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Infina Kredit Index (IKI) - Hat die Zinswende begonnen? 

Infina Kredit Index (IKI) | 07.02.2018

Als allgemeine Orientierungshilfe für die gefühlten Kosten besicherter Wohnkredite wurde von der INFINA Credit Broker GmbH, Österreichs führendem Wohnbau-Finanz-Experten, ein Kreditindex (IKI) entwickelt, der mittlerweile mehr als drei Jahre in Verwendung ist:

Wenn sich Menschen verschulden um sich ihren Wohntraum erfüllen zu können, sollten sie frühzeitig ein Gefühl dafür entwickeln mit welchen regelmäßigen finanziellen Belastungen sie zu rechnen haben. Wir wollen, dass der Markt für Wohnkredite für Otto Normalverbraucher transparenter wird. Dabei geht es nicht um die Abbildung einer Standardkondition, die für jeden Kreditfall zutrifft, sondern um das Aufzeigen von laufenden Entwicklungen und auch Preistrends.“ führt Christoph Kirchmair, Geschäftsführer der Infina aus.

Grundlage für den IKI sind die Daten von 12 regionalen und überregionalen Kreditinstituten, aus denen dann die Höhe der monatlichen Raten abgeleitet wird. Genauere Details sind dem Factsheet zu entnehmen. Der Infina-Kreditindikator wird quartalsweise jeweils zum Beginn des ersten Monats eines Quartals publiziert. Der nächste Kreditindex wird Mitte April 2018 veröffentlicht.

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* 25 Jahre Vertragslaufzeit, monatliche Kreditraten in Euro, Kreditbetrag EUR 100.000,-
** Die Effektivzinskalkulation erfolgt gemäß den Standardwerten des Infina-Kreditrechners unter www.infina.at
Seit dem 01.04.2016 erfolgt die Berechnung gemäß dem Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz.

2017 - geldpolitische Wende in Zeitlupe

Es war viel über einen Rückzug der EZB aus ihrer aggressiven Geldpolitik spekuliert worden und die Ergebnisse der EZB-Rats-Sitzung vom 26. Oktober 2017 waren mit Spannung erwartet worden. Nachdem die Inflationsrate des Euroraums im September mit 1,5% unter dem Zielwert von nahe aber unter 2% lag, es am Arbeitsmarkt noch Leerkapazitäten gab und gleichzeitig die wichtige Exportwährung US-Dollar stark abschwächte, blieb die EZB vorerst bei ihrer gewohnt expansiven Geldpolitik. Die monatlichen Wertpapierkäufe im Volumen von 60 Mrd. EUR liefen bis Jahresende weiter, ehe ab Jänner 2018 eine Halbierung auf 30 Mrd. EUR erfolgte. Allerdings wird die EZB Gelder aus den Tilgungen ihrer Portfolio-Anleihen zu weiteren Wertpapierkäufen verwenden. Die Anleihekäufe sollten noch mindestens bis September 2018 laufen, was auf die Anleihepreise – und somit auf das Renditeniveau - umso stärker drückt je knapper das am Markt noch verfügbare Angebot ist. Bis Ende Dezember 2017 hat die EZB bereits öffentliche Anleihen im Volumen von 1.889 Mrd. und Unternehmensanleihen im Volumen von 132 Mrd. EUR erworben. Die EZB kauft damit langsam den Bondmarkt leer. Für EZB-Chef Mario Draghi ist trotzdem auf mittlere Sicht eine hohe geldpolitische Unterstützung weiterhin notwendig und Inflationsraten von 1,4 bis 1,5% in den Monaten Oktober bis Dezember 2017 bestätigen Draghi vorerst. Die Leitzinsen blieben daher bis dato unverändert und auch der Strafzins für Überschussliquidität der Banken bei der EZB blieb bei -0,4%.

Aber es gibt innerhalb der EZB Stimmen, die von einer maßvollen Abkehr der derzeitigen Geldpolitik ausgehen. So führte OENB Gouverneur Nowotny am 16.1.2018 bei einer Veranstaltung in der Wiener WKO aus, dass der anhaltende Preisauftrieb ausreichen sollte, um mit Ende 2018 die Anleihekäufe einzustellen. Im Anschluss wäre dann der nächste Schritt die Rückführung der Einlagezinsen auf zumindest Null. Experten erwarten deshalb frühestens in der 2. Jahreshälfte 2019 erste Leitzinsanhebungen. Und Ende Oktober 2019 findet ein Wechsel an der Spitze der EZB statt, der richtungsweisend für die zukünftige Geldpolitik sein wird. Ein restriktiverer geldpolitischer Kurs würde einen stärker als erwarteten Anstieg des Zinsniveaus zur Folge haben. Ein Szenario, das unter einem EZB-Präsidenten aus einem nördlichen Euroland (z.B. Jens Weidmann aktueller Präsident der Deutschen Bundesbank) eher wahrscheinlich ist als unter einem Vertreter aus einem südlichen Euroland.

zum Vergrößern auf das Bild klicken | Vergleich der 10/15/20-Jahres-EUR-Swapzinssätze vom 01.02.2015 bis zum 01.02.2018

 

Konjunkturelle Dynamik im Euroraum führt zu höherer Kreditvergabe

Der IHS Markit Composite-PMI für die Eurozone, ein Stimmungsindikator für den Privatsektor (Produktion u. Dienstleistung), deutet darauf hin, dass sich das BIP-Wachstum in Q4/2017 auf 0,8% im Quartalsabschnitt beschleunigt hat. Die Unternehmen verbuchen so starke Auftragszuwächse wie seit einem Jahrzehnt nicht mehr, und das Tempo des Stellenaufbaus ist weiter auf einem 17-Jahreshoch, da die Firmen zur Bewältigung der Neuaufträge ihre Kapazitäten erweitern. Das führt zu einer steigenden Nachfrage nach Investitionskrediten und belebt die Kreditvergabetätigkeit der Banken im Euroraum. Die jährliche Wachstumsrate der Buchkredite an nichtfinanzielle Kapitalgesellschaften erhöhte sich im Oktober 2017 auf 2,9 %, nachdem sie im September 2,4 % betragen hatte, während die Jahreswachstumsrate der Buchkredite an private Haushalte mit 2,7 % stabil blieb.

