Kauf einer Immobilie: Was kann ich mir leisten?

Der Kauf einer Immobilie ist meist eine der größten Investitionen im Leben. Gerade deshalb stehen viele, wenn sie an Immobilienfinanzierung denken, vor der Frage: „Was kann ich mir leisten?“. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, wie Sie herausfinden, wie viel Immobilie Sie sich leisten können, welche Faktoren dabei eine wichtige Rolle spielen und wie Sie die Gesamtkosten beim Immobilienkauf ermitteln.

Eine schnelle erste Einschätzung erhalten Sie mit unserem Leistbarkeits-Rechner. Überlegen Sie zunächst, wie viel Sie pro Monat für eine Kreditrate zahlen könnten (Tipp: Ihre derzeitige Miete ist z. B. ein erster Anhaltspunkt). Schieben Sie dann den Regler an die entsprechende Stelle – so finden Sie heraus, welchen Kredit und welches Haus Sie sich leisten können.

Faustregel: Welche Immobilie kann ich mir leisten?
Die Kreditrate sollte 40 % Ihres monatlichen Netto-Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Multiplizieren Sie also Ihr Einkommen mit 0,4 und geben Sie diesen Wert in den Rechner ein, um den maximalen Kreditbetrag zu ermitteln.

Ein Immobilienkauf in Österreich ist ein bedeutendes Vorhaben, welches Sie für viele Jahre begleiten wird. Deshalb sollte die Wahl der richtigen Immobilie nicht leichtfertig getroffen werden. Es gibt folgende wesentliche Faktoren, die eine Rolle spielen, welche Immobilien für Sie leistbar sind:

Eigenkapital

Wie viel Geld haben Sie bereits angespart? Eine goldene Regel lautet: bei privaten Immobilienfinanzierungen sollten ca. 20 % der Objektkosten mit Eigenkapital finanziert werden. Diese Regel wurde mit Wirkung zum 01. August 2022 vom Gesetzgeber in Österreich sogar mit einer entsprechenden Verordnung unterstrichen (Eigenmittel-Anteil: Neues Gesetz 2022 mit Anpassungen zum 31.03.2023).

Eigenmittel können neben Bargeld beispielsweise auch Sparbücher, Rückkaufswerte von Versicherungen, lastenfreie Liegenschaften wie Wohnungen, Baugrundstücke oder Häuser sein. Je weniger Eigenkapital man einbringen kann, umso schlechter sind die Konditionen, d.h. umso höher ist der Zinssatz, den Sie erhalten.

Wie viel Haus kann ich mir leisten – ohne Eigenkapital?

Ganz ohne Eigenkapital können Sie sich vermutlich in den wenigsten Fällen ein Haus leisten. Der Grund liegt darin, dass es seit letztem Jahr eine gesetzliche Regelung gibt, nach der mindestens 20 % der Immobilienkosten durch Eigenkapital gedeckt sein müssen. Es gibt zwar ein Kontingent für Ausnahmefälle. Nur: Für die Bank bedeutet eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital ein erhebliches Risiko. Darauf wird sie sich in nur seltenen Fällen einlassen – und wenn, dann nur wenn Sie z. B. ein sehr hohes Einkommen oder eine weitere Immobilie als Sicherheit vorweisen können.

Frei verfügbares Einkommen pro Monat (mögliche Rate)

Welches Einkommen brauche ich für den Hauskauf? Dies ist ebenfalls eine Frage, die sich viele stellen, die vom Eigenheim träumen – und nicht ohne Grund. Denn das Haushalts-Nettoeinkommen ist wichtig, um zu bestimmen, wie hoch das frei verfügbare Einkommen ist, mit dem Sie die monatlichen Kreditraten zahlen könnten.

Aber Achtung: Die monatliche Kreditrate muss auch dann leistbar bleiben, wenn das Zinsniveau bei einer variablen Zinsvereinbarung zukünftig höher ist als aktuell. Weiters sollten zukünftige Aufwendungen, z.B. ein zweites Auto oder die Familienplanung berücksichtigt werden.

Tipp: Im folgenden Abschnitt zeigen wir, wie Sie Ihr verfügbares Einkommen mit einer Haushaltsrechnung berechnen können.

Laufzeit

Je länger die Laufzeit des Kredits, desto geringer sind – bei gleicher Höhe des Kredits – die monatlichen Kreditraten. Und: Je jünger Sie sind, desto länger kann die Laufzeit sein. Denn die mögliche Kreditlaufzeit ist u. a. abhängig von Ihrem jetzigen Alter sowie dem Zeitpunkt des Pensionsantritts. Solange Sie erwerbstätig sind, werden Sie im Regelfall über ein höheres Einkommen als in der Pension verfügen. Als Grundprinzip gilt: Je jünger Sie sind, desto länger ist die mögliche Laufzeit und damit auch die mögliche Kredithöhe.

