Kredit abgelehnt: Was kann man tun?

Datum: 27.08.2020 | Autor: Redaktion

Kredit abgelehnt

Einzelne Bankkunden machen bei der Anfrage nach Wohnbaukrediten folgende leidvolle Erfahrung: Kredit abgelehnt. Oft sind die Gründe dafür auf den ersten Blick nicht ganz ersichtlich. Früher hätte es nämlich unter den gleichen Voraussetzungen noch geklappt. Doch wann wird ein Kredit abgelehnt? Banken haben behördliche Vorgaben und interne Vergaberichtlinien. Beides ist im Laufe der Jahre einem Wandel unterworfen. Dieser Bericht zeigt Ihnen, wohin der Trend bei den Mindestkriterien in der Kreditvergabe geht und gibt Ihnen reichlich Antwort auf die häufige Frage: Kredit abgelehnt, was nun?


Das Wichtigste im Überblick

  • Eine Kreditablehnung ist kein Grund direkt den Traum einer eigenen Immobilie aufzugeben, da sich im Nachhinein noch häufig eine konstruktive Lösung finden lässt.
  • Die häufigsten Ablehnungsgründe sind zu wenige Eigenmittel, zu niedrige Einkommen, zu hohes (End)alter am Ende der Kreditlaufzeit, Negativeinträge in Bonitätsdatenbanken, zu kurze Lohn-/Gehalts-Historie.
  • Die Bonität lässt sich durch Verkauf von Vermögensgegenständen, Simultanhypotheken, Nebenjobs, Vermietung von Räumlichkeiten, teilweise auch richtige Zinsabsicherung verbessern.
  • Als Notlösung kann man noch immer Ehepartner oder Eltern als Kreditbürgen hineinnehmen oder um eine Geldspritze der Familie bitten.

Wann wird ein Kredit abgelehnt: die 5 wichtigsten Gründe

Zu wissen, woran die meisten Anfragen für Immobilienfinanzierungen scheitern, hilft Ihnen, genau diese Fehler zu vermeiden. Die hier aufgezählten Gründe zeigen Ihnen aus den Praxiserfahrungen der Wohnbau-Finanz-Experten von Infina, weshalb Banken Kredite immer wieder ablehnen:

Grund Nr. 1: Zu wenige Eigenmittel

Die Finanzmarktaufsicht (FMA), gibt als bankenregulierende Behörde auch Richtlinien (Vorgaben) in Form von „Empfehlungen“ an die Banken heraus, wie hoch die Mindesteigenmittel bei Immobilienkrediten sein sollten. Aktuell sind es 20 % der Gesamtinvestitionen.

Damit meinen die Finanzmarktregulierer, den Kaufpreis der Liegenschaft plus den Nebenkosten beim Kauf. Diese betragen inklusive Maklergebühr von 3,6 % (inkl. UST), Grunderwerbssteuer von 3,5 %, Notar/Treuhänder (1 bis 3 %) und Grundbuch-Eintragungsgebühr von 1,1 % insgesamt 9,2 bis 11,2 %, also rund 10 % des Kaufpreises. Ist noch der Kauf von Einrichtungsgegenständen geplant, dann kommt diese Summe noch hinzu.

Wollen Sie eine Wohnung um 200.000 Euro plus Möbel im Wert von 15.000 Euro erwerben, dann belaufen sich ihre Gesamtinvestitionen auf 235.000 Euro. Davon sollten Sie jedenfalls 20 % bzw. in unserem Beispiel 47.000 Euro als Eigenmittel aufbringen können.

Grund Nr. 2: Das Einkommen ist zu niedrig

Das HIKrG (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz) besagt, dass bei der Kreditvergabe in Österreich die Leistbarkeit der Kreditraten genau zu prüfen ist. Dies dient dem Konsumentenschutz. Schließlich will der Staat Härtefälle durch Zwangsversteigerungen von Immobilien, sprich Obdachlosigkeit infolge der Fälligstellung von Krediten, möglichst vermeiden.