Österreichische Banken vergeben mehr Wohnbaukredite

In den ersten 11 Monaten 2017 stieg in Österreich das für Wohnbauzwecke an private Haushalte vergebene Volumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 21,9% auf 16,04 Mrd. EUR. Der Wachstumstrend hielt bis November (+20,3%) an. Eine Fortsetzung des Immobilienbooms, anhaltend niedrige Zinsen und ein großer Bedarf an Eigenheimen und Eigentumswohnungen sind die treibenden Kräfte dahinter. Diese Entwicklung gilt aber gleichzeitig als Indikator dafür, dass die Banken Immobilienkredite forcieren. Daraus resultiert auch ein verschärfter Konditionenwettbewerb.

Keine Verteuerung variabler Kreditkonditionen

Die weiterhin expansive Geldpolitik der EZB hielt den 3-Monats-Euribor konstant auf -0,329%. Die marginale Senkung des durchschnittlichen Aufschlags von 1,512 auf 1,487% ist somit rein auf die Konditionsgestaltung der Banken zurückzuführen und hier gibt es 2 Hauptkräfte: Zum einen möchten die Institute bei den Neukonditionen entgangene Erträge infolge der jüngsten OGH-Urteile zum Themenkreis Negativzinsen kompensieren, denn an Verbraucher müssen bis zu einem Kreditzinssatz von 0% die Negativzinsen im Indikatorzins weitergegeben werden. Manche Banken haben deshalb auch im 4. Quartal bei den Neukrediten ihre Margen verteuert. Andererseits stehen Kreditinstitute auch zueinander im Wettbewerb. Somit stehen in der Marktstichprobe des IKI 6 Konditionensenkungen und 4 –erhöhungen 2 unveränderten Aufschlägen gegenüber.

Fixzinskredite – weiter günstig

Seit dem 3. Quartal 2017 kommen Banken ihren Kunden mit Fixzinskonditionen entgegen. Aktuelle Inflationstrends im Euroraum und die geldpolitischen Signale der EZB lassen mittelfristig (bis 2020) nur moderate Leitzinsanhebungen erwarten. In so einem Umfeld streben Banken über Fixzinsbindungen möglichst lange höhere Zinserträge zu lukrieren. Dabei befinden sie sich zueinander im Wettbewerb. Das zeigt die erneute Diskrepanz in der Entwicklung des für 10jährige Fixzinsbindungen relevanten 10-Jahres-EURSwapzinssatz und den Konditionen für 10jährige Fixzinsbindungen. Während der Swapsatz im 4. Quartal 2017 unverändert blieb, fiel der durchschnittliche Nominalzins für 10jährige Fixzinsbindungen vom 2. Oktober 2017 bis 2. Jänner 2018 um 8,1 Basispunkte auf 1,892%. Die effektive Monatsrate eines 100.000-Euro-Wohnkredites mit 25 Jahren Laufzeit und Zinsbindung für die ersten 10 Jahre fiel daher nochmals von 436,75 auf 432,60 Euro.

Die Bandbreite für 10jährige Fixzinsbindungen bei Hypothekarkrediten mit voller Besicherung und bei guter Schuldnerbonität bewegte sich zwischen 1,60 und 2,125%, wobei 1,875% von 3 Banken genannt wurden. Die Konditionsbandbreiten 15jähriger Fixzinsbindungen lagen indessen bei 1,90 bis 2,375% und der Durchschnittswert bei 2,181%. Während für 20jährige Fixzinsbindungen laut aktuellem Stand des IKI im Schnitt 2,429% aufzuwenden waren (Bandbreite: 2,10 bis 2,73%). Die Kreditzinskurve wird derzeit mit zunehmender Bindungsdauer flacher, weshalb vorsichtige Kreditnehmer in möglichst langen Fixzinsbindungen (z.B. 20 Jahre oder sogar länger) aktuell gut aufgehoben sind. Allerdings haben sich mit Anfang Februar 2018 die Konditionen wieder verteuert: Vom 15. Dezember 2017 bis 1. Februar 2018 stieg der für 10jährige Fixzinsbindungen relevante 10Jahres-Euro-Swapzinssatz von 0,78 auf 1,10%, wofür 2 Faktoren verantwortlich sind: Die starke Konjunktur im Euroraum und Spekulationen über die Zusammensetzung der neuen Führungsspitze der EZB.

Ob variable oder fixe Kreditzinsen vorteilhafter sind, hängt – abgesehen vom individuellen Bedarf - von der historischen Zinsentwicklung (aktuell kaum noch Zinssenkungspotenziale aber Risiko von langfristigen Zinsanstiegen) und vom aktuell vorherrschenden Spread zwischen Fixzinsbindungen und variablen Kreditkonditionen ab. Im aktuellen Umfeld ist der Spread zwischen variablen Zinsen und langfristigen Fixzinssätzen noch gering und die Konditionenkurve ist flach. Daher bieten langfristige Fixzinssätze derzeit noch immer eine günstige langfristige Absicherung für Kreditnehmer.