Zinshaus-Finanzierung

Bei einem Zinshaus handelt es sich um eine der ältesten und wohl wichtigsten Investment-Formen überhaupt. Es handelt sich dabei um ein Gebäude, in dem mehrere Wohnungen vorhanden sind, die allesamt vermietet werden.

Ziel ist es, durch die dauerhafte Vermietung der einzelnen Einheiten laufende Einnahmen zu generieren. Im städtischen Bereich sind Zinshäuser weit verbreitet. Doch die Verdichtung von Wohnraum gewinnt auch im ländlichen Bereich an Bedeutung. Dementsprechend gibt es praktisch in ganz Österreich ertragreiche Zinshäuser.

Das Zinshaus als Anlageobjekt

Zinshäuser gelten gemeinhin als sichere Anlageform. Die monatlichen Mieterträge werden bei neueren Mietverträgen stets indexiert, wodurch diese Investmentform einen Schutz gegen steigende Inflation mit sich bringt. Hinzu kommt, dass abseits der laufenden Einnahmen noch zusätzlich profitiert werden kann. Das ist durch eine allgemeine Wertsteigerung der Liegenschaft, basierend auf der Entwicklung des Immobilienmarktes, oder auch durch zukünftig sukzessive Neuvermietungen zu höheren Mietpreisen möglich.

Entsprechend dieser Aspekte ist eine Finanzierung für ein Zinshaus zu günstigen Konditionen möglich. Andererseits müssen Sie bedenken, dass ein Zinshaus immer auch einen gewissen laufenden Aufwand mit sich bringt. Kleine Sanierungsarbeiten sind zeitnah zu erledigen. In größeren Abständen können auch umfassende Renovierungen nötig werden.

Die wichtigsten Vor- und Nachteile auf einen Blick:

• Laufende Mieteinnahmen
• Inflationsgeschützte Rendite
• Potenzielle Wertsteigerung der Liegenschaft
• Laufende Steigerung der Mieterträge bzw. Anpassung an das aktuelle Marktniveau bei Neuvermietungen im Zuge des Ausscheidens von Altmietern.
• Wertsteigerung durch Ausbau und Erweiterung des Gebäudes möglich
• Risiko von Leerstand
• Risiko von außerplanmäßigen Instandhaltungen
• Einführung neuer staatlicher Regulierungen zur Mietzinshöhe
• Änderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen für Mieterträge
• Administrativer Aufwand (Verwaltung, Erhalt, etc.) 

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Anlageform Zinshaus: Welche Rendite ist zu erwarten?

In Großstädten liegen die Renditen von Zinshäusern meist zwischen 1,5 und 3 Prozent. Zinshäuser in Kleinstädten und ländlichen Gebieten werden mit höheren Renditen angeboten, da hier das Leerstandrisiko größer ist und sich in der Renditeerwartung widerspiegelt.

Wertmerkmale beim Zinshaus: Worauf achten?

Die Bandbreite an Zinshäusern reicht vom klassischen Altbau bis hin zum modernen, großen Neubau. Bevor ein Zinshaus erworben wird, müssen unterschiedliche Merkmale beachtet werden, um den Wert des Gebäudes korrekt einschätzen zu können.

Baujahr und Rechtliches

Das Baujahr der Immobilie ist nicht nur wichtig, wenn es darum geht, die Substanz des Gebäudes zu überprüfen. Relevant ist auch, ob es sich um einen Altbau handelt oder um einen Neubau und ob es beim Bau besondere Förderungen (z.B. in Wien häufig: Wiederaufbau-Mittel nach dem Weltkrieg) gab. Diese Information beeinflusst, in welcher Höhe Miete verlangt werden darf.

Bei Altbauten gilt meist das Mietrechtgesetz (MRG) in Vollanwendung, wodurch die Höhe der Mieten durch Richtwertmietzinse streng geregelt ist. Bei Neubauten, die ohne Fördermittel errichtet wurden, ist die Miete fast immer frei zu vereinbaren. Eine genaue Prüfung dieser Umstände ist zwingend nötig.

Als grobe Orientierung gilt die Vollanwendung des MRG bei Mietwohnungen in nicht parifizierten Gebäuden mit Baubewilligung vor 1953 und Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung vor 1945.