Doch Banken rechnen nicht nur die aktuelle Anfangsrate aus. Sie sind von Haus aus vorsichtig und möchten verhindern, dass Sie als Kunde eines Tages in ein finanzielles Desaster schlittern, nur weil Sie sich infolge steigender Zinsen den Kredit nicht mehr leisten können. Egal ob Sie nun zur Gänze variabel verzinst finanzieren wollen oder erst nach Ablauf der Fixzinsbindung ein variabler Zins zu bezahlen ist, in der Regel kalkulieren Kreditinstitute einen wesentlich höheren Zins auf die Kreditlaufzeit als den aktuellen Marktzins, denn:

Vor der Finanzkrise 2008/09 waren Kreditzinsen von mindestens vier Prozent normal und niemand weiß wohin die Zinsen in Zukunft wieder steigen können, vor allem im Falle einer Rückkehr der Inflation oder durch einen Anstieg der Kreditausfälle. Das ist für die Risikomanager der Banken einleuchtend, häufig aber schmerzhaft für Kreditnehmer, deren Einkommen im Verhältnis zur sogenannten „fiktiven Rate“ (jene Kreditrate, die mit einem höheren Zins gerechnet wird) zu niedrig ist.

Üblich ist, dass die fiktive Rate maximal 40 % des Nettoeinkommens ausmachen darf. Was dies konkret bedeuten kann, zeigt folgendes Rechenbeispiel:

Rechenbeispiel: Einkommen vs. Kreditrate

Das monatliche Einkommen eines Kreditnehmers beträgt 1.500 Euro Netto. Benötigt werden 150.000 Euro. Der Kunde würde für die ersten 10 Jahre der 30jährigen Kreditlaufzeit für eine Fixzinsbindung 1,50 % p.a. zu zahlen haben, was einer monatlichen Rate von 518 Euro oder 34,5 % des Nettoeinkommens entsprechen würde. Eigentlich wäre es bei sparsamen Lebensstil durchaus noch leistbar.

Das Problem ist aber die fiktive Rate, die er sich auch noch leisten können muss. Wird diese mit 4 % p.a. gerechnet, dann wären dies monatlich 716 Euro bzw. 47,7 % des Nettoeinkommens. Das Einkommen ist somit zu niedrig und der Fall wird abgelehnt.

Grund Nr. 3: Zu alt für den gewünschten Kredit

Der Pensionsantritt bedeutet in den meisten Fällen einen Einkommensknick und gilt deshalb für Banken bei der Kreditvergabe als besonders kritischer Meilenstein, zumal das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) den Banken klare Richtwerte lieferte: Schuldendienst nicht höher als 30 bis 40 % des Nettoeinkommens und lediglich bewiesene regelmäßige Einkommen sollten berücksichtigt werden.

Konkret bedeutet dies für Sie, wenn Sie jetzt monatlich 3.000 Euro netto verdienen, sind Sie in der Lage notfalls 1.200 Euro für den Schuldendienst aufzuwenden. In der Pension müssen Sie aber voraussichtlich von 2.000 Euro Leben. Dann müssen Sie einen Kredit mit fiktiver Rate von beispielsweise 1.180 Euro bereits zum Pensionsantritt zurückgezahlt haben.

Sind Sie beispielsweise 45 Jahre alt und verdienen 3.000 Euro monatlich, aber hätten nur 2.000 Euro in der Pension, dann hätten Sie folgende Möglichkeiten: 20 Jahre Laufzeit bei fiktiver Rate von maximal 1.200 Euro oder 30 Jahre Laufzeit bei fiktiver Rate von maximal 800 Euro (40 % von 2.000 Euro), wobei ein Kalkulationszins von 4 % anfällt. Konkret bedeutet dies im ersten Fall eine maximale Kreditsumme von 189.680 Euro und im zweiten Fall 157.890 Euro.

Achtung Kreditlaufzeit und Endalter: Obwohl es einige Ausnahmen gibt, so liegt die maximale Kreditlaufzeit in der Regel bei 35 Jahren. Somit hat die Ratenminimierung durch Ausdehnung der Laufzeit ihre Grenzen, meist durch das maximale Endalter am Ende der Kreditlaufzeit von 75 oder 80 Jahren (interne Richtlinien kreditgebender Institute).

Grund Nr. 4: Negativeinträge in Bonitätsdatenbanken

Manchmal stimmen Einkommen und Eigenmittel, aber Ihr Kredit wird überall abgelehnt. Die Ursache könnte in negativen Einträgen oder alten nicht mehr relevanten Daten bei Auskunfteien bzw. Bonitätsdatenbanken liegen. Entsprechende Einträge finden Sie nicht nur beim KSV 1870, sondern auch bei CRIF, Creditreform oder Bisnode.