„Welche Kredithöhe kann ich mir leisten?“, ist eine gängige Frage vieler Kunden bei der Immobiliensuche. Um das herauszufinden, müssen Sie zunächst eine Haushaltsrechnung durchführen. Damit kalkulieren Sie, wie viel Budget Sie monatlich für allfälligen Kreditraten aufbringen können. Dabei sind Ehrlichkeit und Genauigkeit das oberste Gebot, nur so können Sie sich einen klaren Überblick über Ihre finanzielle Situation verschaffen. So gehen Sie vor:

Schritt 1: Berechnen Sie Ihre monatlichen Einkünfte

Das Haushaltsbudget, also die Summe der Einkünfte Ihres Haushalts, gibt Ihnen einen Überblick, wie viel Geld Sie generell im Monat zur Verfügung haben. Hierzu zählen:

• Das Nettoeinkommen (Erwerbseinkommen abzüglich Steuern und Sozialabgaben)
• Weitere Einkünfte (z. B. Kinder-, Familien- und Studienbeihilfen)
• Mieteinnahmen
• Renten, welche Sie erhalten.

Denken Sie daran, dass gewisse Beihilfen im Zeitablauf wegfallen können. Unregelmäßig auftretende Einnahmen, wie z. B. Bonuszahlungen, werden von Kreditinstituten häufig nicht als laufende Einnahmequellen anerkannt. Urlaubs- und Weihnachtsgelder werden, je nach Kreditinstitut, unterschiedlich herangezogen.

Schritt 2: Wie hoch sind Ihre regelmäßigen Ausgaben?

Die regelmäßigen Ausgaben sind die Kosten, welche Sie jeden Monat für Ihr alltägliches Leben zu tragen haben. Sie setzen sich aus den monatlichen Fixkosten sowie den Lebenshaltungskosten zusammen.

Schritt 3: Berechnung des verfügbaren Einkommens

Ziehen Sie nun Ihre monatlichen Ausgaben von Ihren monatlichen Einkünften ab – so erhalten Sie Ihr frei verfügbares Einkommen. Dies ist jener Betrag, den Sie für Ihre monatliche Kreditrate aufbringen können. Es empfiehlt sich, ein monatliches Sicherheitspolster für unvorhergesehene Ereignisse, wie z.B. Reparaturen, einzuplanen.

Einfaches Beispiel für eine monatliche Haushaltsrechnung:

Das Eigenkapital ist ein weiterer wesentlich Faktor, der die Kredithöhe bestimmt. Es besteht aus den gesamten Ersparnissen, die Sie in eine Finanzierung mit einbringen.

Wenn Sie genau wissen, über wie viel Eigenkapital Sie verfügen, dann können Sie die Frage „Welches Darlehen kann ich mir leisten?“ besser beantworten. Denn es ist empfehlenswert, mindestens 20 %, besser noch 30 % der Gesamtkosten als Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Die Höhe des Eigenkapitals setzt also auch der Kredithöhe eine gewisse Grenze.

Beispiel: Sie verfügen über 60.000 Euro auf Ihrem Bankkonto und haben zusätzlich noch ein Sparbuch über 30.000 Euro. Somit haben Sie Eigenmittel in der Höhe von 90.000 Euro. Wenn diese Eigenmittel nun 20 % von Ihrer Finanzierung ausmachen, dann können Sie einen Kredit in Höhe von 360.000 Euro für Gesamtkosten von max. 450.000 Euro beantragen, um Zinskosten und Risiko auf einem vertretbaren Niveau zu halten.

Zum verfügbaren Eigenkapital zählen:

Je höher der Anteil an Eigenkapital desto besser – Sie erhalten dadurch günstigere Zinsen beim Kredit. Denn mehr Eigenkapital signalisiert der Bank Sicherheit sowie ein geringeres Risiko eines Zahlungsausfalls. Außerdem sinkt bei einem höheren Anteil an Eigenkapital auch die benötigte Kreditsumme und damit die Tilgungssätze, welche Sie bezahlen müssen.

Was kann ich mir in puncto Hauskredit oder Eigentumswohnung leisten? Die Antwort auf diese Frage setzt voraus, dass Sie sich im Klaren sind, wie hoch die Gesamtkosten im Zuge Ihres Immobilienerwerbs und der -finanzierung sind.

Bei den Gesamtkosten müssen Sie in aller Regel folgende Positionen berücksichtigen:

• Maklerprovision: 3 % zzgl. USt.
• Grunderwerbsteuer: 3,5 %
• Grundbucheintragung: 1,1 %
• Kosten des Anwalts bzw. Notarkosten: 2 % zzgl. USt.
• Finanzierungskosten (Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühr).

Sie müssen also mit Nebenkosten beim Immobilienkauf von rund 10 bis 15 % der Kreditsumme rechnen.

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