Leerstand

Möglichst leerstehende Zinshäuser sind beliebter als vollvermietete Zinshäuser. Denn unbefristete Bestandsverträge mit Altmietern können oft nur schwer aufgelöst werden und wurden früher oft ohne Indexierungsklauseln abgeschlossen. Diese Altmieter zahlen daher meist eine geringe Miete. Sind oder werden die Wohnungen in absehbarer Zeit hingegen frei, können diese sodann zu marktüblichen Preisen vermietet werden. Allerdings gibt es auch Zinshäuser, die bereits zu guten Konditionen vollvermietet sind und so verkauft werden. Die Bestandsituation und damit die aktuelle und potentielle Höhe der Mieten sind einer der wichtigsten Einflussfaktoren auf den Kaufpreis. Diesbezüglich ist somit im Vorfeld eine genaue Einzelfallprüfung nötig.

Lage

Für eine Einschätzung der Lage der Immobilie muss die Umgebung auf all jene Merkmale geprüft werden, die noch viele Jahre dafür sorgen können, dass die Vermietbarkeit gut gegeben ist. Dazu zählt beispielsweise eine entsprechend gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr, die Nähe zu Universitäten, Kliniken oder auch große Unternehmen, die in der Nähe angesiedelt sind und dafür sorgen, dass in dieser Region viele Arbeitsplätze vorhanden sind.

Erweiterungspotential

Ein wichtiger Aspekt ist, ob das Zinshaus noch in irgendeiner Form ausgebaut werden kann. Das kann jegliche Form von Zubau sein, in zentralen Lagen insbesondere ein Dachgeschoßausbau oder auch die Errichtung einer Garage auf einer bislang noch ungenutzten Stellfläche. Jede Erweiterungsmöglichkeit kann eine Chance darstellen, die gesamte Liegenschaft aufzuwerten.

Wertsteigerung beim Zinshaus durch thermisch-energetische Sanierung

Zur Erreichung der Klimaneutralität in der EU bis 2050 werden eine Vielzahl von Gesetzen auf nationaler Ebene erlassen, welche Eigentümer von Immobilien verpflichten, in Sanierungsmaßnahmen zu investieren. Ziel der thermischen Sanierung bei Mehrfamilienhäuser ist es, den Heizwärmebedarf und damit die CO²-Emissionen des Mehrparteienhauses sowie den Verbrauch fossiler Energieträger deutlich zu reduzieren. Diese Sanierung wird häufig als thermisch-energetische Wohnungssanierung (THEWOSAN) bezeichnet.

Erreicht werden kann dies durch verschiedene Sanierungsmaßnahmen des Zinshauses, insbesondere durch bauliche Maßnahmen an der gesamten Gebäudehülle. Wesentliche Bestandteile sind die Wärmedämmung der Außenbauteile, ein Austausch von Fenstern und Außentüren, Maßnahmen zur Erhöhung der passiven solaren Wärmegewinne und die Umstellung der Heizungsanlage im Zinshaus auf umweltfreundlichere Alternativen. 

Für die Investition in die energetische Sanierung des Zinshauses stehen Förderprogramme zur Verfügung, die im Vorfeld der Umsetzung detailliert auf konkrete Anforderungen und Beträge geprüft werden sollten. Die Höhe der möglichen Förderung für ein Mehrfamilienhaus berechnet sich im Kern aus der Nutzfläche sowie den neuen energetischen Kennwerten. Da die Dachdämmung im Zinshaus in vielen Fällen integriert ist, wird häufig durch den Ausbau des Dachgeschosses im Rahmen einer energetischen Sanierung zusätzlicher Wohnraum geschaffen.

Die Förderungen für das Zinshaus alleine werden aber nicht ausreichen, um die thermisch-energetische Wohnungssanierung durchzuführen. Aufgrund des hohen Finanzierungsvolumens sollten Sie die passende und flexible Zinshaus-Finanzierung für die energetische Sanierung wählen. Vereinbaren Sie einen unverbindlichen Gesprächstermin mit einem Corporate Finance-Experten von Infina.

EPBD-Portfoliorahmen rückt Zinshaus-Sanierungen in den Fokus

Mit dem von der EU-Kommission vorgeschlagenen EPBD-Portfoliorahmen (Energy Performance of Buildings Directive, EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden) wird derzeit eine freiwillige Orientierungshilfe diskutiert, die Finanzinstitute dazu ermutigen soll, Kredite für energetische Sanierungen verstärkt in ihren Portfolios zu berücksichtigen. Ziel ist es, ineffiziente Wohngebäude durch gezielte Finanzierung verstärkt zu modernisieren. Auch wenn es sich bislang nicht um eine verbindliche Maßnahme handelt, deutet vieles darauf hin, dass der Portfoliorahmen mittelfristig Einfluss auf die Kreditvergabe im Immobilienbereich nehmen könnte. Basis ist die Richtlinie 2024/1275 der EU vom 24. April 2024.