Tipp: Laut Datenschutzgrundverordnung können Sie bei allen relevanten Einrichtungen einmal im Jahr kostenlos Ihre Daten einsehen. Prüfen Sie die Daten auf Aktualität. Während es für alte Einträge Ablauffristen gibt, können Sie auch falsche KSV-Einträge löschen lassen. Weitere Informationen finden Sie in unserem Beitrag KSV-Eintrag löschen: Welche Möglichkeiten gibt es?

Grund Nr. 5: Zu kurze Gehaltshistorie

Befinden Sie sich zum Zeitpunkt des Kreditantrags noch in der Probezeit, dann gibt es wohl kaum einen Kredit. In der Regel sollten Sie mindestens 12 Monatsgehälter nachweisen können und die Probezeit schon abgeschlossen sein.


Kredit abgelehnt – was nun: So reagieren Sie richtig

Hat die Bank Ihren Kredit abgelehnt, dann sollten Sie nach den Ablehnungsgründen fragen und versuchen, herauszufinden unter welchen Bedingungen Sie dennoch eine Finanzierung bekommen könnten. Manchmal steht nur eine Kleinigkeit im Wege, die sich schnell lösen lässt.

Wichtig ist zudem, dem Ärger über die Ablehnung möglichst wenig Ausdruck zu verleihen. Bleiben Sie ruhig und sachlich und suchen Sie nach konstruktiven Lösungen. Ist dies nicht möglich sein, dann sollten Sie das Gespräch mit einem Wohnbau-Finanz-Experten suchen. Diese haben den Marktüberblick und können Ihnen sagen, wie viel Haus Sie sich tatsächlich leisten können und welche Banken und Bausparkassen für Ihre Finanzierung in Frage kommen.

Kredit abgelehnt

Was kann man tun, um doch noch einen Kredit zu bekommen?

Bei einer Ablehnung ist können Sie folgendes tun, um beim nächsten Anlauf vielleicht doch noch eine Zusage zu bekommen:

Vorschlag Nr. 1: Kreative Eigenmittelbeschaffung aus eigenem Bestand

Oft reichen die Cashreserven auf dem Konto oder Sparbuch nicht aus, um die erforderlichen Eigenmittel von 20 % der gesamten Investition aufzubringen. In der Folge wurde Ihr Antrag auf einen Kredit überall abgelehnt. Doch das muss nicht so bleiben. Daher sollten Sie folgende Eigenmittel-Checkliste durchgehen:

Eigenmittel-Checkliste:

Wertpapierdepots, Lebensversicherungen oder Gold-/Silberreserven: Verfügen Sie über ein Wertpapierdepot oder über Rückkaufswerte in Lebensversicherungen, dann sollten Sie diese Werte liquidieren, um mehr Eigenmittel zu bekommen. Gold und Silber sind zwar ein Notgroschen in Form einer Absicherung gegen Geldentwertung. Doch sind diese Bestände das Zünglein an der Waage, um einen Kredit zu bekommen, dann können Sie Gold in „Betongold“ tauschen. 

Eigene möglichst unbelastete Liegenschaften: Diese können der weiteren Besicherung im Zuge einer Simultanhypothek dienen. Durch die höhere Besicherung infolge weiterer eingebrachter Immobilien könnte sich der Kredit dann ausgehen.

Veräusserbare Edelsteine oder Antiquitäten: Der Verkauf von Wertgegenständen kann im Zweifelsfalle zum Finanzierungserfolg führen, sofern mit dem Erlös die noch fehlenden Eigenmittel aufgebracht werden.

Tipp: Erfahren Sie in unserem Beitrag mehr zur Besicherung von Krediten.

Vorschlag Nr. 2: Eigenmittel werden durch Privatkredit finanziert (nur bei sehr hohen Einkommen) 

Sie verdienen zwar beispielsweise über 2.700 Euro netto monatlich, aber Ihr Ansuchen auf Kredit wurde dennoch überall abgelehnt. Begründung: Zu wenig Eigenmittel. Dann können Sie sich auch diese ggf. finanzieren. 

Doch Vorsicht: Privatkredite haben eine Laufzeit von höchstens 9 Jahre und sind höher verzinst als Hypothekarfinanzierungen. Dies verteuert den Rückzahlungsaufwand: Werden beispielsweise fehlende 30.000 Euro als „Eigenmittel“ fremdfinanziert, wären dies bei 4 % Zinsen auf 9 Jahre Ratenzahlungen von monatlich zusätzlichen 331 Euro. Daher ist diese Methode nur bei Besserverdienenden praktikabel.

