Ausmalen beim Auszug
Pflicht oder ungültige Klausel?

In vielen Mietverträgen findet sich eine Klausel die sinngemäß besagt, dass der Mieter die Wohnung vor dem Auszug neu streichen muss. Doch häufig ist diese Vorgabe ungültig und der Vermieter muss sich selbst um dieses leidige Thema kümmern. Wir fassen zusammen, welche Pflichten Mieter wirklich haben, welche Vereinbarungen wirksam getroffen werden können und welche vermeintlichen Regelungen jedenfalls ungültig sind. 

Vorformulierter Mietvertrag oder individuelle Klausel

Grundsätzlich gilt: Steht in einem vom Vermieter vorab formulierten Mietvertrag, dass der Mieter die Wohnung bei der Rückgabe jedenfalls frisch ausmalen muss, so ist diese Regelung normalerweise ungültig. Anders wäre es, wenn der Mietvertrag gemeinsam erstellt wurde und diese Regelung spezifisch getroffen wurde. In der Praxis wird das jedoch nur in den seltensten Fällen vorkommen. 

Eine gültige Klausel ist möglich, wenn der Mieter dafür eine Gegenleistung erhält. Beispielsweise wenn vereinbart wird, dass der Mieter in den letzten beiden Wochen vor seinem Auszug zwar neu streichen muss, er dafür aber für diesen Zeitraum keine Miete bezahlen muss. 

Zentrale Begriffe: „Ortsunüblichkeit“ und „gewöhnliche Abnutzung“

Selbst wenn im Mietvertrag keine Vereinbarung getroffen wurde, kann es trotzdem passieren, dass der Vermieter die Wohnung neu streichen (lassen) muss. Das ist dann der Fall, wenn die Wände ortsunüblich gestrichen wurden, beispielsweise also, wenn in einem Raum alle Wände und die Decke tiefschwarz gestrichen wurden. Was genau als „ortsüblich“ gilt, muss im Zweifelsfall vor Gericht geklärt werden. 

Ähnlich verhält es sich bei der „gewöhnlichen Abnutzung“. Diese Regelung besagt, dass Vermieter eine übliche Abnutzung, die beim durchschnittlichen Gebrauch der Wohnung entsteht, tolerieren müssen. Wurde also beispielsweise eine einzelne Wand beige gestrichen, so muss diese nicht erneuert werden. Auch, wenn sich an der Wand geringfügig erkennen lässt, wo Bilder hangen, ist dies im Rahmen der gewöhnlichen Abnutzung zu betrachten. 

Gute Kommunikation als Schlüssel zum Erfolg

Damit es rund um das Ausmalen der Mietwohnung keine Streitigkeiten gibt und die Kaution unproblematisch erstattet wird, ist meist schlichtweg gute Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter gefragt. Je länger das Mietverhältnis andauerte, desto stärker darf die Wohnung abgenutzt sein. Der Mieter muss das Objekt nicht in jenem Zustand zurückgeben, wie er die Immobilie einst übernommen hat. Eine gewisse Toleranz müssen Vermieter deshalb jedenfalls mitbringen. 

Mit einem offenen, guten Gespräch darüber, wer welche Arbeiten und Kosten übernimmt, lässt sich meistens schnell eine einvernehmliche Lösung finden. 

Lösung mit Nachmieter anstreben

Eine praktische Option ist, wenn der Mieter einen Nachmieter vorschlagen darf, dieser die Wohnung übernimmt und der Vermieter somit dazwischen nicht neu ausmalen muss, weil Bestands- und Nachmieter die Übergabe direkt miteinander regeln. So ist meist allen Parteien geholfen und es gibt keine Diskussionen darüber, wer ausmalen und die Kosten tragen muss. 

Denn der Nachmieter freut sich, dass er die Wohnung bekommt, dem Bestandsmieter bleibt eine umfassende Rückgabe erspart und aus seiner Sicht kann er im Optimalfall sogar noch einige Möbel an den neuen Mieter weiterverkaufen. Vermieter profitieren, weil ihnen der gesamte Prozess erleichtert wird und sie weniger Aufwand haben. Die Diskussion um das Ausmalen bleibt bei dieser Vorgehensweise allen Beteiligten erspart.

Tipp: Sie möchten genauer wissen, welche Renovierungsarbeiten Mieter beim Auszug tatsächlich übernehmen müssen? In unserem Ratgeber „Schönheitsreparaturen beim Auszug“ erfahren Sie, wann eine Ausmalpflicht besteht, was als gewöhnliche Abnutzung gilt und welche Schäden Mieter beseitigen müssen.

_{Bildquellen: เลิศลักษณ์ ทิพชัย / Adobe Stock
Rechtshinweise zu unseren Blogs finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.}