Ablöse und Investitionskostenersatz
Was ist erlaubt?

Eine Einmalzahlung für bestimmte Möbel oder sonstige Ausstattungsmerkmale kommt am Immobilienmarkt in unterschiedlicher Konstellation vor. Ein bisheriger Mieter verlangt eine Ablösezahlung vom Nachmieter, der Mieter will einen Investitionskostenersatz vom Vermieter oder es sollen Möbel abgegolten werden, die beim Verkauf einer Immobilie im Objekt verbleiben. Doch welche Zahlung ist unter welchen Voraussetzungen zulässig? 

Ablöse vom Nachmieter

Grundsätzlich darf ein Mieter eine Ablöse vom Nachmieter verlangen, sofern sich beide Parteien darauf einigen. Die Ablöse muss für konkret benannte Gegenstände sein, also beispielsweise bestimmte Möbel. Entscheidend ist, dass die Höhe der Ablöse korrekt angesetzt sein muss. Dazu wird der Zeitwert der Möbel herangezogen, also nicht der Neupreis. 

Teilweise lässt sich schwer sagen, welcher Betrag genau zulässig ist. Als Faustregel gilt eine Abschreibungsdauer von 10 Jahren. Das heißt, pro Jahr seit der Anschaffung sinkt der rechnerische Wert des Möbelstücks um 10 Prozent. Allerdings gibt es auch Vintage-Möbel oder beispielsweise Küchen, die selbstverständlich auch lange nach 10 Jahren noch einen (Rest-)Wert haben, der als Ablöse zulässig ist. 

Wofür darf keine Ablöse verlangt werden? 

Für Grundausstattungsmerkmale einer Wohnung darf keine Ablöse vom Nachmieter verlangt werden. Auch nicht, wenn der Vormieter tatsächlich selbst Aufwand damit hatte. Beispiel: Im Badezimmer sind zwei Fliesen gebrochen. Der Vormieter erneuert sie selbst, darf dafür jedoch keine Ablöse vom Nachmieter verlangen. 

Was passiert, wenn zu hohe oder unzulässige Ablöse verlangt wird? 

Handelt es sich um Streitigkeiten um minimale Beträge, gibt es in der Praxis meist keine Konsequenz, da für eine genaue Bewertung ein Gutachter nötig wäre. 

Es kommt jedoch auch vor, dass eindeutig illegale Ablösesummen verlangt werden. Etwa, wenn in der Realität fast keine Möbel in der Wohnung verbleiben und der Betrag in Wahrheit dafür gefordert wird, dass eine Person dem Vermieter als Nachmieter vorgeschlagen wird. In solch einem Fall oder auch, wenn die Ablöse einfach deutlich zu hoch ist, kann sie bis zu 10 Jahre später zurückgefordert werden. 

Investitionskostenersatz vom Vermieter verlangen

Mieter dürfen von Vermietern einen Investitionskostenersatz nach § 10 MRG verlangen, wenn sie in den letzten 20 Jahren Arbeiten durchgeführt haben, die eine wesentliche Verbesserung hervorgerufen haben und weiterhin, auch nach Auszug des Mieters, ein Nutzen daraus entsteht. Diese Regelung betrifft primär alte Wohnungen, die langfristig vermietet waren. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG gelten teilweise andere Regeln. Ob und in welcher Höhe eine Einmalzahlung zulässig ist, hängt daher auch vom konkreten Mietverhältnis und der vereinbarten Gegenleistung ab.

Beispiel: Jemand mietete vor 15 Jahren eine damalige Substandardwohnung. Der Mieter baute selbst, mit der Erlaubnis des Vermieters, ein Badezimmer ein. Für diese grundlegende Verbesserung kann ein Investitionskostenersatz gefordert werden. 

Weitere Fälle sind beispielsweise das Verlegen neuer Elektroleitungen durch einen Fachbetrieb, ebenfalls mit vorheriger Zustimmung des Vermieters. Zu geringfügig wäre die Verbesserung, wenn wie im vorhin schon erwähnten Beispiel nur einzelne Fliesen ersetzt werden. 

