07.2026 Infina Kredit Index (IKI): Am Kreditmarkt trifft Zinshoffnung auf Inflationsrealität

Als allgemeine Orientierungshilfe für die Kosten besicherter Wohnkredite erhebt die INFINA Credit Broker GmbH, Österreichs führenden Wohnbau-Finanz-Experten, seit vielen Jahren quartalsweise den Infina Kredit Index (IKI):

„Die Zeit der kalkulierbaren Zinsen weicht einer neuen Marktdynamik. Finanzierungsentscheidungen werden anspruchsvoller“, erläutert Christoph Kirchmair, CEO von Infina. „Hartnäckige Inflation, geopolitische Risiken und schwankende Energiepreise erhöhen den Druck auf die Europäische Zentralbank. Trotz zuletzt rückläufiger Ölpreise ist eine weitere Straffung für 2026 wahrscheinlicher geworden.“

„Am Kreditmarkt steigen kurz- bis mittelfristige Zinsen, während sich das lange Ende der Zinskurve bislang weniger dynamisch entwickelt. Langfristige Fixzinsbindungen gewinnen dadurch relativ an Attraktivität. Dieser Vorteil ist jedoch nicht dauerhaft gesichert. Hellt sich die Konjunktur auf, könnte die Zinskurve wieder steiler werden. Finanzierungen sollten daher Leistbarkeit, Flexibilität und Zinssicherheit vereinen.“

„In diesem Umfeld greifen Standardprodukte zu kurz, gefragt ist das passende Gesamtfinanzierungskonzept. Unabhängige, individuelle Beratung gewinnt weiter an Bedeutung. Konsumenten profitieren dabei von einer breiten Auswahl an Finanzierungslösungen aus mehr als 600 Kreditprodukten.“

Grundlage für den IKI sind die Daten von 12 regionalen und überregionalen Kreditinstituten, aus denen die Höhe der monatlichen Kreditraten abgeleitet wird. Details sind dem Factsheet zu entnehmen. Der Infina-Kreditindex wird quartalsweise jeweils im ersten Monat eines Quartals publiziert. Der nächste Infina-Kreditindex wird im Oktober 2026 veröffentlicht.

^{* Variabel verzinster Kredit auf Basis 3-Monats-Euribor, monatliche Kreditraten in Euro, ** Kreditbetrag EUR 100.000,-, Laufzeit 25 Jahre. Die Effektivzinskalkulation erfolgt gemäß den Standardwerten des INFINA-Kreditrechners unter www.infina.at.}

Die EZB steht vor einem schwierigen Balanceakt. Die Inflation liegt weiterhin über dem 2-%-Ziel, während die Konjunkturdynamik im Euroraum verhalten bleibt. Sinkende Energiepreise könnten zwar entlasten, doch die Preisrisiken bei Industriegütern und Dienstleistungen bleiben bestehen. Gleichzeitig signalisieren die Terminmärkte bis zu maximal zwei weitere Leitzinsanhebungen vor einer längeren Pause. Variable Kreditzinsen bleiben daher voraussichtlich im Vergleich zu Fixzinssätzen auf erhöhtem Niveau.

Am Kreditmarkt zeigt sich eine zweigeteilte Entwicklung. Kurzfristige Referenzzinssätze verteuern variable Finanzierungen, während die langfristigen Swapsätze weniger stark anziehen. Langjährige Fixzinsbindungen gewinnen dadurch relativ an Attraktivität. Dieses Zeitfenster ist jedoch begrenzt. Erholt sich die Konjunktur, dürften auch die langfristigen Zinsen wieder steigen. Zugleich achten Banken wieder stärker auf Margen. Ferner wird ab dem 1. Januar 2027 die gesetzlich geplante höhere Vorfälligkeitsentschädigung die Flexibilität neuer Wohnimmobilienkredite einschränken.

Parallel verstärkt sich die Segmentierung des Immobilienmarktes. Steigende Baukosten und ein knappes Angebot halten die Preise im Neubausegment auf hohem Niveau. Bestandsimmobilien bieten dagegen Kaufchancen, erfordern jedoch eine präzise Prüfung von Lage, Sanierungsbedarf, Förderungen und Finanzierung.

