eigenkapitalbindung entsprechend in der Kreditkalkulation berücksichtigen werden. 

Für den Immobilienmarkt bedeutet das, es werden weniger Projekte fertiggestellt. Durch die Angebotsverknappung steigen die Kaufpreise für Neubauwohnungen. Dadurch können auch die Kosten für gebrauchte Objekte mitgezogen werden und in Folge die Mieten weiter steigen. 

Abseits der rein finanziellen Aspekte fehlt passender Wohnraum. Suchende müssen immer mehr Kompromisse eingehen, was sich wiederum negativ auf die Lebensqualität in Österreich auswirkt. Hier zeigt sich, wie weitreichend die Folgen einer solchen Kapitalmarktmaßnahme wirklich sind. 

Was können Bauträger tun? 

Das ohnehin bereits schwierige Marktumfeld für Bauträger wird um eine Facette reicher. Finanzierungen werden vermutlich nicht nur teurer, sondern auch schwieriger zu bekommen.

Die noch höhere Risikoaversion der Banken wird zwar von verschiedenen Seiten (INFINA, WKO, etc.) kritisiert, doch sie lässt sich nicht verhindern, da es sich um rechtliche Rahmenbedingungen handelt. Bauträger müssen einerseits auf möglichst gute Liquidität achten und andererseits neuen Finanzierungsbedarf bestmöglich aufbereiten und Banken überzeugend präsentieren. Professionelle Unterlagen, exakte Kalkulationen und klare Vermarktungsstrategien sind nötig, um künftig weiterhin ausreichend Kapital für neue Projekte erhalten zu können. 

Folgende Schritte sind für Bauträger jetzt naheliegend: 

• Eigenkapital stärken und Cashflow beachten: Je besser ein Unternehmen finanziell abgesichert ist, desto einfacher wird es, künftig weiterhin Finanzierungen zu erhalten. Banken agieren konservativ und so sollten es nun auch die Bauträger tun.
• Vorverwertung forcieren: Je mehr Objekte bereits frühzeitig reserviert oder gekauft werden, desto sicherer kann die Bank das Projekt einschätzen.
• Top-Finanzierungsunterlagen: Mit der professionellen Unterstützung von INFINA Corporate Finance steigen die Chancen, eine Bauträgerfinanzierung zu tragfähigen Konditionen zu erhalten.
• Projektportfolio ausbalancieren: Erfolgschancen und Risiken sind je nach Projekt unterschiedlich, doch achten Sie darauf, Ihre Vorhaben der nächsten Jahre möglichst ausbalanciert, mit guter Risikostreuung, zu planen. 

INFINA Corporate Finance setzt sich dafür ein, dass Bauträger weiterhin Kreditfinanzierungen erhalten, neuer Wohnraum geschaffen wird und trotz immer weitreichenderer Regularien der österreichische Immobilienmarkt wieder in Schwung kommt. Die Stabilität der Banken ist verständlicherweise ein wichtiges Anliegen, doch gleichzeitig dürfen gesetzliche Rahmenbedingungen einen ohnehin angespannten Markt nicht weiter unter Druck bringen. 

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