Als Vermieter Ablöse vom Mieter verlangen

Auch Vermieter dürfen nicht einfach eine beliebige Ablöse verlangen. Vor allem im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist eine Zahlung problematisch, wenn der Mieter dafür keine entsprechende Gegenleistung erhält.

Eine wichtige Ausnahme gibt es jedoch bei Investitionen des Vormieters: Hat der Vormieter beispielsweise auf eigene Kosten eine wesentliche Verbesserung der Wohnung vorgenommen und dafür beim Auszug einen berechtigten Investitionskostenersatz erhalten, kann der Vermieter diesen Betrag unter bestimmten Voraussetzungen vom neuen Mieter zurückverlangen.

Beispiel: Ein Mieter hat auf eigene Kosten ein Badezimmer eingebaut. Beim Auszug ersetzt ihm der Vermieter den noch vorhandenen Wert dieser Investition. Diesen Betrag kann der Vermieter anschließend vom neuen Mieter verlangen. Es handelt sich dabei nicht um eine verbotene Ablöse, sondern um den Ersatz einer tatsächlich vorhandenen und bereits abgegoltenen Investition.

Anders sieht es aus, wenn der Vermieter selbst eine Wohnung saniert oder beispielsweise ein Badezimmer eingebaut hat. Dafür kann er im Vollanwendungsbereich des MRG nicht einfach zusätzlich zum zulässigen Mietzins eine beliebige einmalige „Ablöse“ verlangen.

Wichtig ist daher immer die Frage: Wofür wird die Ablöse verlangt und steht der Zahlung ein entsprechender Wert gegenüber?

Bei Altbauwohnungen entscheiden sich die meisten Vermieter dazu, bei möblierten Wohnungen nicht die Möbel an den nächsten Mieter zu verkaufen, sondern stattdessen Möbelmiete zu verlangen. Es wäre auch möglich, als Vermieter Möbel an den Mieter zu verkaufen. Werden Möbel an den neuen Mieter verkauft, sollte der vereinbarte Kaufpreis ihrem tatsächlichen Zeitwert entsprechen. Eine überhöhte Zahlung, die in Wahrheit nur dafür verlangt wird, dass der Mieter die Wohnung erhält, kann unzulässig sein.

Möbelablöse beim Immobilienverkauf

Wird eine Immobilie möbliert verkauft, so kann es vorteilhaft sein, die Möbel mit einem getrennten Kaufvertrag zu veräußern. Denn für jenen Betrag, der für die Möbel ausgegeben wird, fallen keine Grunderwerbsteuer und keine Grundbucheintragungsgebühr an. Die Bemessungsgrundlage für die Kaufnebenkosten verringert sich also. 

Doch hier muss sehr genau vorgegangen werden, denn gerade eine solche Herausrechnung wird gerne exakt überprüft. Es sollte jedenfalls eine Liste mit einer präzisen Auflistung der Gegenstände erstellt werden. Der ursprüngliche Kaufpreis und der angesetzte Zeitwert sind anzugeben. Idealerweise liegen noch Rechnungen vor, die den damaligen Kaufpreis nachweisen. 

Wichtig ist, dass tatsächlich nur Möbel per Ablöse erworben werden können. Konkret bedeutet das, die Gegenstände müssen frei in der Immobilie stehen, also lose und nicht fix eingebaut, wie etwa die Küche. Bett, Kleiderschrank und Esstisch hingegen dürfen auf diese Weise erworben werden.

Tipp: Sie möchten wissen, was mit einer selbst eingebauten Küche beim Auszug passiert und wann eine Ablöse durch den Nachmieter möglich ist? In unserem Ratgeber „Neue Küche in Mietwohnung einbauen: Das sollten Sie wissen“ erfahren Sie, welche Regelungen für Ablöse, Rückbau und Kostenübernahme gelten.

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