Das widersprüchliche Umfeld aus hartnäckiger Inflation und verhaltener Konjunktur erschwert verlässliche Vorhersagen. Historische Daten verdeutlichen das Prognoserisiko der Notenbank. Während die Treffsicherheit der Frankfurter Währungshüter in ruhigen Phasen hoch ausfällt, weichen die Prognosen in geopolitischen Schockphasen oft erheblich von der dann eintretenden wirtschaftlichen Realität ab. Genau diese Unsicherheit erfordert eine Geldpolitik auf Sicht.

Einerseits bleibt der Inflationsdruck im Euroraum hoch. Die Teuerungsrate lag im Mai 2026 noch bei 3,2 Prozent (vorläufige-Eurostat-Schätzung für Juni 2026: 2,8 Prozent) und damit klar über dem mittelfristigen EZB-Ziel von 2 Prozent. Vor diesem Hintergrund hoben die Volkswirte des Eurosystems am 11. Juni 2026 ihre Inflationserwartungen für 2026 und 2027 auf 3,0 Prozent beziehungsweise 2,3 Prozent an. Zudem bleiben spürbare Restrisiken bei Industriegütern und Dienstleistungen bestehen, zumal ein Abbruch der Friedensverhandlungen im Iran-Konflikt weiterhin im Raum steht.

Andererseits signalisiert die reale Wirtschaft eine deutliche Schwäche, was die Notwendigkeit weiterer geldpolitischer Straffungen dämpft. Die Schnellschätzung für das BIP-Wachstum im ersten Quartal 2026 wurde laut Eurostat von 0,8 Prozent auf 0,3 Prozent nach unten revidiert und der S&P Global Eurozone Composite PMI fiel im Mai 2026 auf ein 18-Monatstief. Parallel dazu senkten die Ökonomen des Eurosystems die Wachstumsprognosen für 2026 und 2027 auf 0,8 Prozent beziehungsweise 1,2 Prozent. Gleichzeitig reduzierte die Entspannung am Ölmarkt den unmittelbaren Preisdruck, da die Sorte Brent nach der Aufnahme von Friedensverhandlungen im Zusammenhang mit dem Iran-Konflikt von ihrem 52-Wochen-Hoch von 126,41 Dollar je Barrel am 30. April bis zum 1. Juli 2026 auf rund 72 Dollar fiel. Das spricht vorerst für Entlastung auf der Energieseite.

Die Aussichten für Inflation und Wachstum im Euroraum bleiben unsicher, gezielte Zukunftsinvestitionen könnten die Konjunktur mittelfristig stützen. Die Signale der Terminmärkte und die Debatte über einen höheren neutralen Leitzins sprechen dafür, dass die EZB ihren Straffungskurs noch nicht vollständig abgeschlossen hat. Wahrscheinlich erscheinen eine, maximal zwei, weitere Anhebungen um 25 Basispunkte, bevor eine längere Zinspause folgt.

Mittelfristig könnten verstärkte Ausgaben für künstliche Intelligenz, Digitalisierung, Infrastruktur und Verteidigung die Konjunktur im Euroraum stützen. Damit rückt der neutrale Leitzins stärker in den Fokus, welcher als jenes Zinsniveau definiert ist, das die Wirtschaft weder stimuliert noch bremst. EZB-Chefökonom Philip Lane deutete zuletzt an, dass dieser neutrale Zinssatz für den Euroraum inzwischen bis zu 2,50 Prozent betragen könnte. Bei einem aktuellen Einlagenzins der EZB von 2,25 Prozent würde das dann den Spielraum für eine weitere Anhebung um 25 Basispunkte offenhalten.

Auch die Terminmärkte stützten bis vor wenigen Wochen dieses Bild ehe wieder höhere Zinserwartungen folgten. Laut Econforecasting steigt der aus den Futures-Preisen abgeleitete, erwartete 3-Monats-Euribor von 2,40 Prozent im Juli 2026 auf 2,56 Prozent im September (Stand 11. Juli 2026). Der Höchststand wird im Juni 2027 mit 2,76 Prozent erwartet, worauf sich bis Ende 2029 eine Seitwärtsbewegung mit geringen Schwankungen abzeichnet.