Gerade für den Markt in Wien ist dieses Signal von Bedeutung, da es in Wien über 14.000 klassische Gründerzeit-Zinshäuser gibt. Insgesamt wurden laut Statistik für Wien über 55.000 Gebäude vor 1945 errichtet (Anmerkung: Seite 30). Der Gebäudereport 2025 zeigt, dass rund 39 Prozent aller Wohngebäude in Wien als Mehrfamilienhäuser gelten (Anmerkung: Seite 13).

Ein erheblicher Teil dieser Gebäude befindet sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand bezüglich der Energieeffizienz. Bei den Gründerzeithäusern wird dieser Anteil bei Infina auf etwa 30 bis 50 Prozent geschätzt. Das entspricht rund 5.800 Objekten mit Instandsetzungsbedarf. Rechnet man den gesamten Altbestand (Mehrfamilienhäuser vor 1945 erstellt) ein, ergibt sich ein Sanierungspotenzial von rund 7.000 bis 10.000 Gebäuden.

Die Sanierungsrate in Österreich liegt derzeit nur bei etwa 1,5 Prozent. Vor diesem Hintergrund kann der EPBD-Portfoliorahmen als strategischer Impuls verstanden werden, um Investitionen in den veralteten Wohngebäudebestand zu erleichtern. Erste grüne Kreditprodukte mit Zinsvorteilen zeigen, dass der Markt beginnt, energetische Aspekte stärker zu gewichten.

Für Eigentümer und Investoren in Wien ergibt sich damit ein relevanter Finanzierungsmarkt. Förderprogramme, verbesserte Kreditbedingungen und der wachsende Einfluss der Energieeffizienz auf die Immobilienbewertung unterstreichen die Bedeutung einer vorausschauenden Sanierungsstrategie.

Besonderheiten bei der Zinshaus-Finanzierung

Die Zinshaus-Finanzierung erfolgt meistens durch eine Kombination von Eigenkapital und Fremdkapital. Wenn das Ziel des Zinshauskaufs ist, dieses dauerhaft im Bestand zu halten, sollte fristenkongruent eine Zinshaus-Finanzierung mit möglichst langer Laufzeit und günstigen Sondertilgungsmöglichkeiten abgeschlossen werden.

Finanzierungsstruktur bei Zinshauskauf

Für den Zinshauskauf sollten als Faustregel die Kaufnebenkosten und 10-20 Prozent des Kaufpreises durch Eigenkapital abgedeckt werden, in Summe damit 20-30 Prozent der Gesamtinvestitionskosten. Die Höhe des notwendigen Eigenkapitals hängt aber auch vom Kaufpreis im Verhältnis zu den aktuellen bzw. potentiellen Mieterträgen und damit der Mietrendite ab. Gute und stabil darstellbare Mietrenditen erlauben tendenziell etwas mehr Fremdkapital durch das Kreditinstitut. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer fallen die monatlichen Kreditraten aus. Für eine erfolgreiche projektbezogene Finanzierung sollte der Eigenkapitalanteil und die Finanzierungslaufzeit so gestaltet sein, dass die monatlichen Kreditkosten durch die Nettomieteinnahmen gedeckt sind. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass die Kreditinstitute bei der Berechnung der Kapitaldienstfähigkeit bei den Mieteinnahmen meist einen pauschalen Abschlag von rund 20-30 Prozent für sog. Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Leerstand, Beratung und Steueraufwand) ansetzen.

Finanzierung mit Fixzinsphase

Wenn Ihnen der Sicherheitsaspekt bei der Finanzierung eines Zinshauses wichtig ist, können Sie sich für eine Finanzierung mit einer langen Fixzinsphase entscheiden. Dies erlaubt eine genaue Kalkulation der Finanzierungskosten für den festgelegten Zeitraum. Erst nach Ablauf der Fixzinsphase ist der verbleibende Restbetrag dann wieder dem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt.

Bei Inflation und einem steigenden Zinsumfeld profitieren Sie von Fixzinsbindungen „doppelt“: durch eine aggregierte Indexierung der Mieten einerseits und gleichbleibenden Zinskosten auf nominale Kreditbeträge andererseits.