Vorschlag Nr. 3: Zusätzliche Einkommensquellen

Stimmen zwar Ihre Eigenmittel, aber ein Kredit wird abgelehnt, dann sollten Sie nach neuen Einkommensquellen Ausschau halten. 

Nicht genützte Räumlichkeiten können beispielsweise vermietet werden: Einmal Vertrag unterzeichnet, ein paar Telefonate und die Einnahmen laufen.. 

Zusätzlich zur hauptberuflichen Tätigkeit kann aber auch für 200 bis 400 Euro monatlich einen geringfügig bezahlter Job angenommen werden: Damit würden Sie Ihr Einkommen aufbessern und Ihre Bonität verbessern.

Vorschlag Nr. 4: Möglichst lange Fixzinsbindung

Oft werden Kreditanfragen abgelehnt, weil die oben beschriebene fiktive Rate zu hoch ist. Einige Kreditinstitute verwenden aber den Anfangszins als Kalkulationszins, wenn die Fixzinsbindungsdauer mindestens die Hälfte der Kreditlaufzeit ausmacht. Lassen Sie sich von einem Wohnbau-Finanz-Experten unterstützen, der den genauen Überblick zu den einzelnen Banken und Bausparkassen in Österreich sowie deren Kriterien für die Kreditvergabe hat.

Vorschlag Nr. 5: Bürgen hereinnehmen oder Familienmitglieder um Geld bitten

Wurden ein Kredit überall abgelehnt und sehen Sie in den vorangegangenen Ratschlägen keine brauchbaren Lösungen, dann können Sie zur ultima Ratio greifen und das Geld anderer Leute erfragen. 

Ehepartner oder Eltern können als Bürgen für den Kredit eingesetzt werden. Oder die Eltern bzw. Großeltern geben Ihnen schon einen „Vorschuss auf die Erbschaft“ und stellen Ihnen auf diese Weise fehlende Eigenmittel zur Verfügung..


Kreditablehnung – Alternativen zum Bankkredit

In der Praxis werden Sie keine passenden Alternativen zu einer Hypothekarfinanzierung durch die Bank finden, sondern nur unzureichende Lösungen wie Privatkredite durch Privatpersonen, wie sie beispielsweise über Plattformen im Internet angeboten werden. Hier stimmen in den meisten Fällen entweder die Beträge oder Zinssätze nicht. Privatpersonen müssen zudem auf Kreditzinsen Mehrwertsteuer verrechnen und die Zinseneinkünfte versteuern. Somit tendieren sie dazu, im Vergleich zur Bank höhere Zinsen zu verrechnen.

Nach dem Motto: „Das Geld soll in der Familie bleiben“, kann man auch Geld von Angehörigen ausleihen und denen die Zinsen zahlen. Das kann in manchen Fällen eine denkbare Lösung sein.

Kredit abgelehnt

Kredit abgelehnt? Es lohnt sich, die Gründe zu finden!

„Kredit abgelehnt“ ist in nicht wenigen Fällen kein finales Urteil, das Sie zu einem Leben ohne Wohneigentum verdammt.  Daher fragen Sie unbedingt woran die Finanzierung gegenwärtig scheitert, wobei die Betonung auf „gegenwärtig“ liegen sollte, denn: 

Häufig geht es nur um kleinere ergänzende Summen bis zum erforderlichen Eigenkapital oder es bedarf noch einer kleinen monatlichen zusätzlichen Einnahmequelle in Höhe von wenigen hundert Euro. Der Grat zwischen Genehmigung und Ablehnung ist bei Krediten oft schmal. Deshalb lohnt es sich, mit Hilfe professioneller Berater, sprich Wohnbau-Finanz-Experten, diverse Möglichkeiten zur Verbesserung der Bonität auszuschöpfen.

Ersparen Sie sich unnötige Mühen und Ablehnungen. Die Wohnbau-Finanz-Experten der Infina haben vielen Kunden selbst unter schwierigen Rahmenbedingungen den Wunschtraum der eigenen vier Wände verwirklicht. Vereinbaren Sie noch heute einen Beratungstermin und erfahren Sie welche Finanzierungsmöglichkeiten Ihnen zur Verfügung stehen könnten.



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