Aus heutiger Sicht erscheint bis Juni 2027 ein 3-Monats-Euribor von 2,60 bis 2,70 Prozent plausibel (inflationsdämpfende Faktoren berücksichtigt). Bei marktüblichen Aufschlägen von 1,10 bis 1,20 Prozentpunkten könnten die variablen Kreditzinsen im Basisszenario auf bis zu rund 3,90 Prozent steigen. Eine vorausschauende Planbarkeit gewinnt damit weiter an Bedeutung, weil schon moderate Zinsanstiege die monatliche Belastung und damit die Leistbarkeit deutlich verändern können.

Sinkende Bankaufschläge federten den Anstieg kurzfristiger Referenzzinssätze zuletzt nur teilweise ab. Einzelne Sonderkonditionen ermöglichen zwar wieder variable Startzinsen von unter 3 %, entscheidend bleiben jedoch Kalkulationszins, Leistbarkeit und künftige Zinsrisiken. Gleichzeitig flacht die Zinskurve weiter ab, wodurch langfristige Fixzinsbindungen relativ an Attraktivität gewinnen.

Zum Stichtag 1. Juli 2026 verteuerte sich der 3-Monats-Euribor gegenüber dem Vorquartal um 23,7 Basispunkte auf 2,312 %. Die Banken der IKI-Marktstichprobe senkten ihre Aufschläge im Schnitt leicht um 1,8 Basispunkte auf ein historisch niedriges Niveau von 1,088 Prozentpunkten. Dadurch stiegen variabel verzinste Kredite nominal im Durchschnitt nur um 21,9 Basispunkte von 3,181 auf 3,40 %. Die Aufschläge bewegen sich aktuell zwischen 0,80 und 1,25 Prozentpunkten. Im Wettbewerb um Kreditnehmer setzen einzelne Institute auf niedrige Einstiegskonditionen und ermöglichen vereinzelt variable Startzinsen von unter 3 %.

Quelle: Infina Credit Broker GmbH, Infina Kredit Index, Stand 01.07.2026

Fixzinsvorteil noch intakt

Durch die flachere Zinskurve haben langjährige Fixzinsbindungen deutlich an Attraktivität gewonnen. Während das lange Zinsende derzeit noch eine schwächere Konjunktur einpreist, könnte es bei besseren Wachstumsaussichten und anhaltenden Preisrisiken rasch wieder anziehen. Zudem achten die Banken im Fixzinssegment der Wohnbaufinanzierung verstärkt auf ihre Margen. Der aktuelle Fixzinsvorteil ist daher keineswegs dauerhaft abgesichert.

Im zweiten Quartal 2026 verteuerten sich langjährige Fixzinsbindungen nur geringfügig. Auf 20 Jahre wurden sie sogar etwas günstiger. Seit Jahresbeginn blieben die Veränderungen bei 10- bis 20-jährigen Bindungen eng begrenzt. Auffällig ist jedoch die Margenentwicklung: Bei 10-jährigen Laufzeiten sanken die Swapsätze vom 1. April bis 1. Juli 2026 um 11 Basispunkte, während die Kundenzinsen um 3,4 Basispunkte auf 3,734 % stiegen.

Bei 20-jährigen Fixzinsbindungen gingen die Nominalzinsen im zweiten Quartal um 2,3 Basispunkte auf 3,941 % zurück. Die Bandbreite liegt aktuell zwischen 3,65 und 4,15 %. Vereinzelt finden sich auch attraktive Angebote für 25- oder 30-jährige Fixzinsbindungen, da die Zinskurve am ganz langen Ende abfällt.

Sollten sich die Wachstumsaussichten durch KI-, Infrastruktur- und Verteidigungsinvestitionen oder einen möglichen Wiederaufbauboom in der Ukraine verbessern, könnten langfristige Zinsen wieder steigen. Im Basisszenario wäre ein Anstieg des 20-Jahres-EUR-Swapsatzes von derzeit rund 3,15 % (Wert von Anfang Juli 2026) auf bis zu über 3,40 % bis Juni 2027 denkbar.

Auch bei den Bankaufschlägen spricht einiges für eine Bodenbildung. Künftig ist wieder mit Aufschlägen von etwa 0,90 bis 1,10 Prozentpunkten zu rechnen. Für 20-jährige Fixzinsbindungen ergäbe sich daraus bis Juni 2027 im Hoch eine mögliche Bandbreite von rund 4,25 bis zu über 4,50 %.

