Kreditkosten bei der Immobilienfinanzierung?

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Die Kosten im Zusammenhang mit dem Kredit, auch Finanzierungsnebenkosten genannt, sind bei jeder Immobilienfinanzierung zu berücksichtigen. Diese sind:

Bearbeitungsgebühr bzw. Vermittlungsvergütung

Diese Gebühr fällt bei jeder Immobilienfinanzierung an, die über die Bank oder Bausparkasse abgeschlossen wird. Die Höhe kann bis zu 3,00% vom Darlehensbetrag betragen. Diese Gebühr wird zwischen Bank bzw. Bausparkasse und Vermittler aufgeteilt. Es gibt mittlerweile Banken, welche keine Bearbeitungsgebühren ausweisen. Bei einer vermittelten Finanzierung durch einen ungebundenen Kreditvermittler wird sodann mit dem Kunden eine sogenannte Vermittlungsvergütung vereinbart, welche über das Kreditinstitut verrechnet wird. Die Bearbeitungsgebühr bzw. Vermittlungsvergütung hat Einfluss auf den Effektivzinssatz und ist dementsprechend von der Bank bzw. Bausparkasse zu berücksichtigen.

Pfandrechtseintragung

Immobilienkredite haben in der Regel höhere Kreditsummen. In der Regel verlangen Banken ab einer Kreditsumme von EUR 75.000,00 aufwärts grundsätzlich eine grundbücherliche Besicherung. Dabei wird eine sogenannte Hypothek auf der Liegenschaft eingetragen. Hierbei wird zwischen einer Höchstbetragshypothek und einer Darlehens- bzw. Festbetragshypothek unterschieden. Die dabei anfallende Eintragungsgebühr beträgt aktuell 1,20% vom eingetragenen Betrag zuzüglich einer Nebengebührensicherstellung iHv. 20% - 30%. Bei sehr guten Bonitäten sind Banken auch bereit, die Höhe der Grundbuchseintragung zu reduzieren. Diese sogenannten Mindereintragungen bzw. hinterlegten Pfandurkunden verschlechtern jedoch meistens die Konditionen des Kredites und sind damit oft kontraproduktiv. Bei Umschuldungen kann im Einzelfall auch eine Forderungseinlösung mit der abzulösenden Bank verhandelt werden. In diesem Fall würde sich der Kunde defacto eine neuerliche Grundbuchseintragung ersparen.

Erklärung Höchstbetragshypothek (HBH)

Die HBH ist auf den Höchstbetrag begrenzt. Im Falle einer Pfandverwertung oder Versteigerung einer Liegenschaft kann nur jener Betrag von der Bank eingefordert werden, der maximal der Höhe der HBH entspricht. Eine HBH kann in der Regel wieder ausgenützt werden.

Erklärung Darlehenshypothek (DH) bzw. Festbetragshypothek (FBH)

Die DH oder FBH ist begrenzt auf den Darlehensbetrag. Zusätzlich wird eine sogenannte Nebengebührensicherstellung von 20% oder 30% des Darlehensbetrages als separater Betrag zuzüglich Zinsen, Verzugszinsen und Zinseszinsen eingetragen. Die Zinsen können sich auf 5%, die Verzugszinsen auf bis zu 13%, die Zinseszinsen auf bis zu 11% belaufen. Diese Form der Hypothek ist für die Bank im Verwertungsfall mehr Wert.

Erklärung Nebengebührensicherstellung (NGS)

Die NGS deckt im Verwertungsfall bis zur vereinbarten Höhe auch Kosten des Versteigerungsverfahrens, Gerichtskosten, Gebühren und anfallende Zinsen ab. Die Höhe der NGS ist standardmäßig 20% des Kreditbetrages, kann aber bis zu 50% vereinbart werden.

Erklärung hinterlegte Pfandurkunde bzw. Teil- oder Mindereintragung

Eine hinterlegte Pfandurkunde wird auch als eintragungsfähige Pfandurkunde bezeichnet (ePU). Diese bringt den Vorteil, dass sich der Kunde die Grundbuchsgebühr für die Pfandrechtseintragung von 1,2% + NGS spart. Die Bank, die eine ePU anbietet, verlangt meistens höhere Zinsen als bei einer Vollbesicherung. Zusätzlich werden seitens der Bank häufig laufende Grundbuchsabfragen gemacht. Dies meist vierteljährlich, um zu prüfen, ob das Grundbuch belastet wurde oder nicht. Dabei fallen Kosten für diese Abfragen an, die dem Kunden über sein Verrechnungskonto angelastet werden. Summiert man diese Gebühren auf mehrere Jahre auf, so rentiert sich eine hinterlegte Pfandurkunde meistens nicht. Dabei ist jedoch festzuhalten, dass die Bank jederzeit das Recht hat, ohne Angabe von Gründen die ePU ins Grundbuch zu Lasten des Kunden einzutragen.

Zwischenfinanzierung

Bei Zwischenfinanzierungen oder Finanzierungen mit kurzer Laufzeit von bis zu 1 Jahr kann man eine Sonderform der Grundbuchseintragung vornehmen. Dabei spricht man von einer Eintragung einer Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung. Diese Form verursacht nur die Hälfte der Grundbuchskosten. Das sind somit nur 0,6%, ist jedoch auch nur 1 Jahr gültig. Geht die Finanzierung über 1 Jahr hinaus, wird die Bank die normale Hypothek ins Grundbuch eintragen. Diese kostet dann nur mehr 0,6% der Kreditsumme. Somit hätte der Kunde, sofern er die Finanzierung nur max. 1 Jahr benötigt hätte, die Hälfte der Grundbuchsgebühr gespart.

Erklärung Forderungseinlösung

Die Forderungseinlösung lt. § 1422 ABGB ist eine Abwicklungsform, auch Forderungsabtretung genannt, bei der eine neuerliche Grundbuchseintragung des Pfandrechtes wegfällt und somit Kosten gespart werden können. Die Forderungseinlösung kommt primär bei Umschuldungen zum Tragen. Der neue Kreditgeber (jene Bank, die das Darlehen oder den Kredit umschuldet) zahlt dem bisherigen Kreditgeber direkt vom Kreditkonto die offene Darlehenssumme zurück. Die bisherige Bank bleibt mit der Hypothek als Gläubiger im Grundbuch und stellt im Gegenzug der neuen Bank eine sogenannte Löschungsquittung aus. Das Pfandrecht wird im Innenverhältnis vom ursprünglichen Kreditgeber an den neuen Kreditgeber abgetreten.

Die Forderungseinlösung ist nur möglich, wenn das Grundgeschäft (=Kreditvertrag) nicht abgeändert wird. Ändert sich zum Beispiel der Kreditnehmer beim neuen Kreditvertrag, so ist eine Forderungseinlösung nicht möglich. Weiters kann nur der aushaftende Kreditbetrag eingelöst werden. Dabei ist zu beachten, dass die eingetragene Hypothek eine Höchstbetragshypothek war. Diese wird dann automatisch zu einer Festbetragshypothek und kann sodann nicht wieder ausgenützt werden.

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