Zinshaus-Finanzierung für Unternehmen und Privatpersonen

Zinshäuser dienen gleichermaßen institutionellen Investoren, Stiftungen, Unternehmen wie auch Privatpersonen, als wichtiges Investment. Ob die Kreditvergabe an ein Unternehmen oder eine Privatperson erfolgt, macht kleine, aber feine Unterschiede. Das Corporate Finance Team von Infina berät Sie diesbezüglich gerne und stellt die bestmögliche Zinshaus-Finanzierung für Ihr Vorhaben sicher.

Infina: Ihr Partner für die Zinshaus-Finanzierung

Bei Infina unterstützen Sie Finanzierungsexperten mit langjähriger Erfahrung dabei, das richtige Kreditinstitut für Ihr Vorhaben zu finden. Banken im In- und Ausland kalkulieren ihre Konditionen auf Basis unterschiedlicher Merkmale. Infina klärt, welches Kreditinstitut für genau Ihr Vorhaben jener Partner ist, der die besten Konditionen anbieten kann.

Denn gerade bei einer langfristigen Zinshaus-Finanzierung können schon kleine Unterschiede bei Konditionen, Sicherheiten und Vertragsbedingungen große finanzielle Auswirkungen haben. Vereinbaren Sie einen unverbindlichen Gesprächstermin:

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Besonderheiten beim Kaufvertrag für ein Zinshaus

Beim Ankauf des Zinshauses kann entweder ein Share-Deal oder ein Asset-Deal erfolgen. Ein Share-Deal ist möglich, wenn ein Unternehmen bzw. eine Gesellschaft ein Gebäude besitzt und die Geschäftsanteile an der Gesellschaft, nicht das Objekt selbst, veräußert werden. Bei einem Asset-Deal wird hingegen tatsächlich die Immobilie selbstveräußert. Dementsprechend ist beim Kaufvertrag zu beachten, wie der Verkauf der Liegenschaft genau organisiert wird. Ebenso müssen die Übernahme von Bestandsverträgen im Kaufvertrag definiert und der Zustand des Objektes exakt dokumentiert werden.

Neubau von Zinshäusern: Lohnt sich eine Investition?

Der Neubau von Zinshäusern, die anschließend selbst langfristig vermietet werden, kam bisher eher selten vor, nimmt aber aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase und einem gewissen Anlagenotstand deutlich zu. Die meisten Gebäude werden aber nach wie vor durch Bauträger errichtet und als einzelne Wohnungen oder Gesamtprojekt veräußert. Grundsätzlich ist es jedoch selbstverständlich möglich, selbst ein Zinshaus zu errichten und anschließend zu vermieten. Dabei gilt es zu bedenken, dass der Bau verschiedene Risiken mit sich bringt:

• Organisatorischer Aufwand (Planung, Genehmigungen, Bauleitung und Baukostenmanagement, etc.)
• Zeitliches Risiko (Verzögerung der Fertigstellung führt zu späteren Mieteinnahmen)
• Vorfinanzierung während Bauphase nötig (Einnahmen erst nach Fertigstellung)

Diesen Risiken steht ein klarer Vorteil gegenüber, nämlich dass die Errichtung exakt gemäß den eigenen Vorstellungen erfolgen kann. Außerdem kann es günstiger sein, das Gebäude selbst zu errichten, als ein fertiges Neubau-Zinshaus eines Bauträgers zu erwerben, da man dadurch einen marktüblichen Bauträgergewinn von rund 10-20% umgehen kann.

Die richtige Zinshaus-Finanzierung für optimale Renditechancen

Die Basis jedes ertragreichen Investments ist die günstige Finanzierung. Bei der Zinshaus-Finanzierung ist es besonders wichtig, absolute Top-Konditionen zu bekommen. Denn durch den langfristigen Anlagehorizont sorgen schon vermeintlich kleine Unterschiede bei den Konditionen dafür, dass sich ein Investment früher oder später rechnet.

Wenn Sie ein Zinshaus erwerben möchten, unterstützen wir Sie dabei, dieses Vorhaben mit perfekten Finanzierungs-Konditionen realisieren zu können.

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_{Bildquelle: © ioanna_alexa/ Shutterstock.com; © Alexander Steamaze/ Shutterstock.com; © Ground Picture/ Shutterstock.com}

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