Dreifache Fixzins-Pönale ab 2027 geplant

Spätestens im vierten Quartal 2026 sollte ein Neuabschluss langjähriger Fixzinsbindungen auch im Hinblick auf die mögliche höhere Entschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung für Neuverträge ab 1. Jänner 2027 geprüft werden. Ob Fixzins, variable Finanzierung oder eine Kombination beider Modelle sinnvoll ist, hängt jedoch vom individuellen Bedarf ab und erfordert eine fundierte Beratung.

Das Risiko künftig teurerer Fixzinsbindungen spricht für eine zeitgerechte Auseinandersetzung mit der eigenen Zinsstrategie. Aufgrund geopolitischer Unsicherheiten bleiben die zugrunde liegenden Prognosen jedoch mit erheblichen Schwankungsrisiken behaftet. Die geplante gesetzliche Änderung bei der Vorfälligkeitsentschädigung liefert ein starkes Argument für einen Abschluss noch im laufenden Jahr, sofern eine Wohnbaufinanzierung ansteht. Nach dem geplanten Budgetbegleitgesetz 2027–2028 soll die Obergrenze im HIKrG bei Immobilienkrediten von 1 Prozent auf 3 Prozent steigen. Die neue Grenze gilt dann ab 1. Jänner 2027 und nur für Kreditverträge, die nach dem 31. Dezember 2026 abgeschlossen werden. Bestandsverträge wären daher nicht betroffen.

Variable Finanzierungen und kürzere Bindungsdauern von bis zu fünf Jahren zeigen zuletzt selektiv wieder attraktivere Einstiegskonditionen. Entscheidend bleibt daher die individuelle Fallanalyse. Erst sie zeigt, ob eine Fixzinsbindung, eine variable Finanzierung oder eine Kombination unterschiedlicher Zins- und Laufzeitmodelle zur jeweiligen Situation passt.

Wachsende Preisschere begünstigt Bestandsmarkt bei Immobilien 

Die gestiegenen Baukosten und ein knappes Angebot zementieren das hohe Preisniveau im Neubau, während niedrige Mietrenditen zeitgleich die Rentabilität von Anlegerwohnungen belasten. Aus dieser spürbaren Markttrennung erwachsen handfeste Vorteile für das Segment der Bestandsimmobilien. Hier bieten sich tragfähige Kaufchancen, sofern Anschaffungskosten, Sanierungsbedarf, Förderungen und Finanzierungsstruktur im Vorfeld präzise kalkuliert werden.

Die Erholung des Wohnimmobilienmarktes aus dem Jahr 2025 setzte sich im ersten Quartal 2026 grundsätzlich fort. Laut dem von der OeNB veröffentlichten Wohnimmobilienpreisindex stiegen die Preise bundesweit um 2,4 Prozent. Besonders stark legten neue Eigentumswohnungen zu: um 3,3 Prozent in Wien und 2,8 Prozent außerhalb Wiens. Gebrauchte Wohnungen verteuerten sich dagegen moderater um 1,9 Prozent beziehungsweise 1,7 Prozent.

Hohe Kosten und unverändert geringes Angebot im Neubausegment

Gestiegene Bau- und Materialkosten schlagen auf die Preise bei Neubauimmobilien in sehr guten Lagen durch. Laut vorläufigen Daten von Statistik Austria kletterten die Kosten für den Wohnhaus- und Siedlungsbau im Mai 2026 um 5,6 Prozent über den Vorjahresmonat. Dieser Zuwachs wirkt als struktureller Preissockel, der eine spürbare Rückkehr zu früheren Preisniveaus blockiert.

Die resultierenden Spitzenpreise stoßen bei privaten Käufern zunehmend an harte Leistbarkeitsgrenzen, was die Gesamtnachfrage je nach Region spürbar dämpft. Auch für Investoren verschärft sich die Kalkulation, da in Großstädten wie Wien und Innsbruck die Mietrenditen neuer Anlegerwohnungen meist bei niedrigen 2 bis 3,5 Prozent verharren. Jedes Projekt erfordert somit eine strikte, standortbezogene Rentabilitätsprüfung.

