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So wird Ihr Wohnungskauf ein Erfolg!

Ein erfolgreicher Immobilienkauf ist wichtig, denn man will ja nicht im Nachhinein ein Ärgernis mit Sanierungen oder Probleme bei Rückzahlungen haben. Natürlich kommt es auf viele Faktoren an, damit der Wohnungskauf auch wirklich ein Erfolg wird. Der Zustand Ihrer Wunschimmobilie ist genauso relevant wie die finanzielle Absicherung für die Zukunft. Der Traum vom Eigenheim soll schließlich nicht nur umsetzbar sein, sondern auch in den kommenden Jahren leistbar bleiben. Wir haben uns die wichtigsten Aspekte näher angesehen und für Sie zusammengefasst:

Entscheidung

Zu Beginn sollten sämtliche Angaben des Exposés sowie die Verkaufsargumente des Immobilienmaklers kritisch hinterfragt werden. Ebenso wichtig ist es, Erstbezugswohnungen oder Wohnungen, die nicht älter als 10 Jahre sind, zu bevorzugen, um das Risiko größerer Reparaturkosten in den kommenden Jahren zu minimieren. Dabei sollten neben Beachtung der üblichen Qualitätskriterien rund um Ausstattung und Lage (Bausubstanz, Grünanlagen, Nachbarschaft, etc.), auch noch relevante Informationen bei der Gemeinde eingeholt werden. Hierbei stehen vor allem eventuell geplante Bauprojekte oder Umbauarbeiten in der Umgebung im Vordergrund. Bei Errichtung von Tankstellen, Einkaufzentren oder Industrieanlagen entscheidet man sich vermutlich lieber für ruhigere, vielleicht auch kinderfreundlichere, Alternativen.

Kann ich mir diese Wohnung auch in der Zukunft leisten?

Diese Frage sollte man sich auf jeden Fall mehrmals stellen, bevor man den Kauf auch tatsächlich tätigt. Man weiß nämlich nie, was passieren wird.
Für den Fall der Arbeitslosigkeit nimmt man etwa 60% des bisherigen Nettoeinkommens zum Kalkulieren. Ebenfalls möglich ist eine „eiserne Reserve“ für mindestens 24 Monate. So ist man stets auf der sicheren Seite, sollte sich die finanzielle Lage zum Schlechteren wenden.

Beispiel:
Angenommen ein Paar verdient zusammen 3.500,- EUR netto/Monat und die gemeinsamen monatlichen Lebenshaltungskosten ohne Kreditrate aber inklusive Betriebskosten der Wohnung betragen ca. 1.600,- EUR. Bei 60% des Einkommens (also 2.100 EUR) läge der monatliche Ratenspielraum bei maximal 500,- EUR.
Somit können im Falle einer 15jährigen Fixzinsbindung zu 2,75% p.a. bei 30 Jahre Gesamtlaufzeit insgesamt 122.000 EUR (Kalkulation für Vorsichtige!) aufgenommen werden. Im Falle eines Nettoeinkommens von 3.800 EUR würde der Betrag auf 196.000 Euro steigen. Werden 104.000 Euro an Eigenmittel eingesetzt, dann könnte sich das Paar auf jeden Fall eine 300.000 Euro-Wohnung leisten.

Zukünftige Sanierungskosten berücksichtigen

Zur langfristigen Leistbarkeit gehören auch die Betriebskosten, die laufenden Sanierungskosten sowie Reparatur- und Instandhaltungsrücklagen. Auch in diesem Bereich kann man Vorsorge leisten: Betriebskosten, Rücklagen und anfallende Reparaturen sollten bei der Hausverwaltung erfragt und schriftlich bestätigt werden, so ist man für die nächsten Jahre gut abgesichert.

Bei den Instandhaltungskosten gibt es verschiedene Faktoren zu beachten. Zu den häufigsten zählen Interessenskonflikte zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern über gesetzlich erforderliche Rücklagen (Bildung von angemessenen Rücklagen für künftige Aufwendungen lt. §31 Wohnungseigentumsgesetz).

Je älter die Wohnung ist, desto mehr sollten sich Interessenten mit den anfallenden Reparaturen des Hauses auseinandersetzen, denn nach 15 bis 20 Jahren wird es langsam ernst. Sind zum Beispiel die Instandhaltungsrücklagen zu niedrig fallen für die Eigentümergemeinschaft Sonderzahlungen an. Nimmt diese dafür ein Darlehen auf, muss es über die Betriebskosten wieder zurückbezahlt werden.
Die Informationseinholung bei der Hausverwaltung ist hier schon mal eine „Erste Hilfe“, doch um auf Nummer Sicher zu gehen, wäre ein entsprechendes Sachverständigen-Gutachten (vom Verkäufer angefordert) ideal. In der Praxis ist dies leider nicht immer umsetzbar, da hier diverse Interessen des Verkäufers diesem berechtigten Aufklärungsbedarf gegenüberstehen.

Wurden alle genannten Punkte berücksichtigt und auch die Grundbuchsauszüge auf Servitute überprüft, dann steht einem glücklichen Wohnungskauf nichts mehr im Wege.

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