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Wenn Reparaturen Ihre Eigentumswohnung verteuern

Die Kosten für Reparaturen und Sanierungsarbeiten werden bei gebrauchten Eigentumswohnungen häufig unterschätzt. Kritisch kann es vor allem bei Altbauten werden, wenn größere Sanierungsmaßnahmen anstehen. Dann drohen „Sonderzahlungen“ und höhere Betriebskosten. Es besteht nämlich ein Interessenskonflikt zwischen den einzelnen Mitgliedern der Wohnungseigentumsgemeinschaft und den gesetzlichen Erfordernissen, ausreichend für Instandhaltungsmaßnahmen vorzusorgen.

Eine zentrale Rolle bei der Festlegung der notwendigen Rücklagen spielt dabei grundsätzlich die Hausverwaltung. Diese hat eine realistische Kostenschätzung für die Instandsetzungsarbeiten und möglichen Sanierungsarbeiten der kommenden Jahre vorzunehmen. Der Hausverwalter hat jedes Jahr eine Vorausschau zu legen, aus der hervorgehen soll, welche Arbeiten durchgeführt werden müssen und welche Rücklagen dafür erforderlich sind. Das letzte Wort hat allerdings die Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie beurteilt die Vorschläge des Verwalters und entscheidet dann über die Höhe der Rücklage. In der Regel hat der einzelne Wohnungseigentümer allerdings Interesse, die eigenen Ausgaben so niedrig wie möglich zu halten.

Das sagt der Gesetzgeber zur Bildung von Reparatur- bzw. Instandhaltungsrücklagen

Dem steht jedoch § 31 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) entgegen, das folgendes besagt:

Abs. 1: „Die Wohnungseigentümer haben eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen (§ 32 WEG) zu bilden. Bei der Festlegung der Beiträge zur Bildung der Rücklage ist auf die voraussichtliche Entwicklung der Aufwendungen Bedacht zu nehmen.“

Abs. 2: „Die Rücklage ist für die Deckung von Aufwendungen zu verwenden. Sie ist entweder auf einem für jeden Wohnungseigentümer einsehbaren Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder auf einem ebenso einsehbaren Anderkonto fruchtbringend anzulegen.“

Umsetzung in der Praxis nicht ganz klar

Der Gesetzestext liefert nun zwar Anhaltspunkte, doch die praktische Umsetzung erfordert die Kenntnis weiterer Bestimmungen des WEG. Zu beachten sind die Befugnisse des Verwalters, die Rechtsstellung der Eigentümergemeinschaft und die Abgrenzung von Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen. Auch der Rücklagenbegriff wird nicht einheitlich verwendet.

Die Folge ist, dass verschiedene Hausverwaltungen unterschiedliche Methoden zur Ermittlung der erforderlichen Rücklagen anwenden. Abhängig ist diese dann von den Interessen der Wohnungseigentümer. Hinzukommt weiter, dass alleine der absehbare Zeitraum, für den Rücklagen gebildet werden, je nach Hausverwaltung zwischen einem und mehr als 6 Jahren variiert.

Was bedeutet das für Sie als Käufer einer gebrauchten Wohnung?

Je älter die Wohnung ist, desto mehr sollten Sie sich mit den anfallenden Reparaturen des Hauses auseinandersetzen. Ab 15 bis 20 Jahren wird es langsam ernst. Sind die Instandhaltungsrücklagen zu niedrig, sind Sonderdotierungen der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Nimmt diese ein Darlehen auf, muss es über die Betriebskosten wieder zurückbezahlt werden.

Um negative Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie sich unbedingt bei der Hausverwaltung die vorhandenen Rücklagen vorweisen lassen. Auch sollten Sie sich über den Kalkulationszeitraum erkundigen. Um jedoch ganz auf Nummer Sicher gehen zu können, muss ein entsprechendes Sachverständigen-Gutachten vom Verkäufer angefordert werden. Da diesem berechtigten Aufklärungsbedarf entsprechende Interessen des Verkäufers gegenüberstehen ist dies zwar in der Praxis nicht immer umsetzbar, aber da es sich um eine substantielle Investition handelt, sollte die Forderung jedenfalls gestellt werden.

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