Ein anhaltender Angebotsengpass stützt dieses hohe Preisniveau trotz der verhaltenen Nachfrage. Prognosen des WKÖ-Fachverbands sowie des Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen zufolge wird die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im Gesamtjahr 2026 mit rund 27.100 Einheiten um 23,6 Prozent hinter dem Höchststand von 2024 zurückbleiben. Diese Verknappung verschärft sich durch die restriktive Haltung der Banken, die bei der Finanzierung gewerblicher Bauträgerprojekte weiterhin äußerste Vorsicht walten lassen.

Bestandsobjekte richtig bewerten und sanieren

Im Bestandssegment zeigt sich eine andere Dynamik. Insbesondere bei Einfamilienhäusern erwerben Käufer neben der reinen Bausubstanz einen wertvollen Grundanteil. Bei einem adäquaten Ankaufspreis kann sich eine umfassende Sanierung selbst bei höheren Modernisierungskosten rentieren. Zudem lässt sich das Objekt in diesem Zuge energetisch verbessern und an künftige ESG-Anforderungen heranführen.

Während bei Neubauten bis 2027 weitere Preissteigerungen von zwei bis vier Prozent möglich erscheinen, hängt die Bewertung von Bestandsimmobilien stärker von Lage, Zustand und Sanierungsbedarf ab. Einfamilienhäuser bieten hierbei Flexibilität bei der zeitlichen Umsetzung einzelner Schritte. Bei bestehenden Eigentumswohnungen müssen Käufer hingegen potenzielle künftige Sanierungen der Eigentümergemeinschaft und deren Finanzierung berücksichtigen, deren Umfang zum Kaufzeitpunkt möglicherweise schwer abschätzbar ist.

Fazit: Wohnraumsuchende treffen in Österreich wieder auf ansteigende Immobilien- und Baupreise sowie vergleichsweise wieder höhere Finanzierungskosten. Abseits gehobener Neubauimmobilien bietet vor allem der Bestand ein breiteres Angebot. Ob der Erwerb wirtschaftlich sinnvoll und nachhaltig leistbar ist, hängt jedoch von einer detaillierten Prüfung ab. Umso wichtiger ist professionelle Begleitung bei Immobiliensuche und Finanzierung. Entscheidend ist nicht nur der Kaufpreis, sondern ob Objektqualität, Sanierungsbedarf, Fördermöglichkeiten und Finanzierungsstruktur langfristig zusammenpassen.

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Nach dem markanten Leistbarkeitstief im Jahr 2023, ausgelöst durch hohe Immobilienpreise und deutlich gestiegene Finanzierungskosten, setzte 2024 eine spürbare Entspannung ein. Sinkende Zinsen, teilweise rückläufige Kaufpreise und steigende Nettoeinkommen verbesserten die Schuldendienstquoten. Diese Entwicklung setzte sich auch 2025 fort und brachte Kreditnehmern eine weitere Entlastung. Der Leistbarkeitsindex lag Ende 2025 für Gesamtösterreich bei 38,6 %, für Wien bei 35,1 %. Im historischen Vergleich bleibt das Niveau damit allerdings erhöht.

Für 2026 deutet sich eine Verschlechterung an. Steigende Immobilienpreise, insbesondere in den Ballungsräumen, und höhere Zinsen dürften die Schuldendienstquoten für die Wohnbaufinanzierung erneut belasten. Im zweiten Quartal 2026 wirkten sich besonders steigende Wohnimmobilienpreise negativ auf die Leistbarkeit aus. Die Schuldendienstquote stieg laut Infina-Schnellschätzung auf 39,4 % für Gesamtösterreich und auf 35,8 % für Wien.

Zu Grunde liegende Kunden- bzw. Objektparameter:

• Neubau (Wohnbaubank-Bedingungen)
• Kunde mit guter Bonität ohne KSV-Eintrag
• Beleihung max. 80 % (des Schätzwertes)
• keine Wohnbauförderung

Die Werte des Index entsprechen dem Durchschnitt der Konditionen von 12 überregionalen sowie regional tätigen Kreditinstituten. Die einzelnen Konditionen ergeben sich entweder aus tatsächlich abgewickelten Fällen oder aufgrund konkreter Anfragen bei den betreffenden Instituten.

Auf Quartalsbasis werden zwei Teilindizes ermittelt:

^{*Die Effektivzinskalkulation erfolgt gemäß den Standardwerten des Infina-Kreditrechners unter www.infina.at}

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